プロシティ@再開発プランナー

【再開発は「組合経営」の時代】 多くの再開発組合は、「組合員である地権者は素人」という理由で、デベやコンサル、ゼネコンなどプロ側に事業を「任せ切り」にしています。「最初に再開発を提案してきたのはデベだし、お金もたくさん出すし。俺たち素人だし」という気持ちもめちゃくちゃ共感します。 ただ、当然ですが、組合施行の再開発では、組合が銀行から資金調達して、組合がゼネコンと契約して工事を発注します。 私は長年、デベの立場で再開発に関わってきました。地権者の皆さまがハッピーになることを心の底から願いつつ、会社の看板を外すことができずにいました。デベの社員であるという、絶対に変えられない立場があるので当たり前です。 コンサルもゼネコンも、その社員である以上、会社の立場からは逃れられません。 ですので、地権者の皆さまには、関係するプロ側のメンバーを信頼しつつも任せきりにはせず、地権者が組合をしっかり経営するんだという意識をもって事業に臨んでいただくことをオススメします。 工事費は高いし、補助金は出にくいし、大変な時代です。こんな時だからこそ、「組合経営」の意識が重要だと考えます。

【再開発はどうやって始まる？】 再開発事業って、自然発生はほぼしません。大抵の場合、仕掛け人がいます。仕掛け人は、デベやゼネコンなどプロの事業者の場合もあれば、他で再開発を経験した、または経験者と知り合いの地権者の場合もあります。 私はどのパターンも見てきましたが、数としては事業者からの声がけパターンが多い気がします。事業者の場合、当然、自社の立場を踏まえての仕掛けではありますが、耳障りの良いことばかり言うなぁと思うときは、しっかり課題も聞き出した方が良いです。 たしかにこれまでの再開発は、地権者は自己負担なく新築建物に戻れましたし、取れる床の規模も従前と遜色なかったかもしれません。 ただ、工事費高騰や補助金削減が続けば、権利変換や補償の条件が悪化することもあり得ます。 再開発の初動期はこれらを認識するために超重要な時期。ぜひ冷静に見極めていきましょう。最初が肝心。

【それ、再開発でやると詰むかも】 街なかに不動産を持っていて、そろそろ建替えか、そのまま管理していくか、売って移転するか、という時、周りを巻き込んで再開発という手もあります。 再開発事業は世の中の不動産開発の件数としては超マイナーですが、社会的な影響はメチャクチャ大きく、街全体の資産価値を上げることもあります。 でも、再開発の原理原則を知らないと詰みます。 ✅再開発は純粋な民間事業ではない。むしろ公共色かなり強め ✅再開発に関与する企業は多数。皆それぞれの立場を背負わざるを得ない ✅設計や工事に要する費用は組合が金融機関から借り、工事の施主は組合 これらの原則はいろいろなコトに影響があります。もちろん、地権者や民間事業者は、いろいろ納得できないコトに直面することがありますが、その度にキチンと「納得できない！」と主張することは重要です。

【再開発「じゃない方」をオススメした事例】 ある時、再開発を検討中のエリア内の地権者から売却意向が示されました。既に色々な会社に声をかけているらしく、準備組合内でも意向は知られてました。この物件が売られて再開発の区域から外れると、再開発のプランはかなりの痛手となります。 この時、 ✅再開発に参画してるデベが買う ✅再開発に関係ない第三者が買って開発する があり得ます。 僕は、この立地、この土地なら第三者に売るべきだと思いました。再開発にとっては痛手ですが、第三者に売られた土地はきちんと建物が建てられ、そこに訪れる人が使います。経済合理性も高く、理にかなってました。 一方で再開発はまだまだ検討初期で、一体いつになったら動くのか分かりません。この土地が「再開発を待ち続ける土地」になるより、世の中のニーズに応えて使われる方が社会的に意義があると思いました。 僕は再開発が長いからこそ、そうじゃない方が価値があるなぁと思うことも多々あります。

【工事費高騰時代の再開発】 法定再開発を直撃中の工事費高騰ですが、再開発のカタチも変わってくるかもしれません。 たとえば、これまで、地権者は工事期間中の自己負担なく仮移転し、新築再開発建物に戻ってましたが、自己負担して仮移転するようになるかもしれません。 ただ、「自己負担なし」と説明を受けてきた方々に、「やっぱり自己負担が必要です」と言っても、「そんなの聞いてない！」となって炎上します。当然です。 つまり初動期にそのような可能性を含めて地権者が納得しないと、再開発に進むべきではないと言えます。 世の中、法定再開発じゃないと解けないエリアもあるので、再開発がなくなることはないでしょう。でも、カタチは変わっていくなら、初動が肝心だと思います。

