ドバイ不動産分析

ドバイの2年不動産投資家ビザ、要件が変わりました。 単独所有なら75万AEDの最低価格要件が撤廃。共有所有のみ、一人あたり40万AEDの持分が必要です。 これまで75万AEDという基準は、ビザ目的の買い手にとって実質的な下限価格として効いていました。50万〜70万AED帯のスタジオや小型1ベッドルームは、立地や利回りが良くてもビザ対象外で買い手が薄くなりがち。この帯域に新しい需要が入ってきます。 ただし共有所有では一人あたり40万AEDが必須なので、夫婦で70万AEDを半分ずつ持つと一人35万AEDで要件未達。一人で買う方が制度的に通りやすい設計です。 10年のゴールデンビザ（最低200万AED）は据え置き。今回は入門層の居住権枠を広げた改定で、上位制度との住み分けがより明確になりました。 申請費用：新規 AED 10,545、更新 AED 8,215。申請はDLD Cubeから。 ソース：gulfnews.com/business/prope…

5月7日、Brookfield Asset Managementは、中東小売大手Alshaya Groupとのジョイントベンチャー（共同事業）を発表しました。Dubai Hillsで480,000平方フィートの複合開発を共同で手がけ、その中核は長期保有型の賃貸住宅、いわゆるBTR（Build-to-Rent／賃貸保有型開発）です。Alshayaはこの開発内にUAEの新しい地域オフィスを構えます。 BTRと、これまでドバイ住宅市場の主流だったBTS（Build-to-Sell／販売型開発）は、まったく別の事業規律です。 BTSでは、引き渡し時に資本が抜けます。建てて、売って、退出する。資本の回転は速く、保有期間は短い。 BTRでは、資本がそのまま残り、専門の運営者が管理し、何十年にもわたって賃料収入を生み出します。投資家層も、評価される倍率（バリュエーション）も別物です。 ドバイ住宅市場は、歴史的にBTSの枠組みで読まれてきました。建てて、売って、抜ける。資本の回転は速く、長く保有する力は薄い。 世界最上位（Tier 1）の大手プライベートエクイティ（PE）であるBrookfieldがBTRに踏み込み、機関投資家級のアンカーテナント（核テナント）と長い保有期間を伴っているという事実は、これまでとは質の異なる関与の仕方です。これは、留まる意思を持った資本です。 長期目線の投資家にとって、Tier 1のPEが「保有する」を選ぶという判断は、見出しではなく、テーゼ（投資仮説）として静かに積み上がっていきます。

最後に重要な事実。 130戸のうち、オリジナルオーナー未エグジット: 77戸 (59%)。 含み益+60〜65%相当ですが、確定しない限り紙の数字。 「いつ買うか」と同じく「いつ売るか」も重要でした。 筆者の答え合わせ: 4年で約1.6倍。ただし確定できた人はまだ少数派。 * 過去実績は将来を保証しません。

IRR 12.8%という数字を相対化すると S&P500の長期平均: 約10〜12% ドバイ不動産の平均的な値上がり率: 約6〜8% ビットコイン (2022〜2026): 約25%超 (ただし高ボラ) 実物資産という相対的に低ボラな枠組みで、株式インデックスを上回る年率を確保した4年間と評価できます。

筆者がドバイ移住直後、最初に提案された物件が「Creek Palace」。 2022年4月、EmaarがDubai Creek Harbourに投じた新タワー。1BR、643 sqft、約120万AED。 あの時、買っていたら？ 4年後の2026年5月、当時の130名のオーナーが手にしたものをDLDから追跡。 答え合わせを公開します🧵

UAEの人口密度を可視化してみました。 使用したデータは400m²単位という細かい粒度のもので、インタラクティブなマップとして公開しています。 可視化して見えてきたこと： ドバイへの人口集中は予想通りでしたが、ヒートマップで実際に見ると改めてその規模を実感します。 意外だったのはドバイの隣の主張国のシャルジャです。エリアによってはドバイに匹敵する、あるいはそれ以上の人口密度が確認できました。これは正直驚きでした。 以前の投稿でもお伝えしましたが、不動産市場の安定性を支えるのは人口とその成長です。動産市場のファンダメンタルズを分析する上で、この人口分布は非常に重要な指標になると考えています。 UAE全体のデータを見ると、住宅需要の大部分はドバイとシャルジャに集中していることが明確です。逆にアブダビや、ラッサルハイマ主張国の人口密度はあまり高くないように見えます。 なお、今回使用したデータは2023年時点のものです。UAEの成長スピードを考えると、現在はさらに集中が進んでいる可能性があります。最新データが出たときにどう変化しているか、個人的にも注目しています。 是非マップを触って見てください。ズームイン・ズームアウトで全体像から詳細まで確認でき、各ヘキサゴンをクリックするとそのエリアの人口密度を見ることができます。数字で読むのと、実際に目で見るのとでは全く印象が違います。 🔗 マップはこちら: shorturl.at/6eODp 今後もUAE不動産に関するデータ分析を発信していきます。参考になれば、ぜひフォローしてください。

ドバイの人口が400万人を突破しました。2011年の197万人から14年で倍増。 ドバイ政府の目標は2040年までに580万人ですが、昨年は20万人増加。このペースが仮に続けば2035年には達成可能。 人口増加は不動産需要の最も基本的なドライバー。年20万人の純増が続く限り、ドバイの住宅需要は構造的に支えられます。 gulfnews.com/amp/story/busi…

オフプランプレミアムの法則が当てはまらないコミュニティはどこか？ 70コミュニティのうち13（19%）で、完成済み中古物件の価格が現在のオフプラン販売価格を上回っていました。 Zaabeel First：-45.8%（中古PSF 5,160 vs オフプラン 2,796） Jumeirah Islands：-37.4% Bluewaters Island：-35.4% Al Barari：-27.8% これらのコミュニティの共通点として、既に高級物件などが開発されていたり、限られた土地の中で既存中古物件の価値が十分に上がっている一方、同エリアの新規オフプランはまったく異なる購買層をターゲットにしている傾向があります。 当社では、引き続きドバイの不動産に関しての分析を発信させていただきます！

オフプラン物件(未完成分割払い物件)は中古より割高なのは知ってますか？ ドバイの新しいオフプランが売り出される度に、市場の中古物件価格より高く販売されているのを見る度に、中古市場にもっと目を向けてもらいたいと感じてきました。 2025年の全売買データを分析し、70コミュニティのオフプラン中央値平方フィート単価と完成済み中古物件の中央値平方フィート単価を比較してみました。 結果としては、ドバイ全体の8割の地域で、オフプランが完成済み物件より高く値付けがされている事が見えてきます。 特に割高として衝撃的なエリアは(オフプランと中古物件の価格差： Dubai Media City：+2.88倍 JBR：+2.8倍 La Mer：+2.43倍 Dubai Investment Park 2：+2.23倍 まだ完成してもいない物件に、今すぐ家賃収入がある物件のほぼ2倍以上を払っている計算になります。 もちろん、オフプランのプレミアム自体は悪いことではありません。周辺地域より新しい建物なので、価格が高くなるのは不思議ではありません。ですが、ドバイの多くの建物は築10年前後の建物が多く、必ずしもオフプランと既存中古物件の価格差ほどの価値の違いがあるのか調べる事は重要です。 また分析をしたところ面白い事に、一部の地域ではオフプランの価格が既存の中古物件の価格より安いプロジェクトもありました。 オフプランが完成済み物件より実際に安いコミュニティを抽出したところ、13コミュニティが該当しました。 そのコミュニティは、、、