Krzysztof Szydlik 🇵🇱🇪🇺🇺🇦

"Ceny mieszkań spadły w 2025" - @Pekao_Analizy Niestety analiza Pekao wprowadza w błąd. Dotyczy tylko wąskiego wycinku rynku i opiera się na danych obarczonych poważnymi wadami. W 2025 ceny zdecydowanie wzrosły. Teza postawiona przez analityków Pekao opiera się na sprawozdaniu NBP. NBP publikuje dane tylko z 17 miast(16 wojewódzkich + Gdynia) a nie z całej Polski. Co więcej, Pekao uwzględniło tylko dane z 6 największych miast + Gdynia("Na rynku pierwotnym spadły o 0,8% r/r, na rynku wtórnym o 0,4% r/r."), a tej informacji zabrakło w załączonym wątku. Dane z NBP: Źródło danych: static.nbp.pl/dane/rynek-nie… W analizie Pekao uwzględniono dane "zielone", pominięte zostały "żółte". Oczywiście rynek 7 miast jest sporo większy od 10 średnich. Niestety dokładnych ilości transakcji NBP nie podaje więc trudno wyliczyć średnią, jednak na oko wyjdzie coś koło zera na pierwotnym i zdecydowanie wzrost cen na wtórym. Podsumowując teza Pekao odnosi się tylko wycinku 6 największych miast + Gdynia. Dla 17 miast z danych NBP mamy stagnację na rynku pierwotnym i wzrost cen na wtórnym. Ale to jeszcze nie wszystko. Dane z NBP obarczone są szeregiem innych wad które praktycznie wykluczają ich użycie do podsumowania roku: 1. Pierwsza publikacja NBP obejmuje tylko część danych, które następnie są uzupełniane w publikacji po kolejnym kwartale. Czasem korekty są dość znaczące. W praktyce dopiero w raporcie za I kwartał 2026 dane z IV kwartału 2025 będą pełne i wiarygodne 2. Kwartały w sprawozdaniach NBP nie są kalendarzowe. IV kwartał obejmuje okres wrzesień-listopad a nie październik-grudzień, a więc uwzględniony w analizie Pekao mamy grudzień 2024, a brak grudnia 2025. Ciężko więc na tych danych podsumowywać rok kalendarzowy. 3. Rynek mieszkań jest specyficzny. Ceny m2 są w mieszkaniach budżetowych są sporo niższe niż w segmencie premium. W zależności od tego jaki % mieszkań sprzedanych był z segmentu budżetowego a jaki z premium, średnia cena może skakać wprowadzając w błąd. Na szczęście GUS uwzględnia tą specyfikę i liczy zmiany cen segmentami a następnie je dopiero agreguje. Stąd dane GUS są dużo lepsze od NBP. Dodatkowo GUS uwzględnia ceny z całej Polski a nie tylko z 17 największych miast. Niestety dane z GUS za 4 kwartał poznamy dopiero 4 kwietnia. Zerknijmy na dane za 3 kwartał: Wzrost cen rok do roku nominalnie +4% ogółem, +4,6% na pierwotnym i +3,5% na wtórnym. Kwartał później miałoby zjechać poniżej zera :? Zerknijmy jeszcze na dane kwartał do kwartału za 3 pierwsze kwartały 2025: Przy tak niskich % liczenie procentów składanych nie ma sensu więc arytmetycznie. W I-III kwartałach 2025 wzrost cen: - ogółem +2,8% - pierwotny +3,5% - wtórny +2,1% W 4 kwartale musiałoby dojść do Armagedonu żeby zniwelować te wzrosty poniżej zera. Podsumowanie: - analiza Pekao opiera się na wycinku rynku 6 największych miast + Gdynia a nie całej Polsce - dane z NBP na ten moment są mało wiarygodne, dodatkowo obarczone szeregiem wad - prawdziwy obraz zmian cen transakcyjnych w 2025 poznamy dopiero 4 kwietnia po publikacji GUS za IV kwartał Na podstawie danych GUS za I-III kwartał 2025 IMHO: - na 99% będzie wzrost cen nominalnych ogółem, na pierwotnym i na wtórym - z uwagi na niską średniokwartalną inflację w IV kwartale 2025(2,5%) nie wykluczam że ceny mieszkań mogły wzrosnąć również realnie, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Kropka. #nieruchomości

W 2025 ceny mieszkań jednak wzrosły w ujęciu nominalnym jak i realnym. Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. IV kw 2025: +4,3% rok do roku(pierwotny +5,7%, wtórny +3,1%) +1,5% kwartał do kwartału(pierwotny +2,1%, wtórny +1%) Średniokwartalna inflacja r/r w 4 kw wyniosła 2,5%, a kwartał do kwartału 0,2%, a więc wzrosty cen również realne(powyżej inflacji). Na pierwotnym 2x wyższe niż na wtórnym. Wieści o spadkach cen były zdecydowanie przedwczesne i opierały się na słabych metodologicznie danych z NBP, o czym uprzedzałem w załączonym twicie. IMHO analitycy nieruchomości z @nbppl i @GUS_STAT powinni się spotkać i przeanalizować różnice. Słabo to wygląda gdy dane z 2 państwowych źródeł są wzajemnie sprzeczne. #nieruchomości

Euro area #unemployment at 6.2% in February 2026, EU at 5.9% ec.europa.eu/eurostat/en/we…

W podpiętym twicie @DudSlaw wykazał na przykładzie Japonii i Polski, jak dług drenuje wzrost gospodarczy. Polska w PKB na mieszkańca w parytecie siły nabywczej wyprzedziła zadłużoną po uszy Japonię. Dodam zestawienie Japonii na tle Niemiec. Bez żadnych przeliczników na mieszkańca czy siłę nabywczą. Czyste nominalne PKB całej gospodarki. 30 lat temu(1995) PKB Japonii(5,55 bln $) było przeszło 2x wyższe niż Niemiec(2,59 bln $). W 2024: 🇩🇪 4,66 bln $ 🇯🇵 4,03 bln $ PKB Niemiec wzrosło niemal 2x, Japonii spadło o 27% data.worldbank.org/indicator/NY.G… W tym okresie zadłużenie: 🇩🇪 55,3% PKB -> 63,9% (+8,6 pkt %) 🇯🇵 92,5% PKB -> 236,7% (+144,2) @GDD/DEU/JPN" target="_blank" rel="nofollow noopener">imf.org/external/datam… Kumulacja długu nie prowadzi do rozwoju tylko do stagnacji albo wręcz regresu. Więc jak następnym razem zobaczycie memy @fiat_money bądź analizy przedstawicieli @PLSiecEkonomii , pomyślcie o Japonii. Praca, inwestycje, innowacje i stabilne finanse. Tak powstaje dobrobyt. Kropka.

@HStojanowski @PaweRadlinski @BartoszMarczuk W spokojnych czasach i przy niskim zadłużeniu owszem, ale jak przychodzi kryzys premia za ryzyko potrafi wystrzelić w kosmos. x.com/i/status/20027…