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@ar_06189
INTJ｜2023 ABS MBA｜複数起業｜動物・建築・アニメ好き｜３A・虎ノ門・大崎〜地方都市までマンション所有｜福岡で400㎡超戸建て建設中｜不正をDIS｜注目物件→?
Katılım Ekim 2022
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暴落暴落言われているが、戦争とかのこの局面で2%とかしか成約価格が下がってないのはむしろ良好なのでは?と思う。これからもっと下がるのかもしれないけど。
業者とか転売ヤーが融資引けるのも長くて一年位。このまま株価も落ち着いてくれればあと3ヶ月位がボトムで、そこからまたじわじわ上がってくると予想します！
ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾@fuji_fujita_kun
【湾岸マンション速報（2026年3月分更新）】 成約価格：坪676万（先月比-2.2%） 募集価格：坪815万（先月比-0.2%） 成約件数：58件（前月比-23件） 募集件数：963件（先月比+73件） ※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください fj-realty.co.jp/analytics 成約価格は前月比-2.3%下落となりました。 エリアによって濃淡はあるものの、豊洲エリア以外のすべてのエリアで下落を観測しました。 むしろ豊洲がすごい！？ 引き続き湾岸エリア全体としても上値が重く、踊り場が継続している状況です。 価格の頭打ち感は否定できず、何やらマンション悲観論も強くなってきた印象です。 ちなみに湾岸マンションがすでに暴落しているという煽りニュースをたまに見かけますが、ご覧の通り、成約ベースのデータ上は今の所暴落しているとは言えません。 ただ、ミクロ視点で足元の需給の動きをみてみると、成約件数は前月比で-23件と大幅減、募集件数は+73件と大幅増であり、「売り圧力が強い状況が継続している、むしろ高まっている」と言わざるを得ませんので、この調整局面はまだ継続する可能性が高そうです。 先高観が弱まったことで、今売って利確しようとする動きも強まっているように感じます。 例年3月は不動産業界でいうところの繁忙期で、成約件数が底堅い傾向があるのですが、今年は複合的な要因、とりわけ今は「イラン・アメリカ戦争」の先行き不透明感が強い状態であり、成約件数が伸び悩んでおります。 当然といえば当然かもしれません。 現場感としても、今年は繁忙期のばたばた感をあまり感じなかったなという感覚でした。 今の湾岸マンションの停滞要因については、最近他のブログで私の見解をまとめておりますので、そちらも合わせてご覧頂ければと思います。 ＜ミクロ視点からみる湾岸マンション市況のブレーキ要因についての考察＞ sumu-log.com/archives/75713/ 日々のニュースをみても、戦争の影響でインフレ圧力が高まる中、円の価値を守るために4月の利上げもやむなしという見方が優勢に見えます。 よって、長期的なインフレ傾向は変わらないとは思いますが、短期的にはマンション市況にとって逆風が強まるでしょう。 特に都心マンションは「金融庁から融資気をつけろというお達し」と「長期金利の上昇」もあったことで、不動産投資の経済合理性の低下により投資家層の参入のハードルも上がりました。 裏を返せばこれが本来のあるべき姿というか、一部海外/転売ヤーを排除できたという意味で日本人実需層が望んだ市場というか、いよいよ実需による相場形成がなされるタイミングなのでしょう。 その分、今まで購入者のバリエーションが多かった都心〜湾岸エリアの反動がやや大きく出始めていると思われます。 投資目線も入りやすい流動性の高い人気エリアの宿命として、相場のボラティリティは一定やむなしであり、短期売買を前提とした投資家にとっては痛手ですが、実需で購入する（している）層は短期的な上げ下げに一喜一憂する必要は全くありません。 今の流れをみていると、ベンチマークの新築供給がある以上、中古価格の大幅な下落は考えにくいものの、向こう半年以内で一定の調整幅（5%前後）の可能性は想定しつつ、今後は逆風に耐えられるくらいの賃上げ見込みがある方、またはそれに準ずる高属性の方から選ばれるエリアと、そうでないエリアで二極化が進行していくと思われます。 さらに、住宅ローンの上限額とグロスの壁の意識も高まると想定されます。 なかなかマンション選びが難しい時代になりました。 今後のマンション価格を占う切り口は様々ありますが、日本人実需のパワーアップを念頭に考えるのであれば、個人的には「賃上げ率」「家賃上昇率」「住宅ローンの融資姿勢（新プラン含む）」に注目しています。 募集件数が非常に増えておりますが、まずは少なくともイラン・アメリカ戦争が落ち着かないと、なかなか今の市況が好転するのは難しそうですので、今売却をする必要がない方は焦って売る必要もないとは思います。 