Pedro Torrijos@Pedro_Torrijos
Esta imagen explica mejor el problema de la vivienda que muchas gráficas, y que muchas gráficas juntas.
¿Por qué? Porque te muestra una variable no cuantificable pero tan importante como las que sí. Y hay bastantes otras porque, como ya he dicho otras veces, la vivienda es un sistema complejísimo.
Si alguien cree que un sistema complejo se puede explicar (y, aún menos, solucionar) mediante gráficas, lo más probable es que se dé de bruces con la realidad. Por dos razones:
1. Hay variables inmedibles.
2. Al no poder representarlas, tus gráficas van a dar siempre una visión sesgada, sea por pura imposibilidad o por decisión.
Por eso, en este texto no voy a poner ninguna gráfica (y también porque las gráficas, como los mapas, pueden ser instrumentos muy hábiles de manipulación, pero eso es otro tema). Yo solo voy a poner esa foto y un texto y la confianza en que quien me lee sabe usar el cerebro.
Veamos entonces: ¿Cómo se resuelve el problema de la vivienda? ¿Construyendo mucho? ¿Regulando? ¿Interviniendo el mercado?
Todo. A la vez.
Hay que construir mucho, en general en las ciudades y con la mayor densidad posible. Pero también hay que entender que la vivienda es algo muy lento. Incluso regulando lo mínimo posible (habitabilidad, resistencia estructural), construir un desarrollo urbano de edificios de 12-15 plantas (que es el ideal en cuanto a coste/habitabilidad) es una cosa lentísima.
No es solo lo que se tarda en la propia construcción sino que lo necesario para que ese desarrollo sea posible implica unos servicios enormes (transporte, saneamiento, electricidad, agua).
Esto significa que desde que se decide construir hasta que se entregan esas viviendas, pueden haber pasado 15-20 años fácilmente.
Esto explica la inelasticidad inherente a la vivienda. Es tan lenta que pasa mucho tiempo hasta que elastifica, y no siempre lo hace.
Otro factor de inelasticidad son los propios costes de construcción, y por eso la analogía con las manzanas no es correcta. Tu plantas un manzano y te gastas una cantidad relativamente baja en comparación con el precio de las manzanas que te puede dar (relativamente respecto a la construcción). Lo cual te permite bajar el precio unitario y seguir sacando beneficios porque vendes más manzanas.
Con la vivienda nueva, los márgenes son bastante más estrechos. Para empezar, un suelo no se mide por la superficie que tiene sino por la superficie que podría construirse encima. A grandes rasgos, un suelo sobre el que se permite construir una vivienda cuesta 100, pero si a ese mismo suelo se le cambia la edificabilidad y se permiten construir 10 viviendas, pasa a costar 1000 (más o menos).
De igual manera, el coste de construcción de una vivienda es, en general, relativamente inelástico. No es que en la burbuja los encofradores cobrasen mucho porque les pagaban más (les pagaban *un poco* más) sino porque encofraban mucho. Pero el coste por vivienda era relativamente similar construyeses 100 que construyeses 200. Insisto, relativamente. Claro que es más bajo, pero no mucho más bajo, no lo suficiente como para afectar dramáticamente en el precio de venta final.
Así que el margen está, esencialmente, en el propio margen de beneficios de las promotoras, que son más elásticos pero tampoco TAN elásticos. Pero bueno, digamos que de ahí sí se puede sacar.
La pregunta entonces es ¿están dispuestas las promotoras a renunciar a ese margen a cambio de vender más? Pues es una pregunta muy difícil de contestar, sobre todo porque esa renuncia, insisto de nuevo, se va a producir a 20 años vista. Intuitivamente creo que sí, precisamente porque el proceso será lento (como la rana en la olla), pero desde luego no se puede afirmar rotundamente.
Y esto nos lleva a la otra parte. ¿Qué hacemos mientras tanto en eso 20 años? Pues intervenir el mercado. ¿Por qué? pues porque la vivienda ya construida en un activo con una rentabilidad altísima y hacer que la vivienda sea más barata va a devaluar ese activo.
Quicir, si tu vives en una casa, te la suda que la casa cueste 500 o 100, es tu casa. Pero si tienes viviendas para "invertir" o para alquilar, no te hace ninguna gracia que esa vivienda cueste la mitad. Lo cual nos lleva a un par de variables no cuantificables que afectan, y mucho, al precio.
1. Las plataformas digitales. Las plataformas digitales generan un ecosistema donde los precios son estables (no es culpa suya, es una característica del hecho de que se agrupe toda la oferta en un sitio).
2. La percepción. Y aquí llegamos a la foto.
La foto es de una nueva promoción de VPP en Boadilla. Hay gente que ha dicho que menudo erial, que qué horror, que cómo no construyen edificios de 12 plantas en vez de 4.
Y sí, tienen razón, y todo lo he explicado antes: el barrio está vació cuando las viviendas ya están terminadas, y con 4 plantas poco se va a densificar. Pero (y es un pero gordo), dile tú a alguien de Boadilla que se va a vivir a un bloque de 12 plantas, que va a compartir su piscina no con otras 12 familias sino con otras 50.
Y eso, en VPO vaya y pase, pero es que construyendo solo VPO no vamos a salir de esto. Ahora dile a alguien de Boadilla que va a vivir en una urbanización con otras 2000 familias, y no es VPO.
¿Qué significa esto? Pues que, efectivamente, hay que introducir regulación e intervención.
Regulación para reservar una cantidad enorme de suelo para VPP, y que esa VPP no se pueda desclasificar. Regulación e intervención para que el precio del suelo libre no se dispare de manera proporcional a la edificabilidad, lo cual es esencialmente imposible en una economía de mercado, pero casi que no queda otra a corto-medio plazo.
Y también intervención en el mercado existente.
Yo no estoy a favor de intervenciones duras, yo prefiero intervenciones, nuevamente, mediante regulación. Esto es un ejemplo muy grosero que posiblemente no funcione tal cual, pero me sirve como base: ventajas fiscales notorias a la compra de primera vivienda, gravámenes salvajes a partir de la compra de tercera o cuarta vivienda y aún más si esas tercera, cuarta y siguientes, están vacías.
Ah, y mucha, muchísima labor pedagógica para que la gente empiece a entender que hay que vivir en edificios más altos y que sus activos se van a devaluar, quieran o no.