【再開発で失敗する地権者の共通点】 私は長年再開発に関わってきましたが、再開発を見込んだ投資マネーが動くこと自体には肯定的です。市場として健全だからです。ただ、再開発の前提や構造をきちんと理解することが重要だなぁ、損する人を減らしたいなぁと思ってます。。。 ・ゴネてゴネて事業を遅らせる→結局、得られるものがないか、労力に見合わない。再開発が円滑に進むこと自体が最大の益だと思います。 ・値上がり狙いの高掴み→高く買って高く売る前提は破綻しやすいです。適正価格で取得し、運用で回収。再開発のアップサイドはオプションと割り切った方が良いかと。 ・再開発は誰かが得するゲームだと思っている→再開発は補助金（公金）が入る前提の事業。特定の誰かだけが得する構造にはなっておらず、ルール運用は厳格です。この前提を外すと戦略を誤ります。 投資目線で見ると、再開発は勝ちにいくというより、負けない立ち回りをするゲームだと思います。

⭕️ ×の逆です。 ・行政の位置付けが高い ・地権者の属性や事情がある程度まとまっている ・従前の消化容積が低く、容積が伸ばしやすい ・床の需要が見込める ・このままだと困る地権者がいる 実はそんな条件が揃ったエリア、まず存在しません。でも、このままだとマズいかも、という気持ちが地元にあり、地域課題が見出せるエリアであれば、行政の応援を取り付けて再開発を行える可能性はあります。ただ、再開発だけが正義じゃないので、困った・将来が不安、という地元の意向に対してどういう方法で解決できるのか、柔軟に考えることが超重要です。

【このエリア、再開発になるのか？】 再開発は、どこでもできるわけではありません。特に最近は工事費高騰、補助金出にくい、工期長い、など、長期にわたる再開発はリスクコントロールが難しい。 ❌ ・地元行政の位置付けが低い ・地権者の事情や属性がバラバラ過ぎる ・容積の伸びが悪く組合の事業性が悪い ・床の用途に対する需要が弱い ・地権者が現状で困ってない(将来も困らなさそう) ⭕️

【再開発情報の読み解き方】 自由が丘の再開発の施設名称が決定しました。ここまでたどり着いた関係者の皆さんには敬意しかありません！ 自由が丘では、今後も再開発が予定されています。こういう情報は、業界紙のネットニュースや役所のHP、地元組合が独自に立ち上げた組合HPなどに散らばってます。 再開発で街が変わり、住みやすくなったり価値が上がるのはワクワクしますよね。でも、情報を読み解けないと、「再開発が動くと思って近くのマンション買ったのに、全く動いてない！」となることも。 私は基本的に、情報をキャッチしたら役所のHPを見るようにしてます。 再開発は、行政の応援がないと動きません。そもそも再開発の都市計画は民間ではなく、行政が決定します。まちづくり方針みたいな上位計画は、都市計画の決定根拠です。行政のHPの表現が抽象的なら、「まだまだ時間がかかりそうだなぁ」などと想像します。一方で、道路や通路などの計画線、整備の順番などが出ていれば、「あぁ、先にこの計画が動くのかな」と想像します。経験に基づく勘の世界ですので、たまに、おお！これが都市計画行くんだ！なんてビックリすることもあります。

駅前商業施設名は「自由が丘ミューズスクエア」に　テナント59店明らかに - 自由が丘経済新聞 jiyugaoka.keizai.biz/headline/2493/

【定期借地権マンションは残存期間に注意】 記事にもありますが、借地期間が35年を切ると、基本的に残存期間でのローンが最長になります。残り35年を切ると中古価格も下がる傾向。 一般物件との違いは？：日本経済新聞 nikkei.com/article/DGKKZO…

【再開発組合が、どうしてもお金が足りない場合】 法律で、費用が足りない場合は組合員に賦課金を、参加組合員に分担金を求められることになっています。つまり、お金足りないから払って、と身内に求められるという制度です。工事費が高い昨今、キチンと収支を見ておかないとこういう事態になりかねません。。。過去にはこの件で訴訟があったりしていて、一体誰がハッピーなのか分からないという結果になった例もあります。やはり、組合自身が、誰か任せきりにせず、しっかり事業マネジメントしていくことは極めて大切です。