楽観的と言われそうですが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っているからです。 購入検討者さんで今気をつけることは「居住想定期間（5年以上がベスト）」・「金利上昇を想定した無理のないキャッシュフロー」です。 この二つが揃うなら、プロの投資家さん達の真似をして相場の下限を伺って、人生の大事な時間を様子見に使う必要はありません。 マンションの本質的な価値は「住まい」なのですから。 それでもどうしてもいま買うのが怖いという方は、無理して買わなくていいと思います。 今後相場やトレンドがどこでどう反転するかは誰にもわかりませんので、大事なことはいかなる時代でも「いまの最善を掴みにいくこと」です。 最後に、繰り返しになりますが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っています。 湾岸エリアの住みやすさと将来性は何ら疑う余地はありません。 今は実需にとってじっくり選びやすいタイミングですので、買うにしろ買わないにしろ、納得ができる住まい探しを実現してほしいと思います！
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築地の土地は70年の定期借地権です。そのため、住宅ができるとしても、分譲ではなく、賃貸マンションや高級老人ホームのような用途になる可能性が高そうです。
3LDK@purechan6972
築地再開発は集客効果が非常に大きい一方で、レジデンス棟が3棟計画されていることから、周辺住宅需要が供給を大きく上回る可能性は高くなさそうです。 一方で、これまで築地が“空白地帯”だったことで、内陸と湾岸の間には分断がありました。今回の再開発はその距離を埋め、両エリアをつなぐ重要な一手となり、湾岸エリアの格を確実に押し上げるでしょう。
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@KFutXyvNLbTS4IB 徒歩で行くなら、豊海のほうが近いです。
それに、私は豊海のデザインと眺望のほうが好きです。
PTKのスカイラウンジは、外に出てもほとんど何も見えません。
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うーん、豊海である必要はないよなあ…
同じ埋立地エリアならPTKだし
内陸側にもマンションはあるわけで。
全くwhy豊海にならないポジショントーク
AR@ar_06189
やはり豊海は買っておくべきだと思います。自分は引き渡し後の転売住戸を狙うことも考えています。 長期で見れば、2030年代前半の築地再開発の恩恵は非常に大きいはずです。実際、豊海から築地再開発エリアまでは徒歩でも11分前後です。 今回の再開発では、約10haもの大規模な水辺の緑地広場が整備される予定で、これは前例のない規模です。 屋外の大型ビジョンと組み合わせれば、映画上映や屋外音楽イベントのような使い方も可能でしょう。 個人的には、THE COURT神宮外苑の隣にある都立明治公 園のようなモデルを思い浮かべます。しかも今回は、それ以上に多くの施設も整備されるわけです。
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家の近くにショッピングモールができたら嬉しいけど、アリーナができて嬉しいかね？
AR@ar_06189
やはり豊海は買っておくべきだと思います。自分は引き渡し後の転売住戸を狙うことも考えています。 長期で見れば、2030年代前半の築地再開発の恩恵は非常に大きいはずです。実際、豊海から築地再開発エリアまでは徒歩でも11分前後です。 今回の再開発では、約10haもの大規模な水辺の緑地広場が整備される予定で、これは前例のない規模です。 屋外の大型ビジョンと組み合わせれば、映画上映や屋外音楽イベントのような使い方も可能でしょう。 個人的には、THE COURT神宮外苑の隣にある都立明治公 園のようなモデルを思い浮かべます。しかも今回は、それ以上に多くの施設も整備されるわけです。
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豊海よりセントラルガーデン月島の方が築地再開発に近いからさらに恩恵を受けるのかな🤔
AR@ar_06189
やはり豊海は買っておくべきだと思います。自分は引き渡し後の転売住戸を狙うことも考えています。 長期で見れば、2030年代前半の築地再開発の恩恵は非常に大きいはずです。実際、豊海から築地再開発エリアまでは徒歩でも11分前後です。 今回の再開発では、約10haもの大規模な水辺の緑地広場が整備される予定で、これは前例のない規模です。 屋外の大型ビジョンと組み合わせれば、映画上映や屋外音楽イベントのような使い方も可能でしょう。 個人的には、THE COURT神宮外苑の隣にある都立明治公 園のようなモデルを思い浮かべます。しかも今回は、それ以上に多くの施設も整備されるわけです。
