Santiago Calvo@SantiCalvo_Eco
Nuevo paper en el Journal of Urban Economics (Ahern y Giacoletti, 2026) con evidencia muy clara sobre lo que ocurre cuando se impone un tope al alquiler.
Los autores estudian la aprobación del control de alquileres en St. Paul, Minnesota, en 2021, una ley especialmente estricta: tope del 3% anual, sin ajuste por inflación, sin exenciones para obra nueva ni pequeños propietarios.
Resultados:
Tras la aprobación, el valor de los inmuebles cayó entre un 4% y un 6,8% respecto a áreas comparables. Pero lo más revelador es cómo se reparten las ganancias y las pérdidas:
→ Los inquilinos de rentas altas capturaron la mayor parte de los beneficios. El ahorro estimado en alquiler va de 5.800 $ para los inquilinos más pobres a 14.822 $ para los de renta media-alta. Una ley pensada para proteger a los vulnerables termina siendo un subsidio implícito para quienes menos lo necesitan.
→ Los pequeños propietarios (el típico particular que alquila un piso) perdieron proporcionalmente más que los grandes tenedores institucionales. La carga, normalizada por renta, es regresiva.
→ Los propietarios-ocupantes, que ni siquiera participan en el mercado de alquiler, sufrieron pérdidas significativas de riqueza por externalidades negativas sobre el valor de sus viviendas. Dos tercios de su pérdida se debe a efectos indirectos. La razón de fondo es sencilla: los barrios con mayor renta tienen mayor crecimiento esperado de los alquileres, así que un tope uniforme genera mayores transferencias allí donde viven los inquilinos más acomodados.
Es la historia de siempre con los controles de precios: se interviene con buenas intenciones, se termina beneficiando a quien no lo necesita, castigando al pequeño propietario y destruyendo valor en el conjunto del mercado. Y dado que la correlación positiva entre renta y crecimiento del alquiler es un patrón general, estos resultados son perfectamente extrapolables a cualquier ciudad que adopte medidas similares.