【分譲住宅系再開発のデベの気持ち】 再開発に参画するデベが組合に約束するのは、住宅の売り値ではなく、保留床の価格。 売り値は「売る時」にならないと決められない。売る時とは、保留床取得費を組合に約束してしばらく経ってから。売りやすい住戸もあれば、売りにくい住戸もある。これらを期間をかけて売っていきます。中古の単発売りとは、やり方が違います。 保留床の価格を組合に約束してから販売開始まではタイムラグがあるので、これがデベのリスク要因になります。うまく売れなければ利益は削られるし、下手したら保留床より安くないと売れないこともあり得ます。 また、工事費高騰や補助金取り漏れのしわ寄せが保留床価格に来ることも。組合が予備費を食い潰すと、デベはビクビクすることに・・・。デベが「これ以上払えない」とお手上げされると組合も困るので、組合事務局には「事業屋」が事業をマネジメントしてほしいです。。

【みんな着工後の工期遅延はないようにしたい】 当然ですが、分譲デベは販売時にはエンドユーザーに引渡し時期を説明して売ります。だから販売開始後に簡単に工期が遅れるようなことはあっては困る立場。販売前の遅れも避けたいですが、売り始めたらなおさら。 再開発組合としても、ズルズルとした工期の遅延は補償費、金利、事務費の増につながるため、避けたいところ。 つまり、組合も分譲デベも、着工前には確定的な工期にしたいという立場。組合事務局、設計会社、ゼネコン、デベそれぞれの連携が超重要です。

東京・西日暮里駅前再開発、技術協力候補に大林組 施工分離で1年半遅れ | 建設通信新聞Digital kensetsunews.com/sokuho/1193225

【フルリノベ＝設備が大切？】 僕は大規模再開発ばかり携わってきましたが、だからこそ、大規模再開発だけが能じゃないと強く思ってます。 フルリノベ、フルコンバージョンのビルでは、用途を変えたりして賃料アップを目指すほか、継続的な賃料確保の面からも減価償却という面からも、設備が重要だと思います。 僕はこのような物件をやったことはなく、想像になりますが、おそらく、既存の建物部分は残存耐用年数で償却しますが、設備はこれを機に償却が始まるのではないかと考えます。 つまり、キャッシュフローは確保しつつどこまで利益を圧縮できるかが大切。これ次第で投資回収期間が変わります。 大規模な再開発は、とにかく時間がかかります。その分リスクコントロールが難しくなりがち。フルリノベは社会的にも意義の大きい手法だと思うので、この辺りの事業性も見ながら、普及してほしいなと思います。

【工事費高騰だけじゃなく、受注済み工事も遅れる時代】 工事費高騰が話題ですが、記事には、調査したゼネコンの4割が、契約済工事でも遅延の可能性ありと回答してます。 法定再開発の場合、再開発建物に戻る権利者には、組合から仮移転期間に応じた補償費を支払います。工期が延びるほど補償費や事務費、金利の負担が増えますので、予備費を積んでおくなど組合としてのマネジメント力がますます問われる時代になりそうです。

建設業の2026年問題とは？中止・延期された大規模プロジェクト【業界情報】 | 新着記事一覧 | 総合資格navi arc-navi.shikaku.co.jp/column/details…

スーパーゼネコンさんの不動産投資部隊とJV（発注先はそのゼネコン）したことがあるけれど、現場の技術や原価管理にめちゃ詳しいので頼りになるし、逆に請負部隊（ゼネコンの本業）に対してはデベに矢面に立ってもらう、という素晴らしい棲み分けでした。投資でも強くなりそうですね。

【不動産を①そのまま管理、②売る、③建て替える、④広げて再開発の判断基準】 サッポロHDは本業集中、資本効率改善のために②売ります。判断基準は人・会社それぞれです。先々どういうことがあるか分からない世の中なので、敢えて①そのまま管理もアリ、先が読みやすい③もアリ。 ④広げて再開発は、区域の要件に当てはまるのか、行政が応援してくれそうかなど、どこでも可能なわけではありません。ただ、できあがった物件は価値の高いもの(できた後の管理運営も大切ですが)。「今はいいけどいずれは・・・」という場合は、検討のテーブルに載せても良い選択肢だと思います。