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勝鬨>月島>豊洲>有明≥晴海>東雲
私の中では順位はこうです。理由は将来の開発余地です。
勝どきは築地再開発に最も近い立地なので、その恩恵を最も大きく受けるエリアだと思っています。加えて、勝どき駅前には複数の再開発計画があり、臨海地下鉄やBRT、環状3号線の計画も勝どきを通ります。
一方で、月島は短期的にはもう大規模な再開発計画がほとんどありません。
有明は現時点で晴海以上、少なくとも晴海と同等以上には評価できると思います。有明の良いところは、晴海より生活利便施設がかなり充実していて、公園も広いことですし、周辺の土地でも最近再開発に向けた入札が進んでいます。
逆に晴海、東雲は、現状では具体的な再開発計画があまり見えていません。
BMA湾岸ダディ@toyosu4love
完全なる私見ですが、将来的には、 勝ちどき>豊洲>晴海=有明>東雲 でいかがでしょうか。
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やはり豊海は買っておくべきだと思います。自分は引き渡し後の転売住戸を狙うことも考えています。
長期で見れば、2030年代前半の築地再開発の恩恵は非常に大きいはずです。実際、豊海から築地再開発エリアまでは徒歩でも11分前後です。
今回の再開発では、約10haもの大規模な水辺の緑地広場が整備される予定で、これは前例のない規模です。
屋外の大型ビジョンと組み合わせれば、映画上映や屋外音楽イベントのような使い方も可能でしょう。
個人的には、THE COURT神宮外苑の隣にある都立明治公
園のようなモデルを思い浮かべます。しかも今回は、それ以上に多くの施設も整備されるわけです。
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@rennakameguro 説明会の際、担当者から「11〜12階の4戸は当面販売しない」と聞きました。公式サイトを見ても、実際に4戸が販売対象外になっているのが確認できます。しかも、開放感のある眺望が期待できるのは実質11〜12階くらいだけです。
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@Mansion_Daisuki やっぱり日本橋は範囲が広すぎて、「日本橋」と名の付くマンションは無数にあります。そうした物件は業者の転売対象にもなりやすい。ただ、最近はコア日本橋でも2億円超の物件はさすがに売れ行きが鈍いらしいです。
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最近、日本橋でも売り物件がじわじわ増えています。特に1LDKや2LDKが多いですが、何か異変でも起きているのでしょうか。
K＠個人投資家@Mansion_Daisuki
東日本橋で相場をかなり超える割高な売出しが増えてる。 東日本橋は実質日本橋ではなく浅草橋の一部なのに売り出し価格があまりにも強気。 絶対買っちゃだめ、人生おわる。 相場より20%から35%高い、本当に酷い価格設定。 日本橋の一等地ですら1LDK9000万〜1億が今の相場。
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バブル発生可能性が高い街ばかり。。。
Edge On@EdgeOn4
これ気になって動画観てみました。沖さんの住みたい街を要約するとこんな内容でした⬇️私も概ね同感です。 ①南青山（表参道）：最終的に住みたい街 • 港区ならではの資産価値がある。 • 六本木のような喧騒や派手さがなく、上品で落ち着いた低層エリア。 • 家から一歩出ただけでウキウキでき、散歩に最適な環境。 ②千鳥ヶ淵：景色がプライスレスな街 • 窓を額縁に見立てた際、皇居を望む景色がそのままアートになる。 • 半永久的に目の前の景色が変わらないという圧倒的な希少価値がある。 ③麻布台：再開発で化けた街 • 再開発エリアと駅周辺は化けるという不動産の法則を体現しており、将来性・資産性が高い。 動画リンクはこちら⬇️ youtu.be/VqCz6gzLf_Y?si…
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@mansukitaleau ただ、成約件数もかなり少ないです。値下がりは時間の問題である可能性が高いと思います。実際、都心6区ではおおむね成約件数が減少しています。
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正直、晴海ほどの価格調整は豊洲ほか江東区湾岸では起きていないんですよね
ものすごく期待しているのですが…
城南丸@10000jonan
晴海エグぅ〜w これはまだ落ちそうですね、価格交渉して買いましょう。
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