KC Lorent ⚪Ⓜ️

Premier penta 😋 GG MKOI

Arrêtons le bashing immobilier facile pour justifier de tout mettre sur un PEA. Oui, l’immo a des défauts, même beaucoup. Oui, le cycle de l'argent gratuit (1990-2020) est terminé. Mais balayer la pierre d'un revers de main pour idolâtrer les ETFs, c’est remplacer une croyance d'ancienne génération par une illusion de la nouvelle. Je ne remets absolument pas en cause l'investissement en ETFs, qui présente de nombreuses qualités, mais voici pourquoi la pierre reste incontournable pour se constituer un patrimoine. La RP. Tu dis que c’est un "choix de vie", de la "conso premium". D'accord. Mais quelle est l'alternative ? Être locataire. Un loyer, c'est 100 % de perte. C’est un flux qui enrichit quelqu'un d'autre. Pire, ton loyer est indexé sur l'inflation. Dans 25 ans, il aura potentiellement doublé. Celui qui a acheté sa RP avec un crédit à taux fixe voit, lui, sa mensualité progressivement érodée par l'inflation. Et à 65 ans ? Le propriétaire ne paie plus rien. Le locataire, lui, devra piocher dans ses ETF juste pour se loger. Oui, ce raisonnement peut être discutable si les montants investis en face sont très importants. Mais avoir un toit garanti reste, pour beaucoup, une sécurité fondamentale. Le levier. Tu critiques les taux à 4% et l'apport de 20%. Très bien. Mais trouve moi un seul banquier qui te prête 200k€ sur 25 ans pour faire du DCA sur le S&P 500. Il n’y en a pas. L’immobilier est la seule classe d’actifs qui permet d’acheter un bien de 200k€ avec 40k€ de ta poche. Comparer un rendement immo de 3% à un ETF à 8% est une erreur : en immobilier, on raisonne en rendement sur fonds propres (ROE). Si tu mets 40k€ d’apport, que le locataire rembourse le crédit et que tu amortis du capital chaque mois, le rendement de TES 20k peut largement dépasser celui d’un ETF. Oui, les opérations à cashflow neutre sont plus rares aujourd’hui, mais le principe reste valable. L’illiquidité. "Un ETF : 1 clic, vendu." Exactement et c’est souvent le meilleur moyen de faire des erreurs. L’humain est émotionnel. Lors des krachs (-30 % en 2020 ou 2022), combien ont vendu en panique ? Beaucoup. L’immobilier est lent à vendre ? Tant mieux. Cela force une vision long terme. C’est cette inertie qui construit des patrimoines solides, pas la liquidité immédiate qui favorise les décisions impulsives. La fiscalité. L’immobilier reste extrêmement avantageux fiscalement en France. Oui, la fiscalité évolue, mais deux points clés : La RP : 0 % d’impôt sur la plus-value. Zéro. Quel autre actif permet de réaliser 100k ou 200k de gain sans fiscalité ? Le locatif (LMNP au réel) : grâce à l’amortissement et aux travaux, il est possible de percevoir des loyers avec une fiscalité quasi nulle pendant des années. Les ETF, eux, sont taxés (flat tax, prélèvements sociaux) et restent exposés aux évolutions fiscales. Le contrôle. Avec un ETF, tu es passif. Tu dépends de la macro, des taux, des gestionnaires. En immobilier, tu peux agir : acheter sous le prix du marché, rénover, renégocier le crédit, optimiser, changer l’usage (colocation, courte durée), créer de la valeur. Tu peux forcer la performance. Le vrai problème, c’est le biais du survivant. Oui, 80% des gens font de mauvais investissements immobiliers. Mais c’est pareil en Bourse : 80% des particuliers qui font du stock-picking sous-performent. La barrière de connaissance à l’entrée est bien plus haute en immobilier, c’est certain. Mais elle justifie économiquement le rendement associé à une opération. Où est la valeur ajoutée lors d’un simple DCA sur ETF, hormis la mise à disposition de capital ? Mais alors ? Opposer Bourse et immobilier est un faux débat. La vraie stratégie, c’est de combiner les deux. Utiliser l’endettement bancaire pour construire un patrimoine immobilier et investir son épargne disponible sur les marchés financiers. Se limiter à un seul des deux, c’est passer à côté d’une partie du jeu.

La France depuis l’arrivé de Mbappe

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C’est le truc le plus accurate que j’ai vu de ma vie

l’ancien est arrivé à Sabaody

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