たけ@東大式投資術

業者の「平均利回り10%」に隠れた前提を一つずつ剥がしていく。数字は嘘をつかないが、前提は隠れる。業者が出してくる「10%」の数字の前提を確認すると、たいてい「満室稼働」「築年数による家賃下落なし」「金利固定」「20年後も同じ価格で売却」という4つの楽観シナリオが前提になっている。東大式のストレステストは、4つの変数を全部最悪方向に動かす。 空室率20%・家賃年1%下落・変動金利上昇1.5%・売却価格購入価格比70%—この4条件で同じ物件のキャッシュフローを計算すると、年利換算でマイナスになる物件が出てくる。業者の提案を「楽観シナリオの最高値」として見て、自分で最悪シナリオを計算する習慣が、エリートリーマンの武装だ。 Excelより今はClaudeに物件データを渡す方が5分でストレステストができる。

「節税スキームに入った方がいい」と税理士から言われた時、最初に確認すべきことが1つある。そのスキームが10年後に国税から指摘された時、誰がリスクを負うかだ。節税スキームは「合法」と「グレーゾーン」の境界が動く。航空機リース・太陽光・オペレーティングリースなど、過去に有効だったスキームが数年後に国税の解釈変更で遡及追徴になったケースがある。スキームを提案する側は手数料で利益を取り、リスクは買った側が負う。東大式の原則は「スキームより制度を先に埋める」。iDeCo・NISA・小規模企業共済・ふるさと納税—制度内の節税を満額使い切ってから、スキームの話を聞け。 ---

年収1500万でも、投資を後回しにしてる人の方が多い。時間が一番のレバレッジだ。

「生命保険は入るな」という発信が増えている。これは半分正しく、半分誤解を生む。俺の立場を正確に言うと、「保険は保障のために入る、運用は投資で完結させる」だ。生命保険の構造を分解すると、あなたが払う保険料は「純保険料(保障コスト)+付加保険料(保険会社の経費・利益)」で構成されている。投資型・貯蓄型・外貨建てはこの上にさらに運用コストが乗る。 掛け捨て保険は純保険料だけを払うため、コスト効率が高い。年収1500万・30代・扶養家族あり、この属性なら必要保障額は「家族の生活費×残存年数ー自分が形成した金融資産」で算出できる。必要保障額が確定したら、掛け捨てで最小コストで埋める。余ったキャッシュフローをiDeCo・NISA・株式インデックスに流す。この順序が、東大式のコスト最適解だ。 「保険で資産形成」と言う業者が来たら、「保険と投資を混ぜるとコストが高くなりませんか」と一言だけ聞け。それで提案の本質が見える。保険の最適解は「保障のために最小コストで入り、残りで投資する」。この整理ができれば、外貨建て保険・変額保険の提案が断然シンプルに見える。

「不動産投資の利回りは高い」という言説の前に、「何の利回りか」を定義しろ。不動産の利回りには表面利回り・実質利回り・FCR(総収益率)・CCR(自己資本収益率)の4種類があり、業者が使うのはほぼ例外なく「表面利回り」だ。表面利回りは年間賃料÷購入価格で計算する。空室・管理費・修繕積立金・税金・保険が一切含まれていない。 実質利回りは年間賃料から諸経費を引いてから計算するため、表面より1.5〜2%低くなることが多い。「表面6%」は「実質4%前後」に翻訳するのが現実的な出発点だ。東大式は「定義から始める」。業者と話す時に「利回りというのは何を分子に何を分母に計算していますか」と聞くだけで、提案の質が見える。定義を合わせずに数字を比較するのは、単位の違う量を足し算するのと同じだ。

年収1000万超えたら、税率が45%になる世界で生きてることを先に知れ。節税は利回り45%の投資と同義だ。iDeCo(個人型確定拠出年金)の掛金は全額所得控除になる。年間27.6万円の拠出で、年収1500万なら約12万円の税還付が確実に返ってくる。これを「運用前に得る確実な利回り」と考えれば、他のどんな投資商品も最初の1本にはなれない。NISAより先にiDeCoを埋めるべき層と、NISAを先にすべき層がいる。あなたの税率と流動性のバランスで答えが変わる。業者は「どちらが得か」ではなく「うちの商品をどう売るか」で話す。判断軸は自分で持て。 ---

iDeCoは「節税」ではなく「課税の先送り」だ。これを理解してるかで判断が変わる。

「外貨建て保険は節税と資産運用を同時にできます」と言う業者のロジックを、東大式に解剖する。外貨建て保険の実質コストは表面には出てこない。死亡保障のコスト・為替手数料・解約控除の3層構造が、運用利回りを食い続ける。業者のシミュレーションは「為替が円安方向に動いた場合」の数字が前面に出る。円高シナリオと満期前解約時の実手取りを計算すると、話が大きく変わる。 俺がClaudeで試算した結果、年収1500万のエリートリーマンが外貨建て保険に入るなら、同額をドル建てインデックス+iDeCo(個人型確定拠出年金)に分けた方が、20年後の手取り期待値で2〜3割有利になるケースが多かった。「保険で運用する」発想自体が、保険会社のコスト構造上、運用効率を下げる設計になっている。 節税目的なら、iDeCoとNISAを先に埋めてからの話だ。保険は保障のために買う。運用は投資で完結させる。 これが東大式の整理だ。外貨建て保険を提案された時に確認すべき数字が3つある。 ①実質利回り(コスト後)②解約控除がゼロになる年数③为替リスクの最悪シナリオ。この3つを業者に出させれば、提案の本質が見える。

「インデックス投資は退屈な投資だ」とよく言われる。その通りだ。しかし投資において「退屈」は最強の武器になる。『敗者のゲーム』でチャールズ・エリスが指摘した通り、テニスの試合でプロは「ウィナー(攻撃的な一打)」で勝ち、アマチュアは「アンフォーストエラー(自滅ミス)」で負ける。 投資も同じで、市場平均に勝とうとして売買を重ねるほど、コストとタイミングの自滅ミスが積み重なる。S&P500連動インデックスの信託報酬は年0.03〜0.1%台。業者が売るアクティブファンドは平均1.5%前後。この差が20年で複利化すると、元本500万円に対して150万円以上の差が生まれる。退屈な投資は、自滅しないための設計だ。 エリートリーマンが「攻めたい」と感じる時、それは市場ではなく業者の心理操作に乗せられているサインかもしれない。

東大の同期でも、業者の話術に引っかかる人はいる。「高学歴だから騙されない」は幻想だ。業者は学歴で話術を変えるのではなく、あなたの「属性」と「決済力」を見ている。年収・与信・融資枠—この3つが揃った人間に、専門家ぶった説明と社会的証明を組み合わせてくる。むしろ高学歴は「自分で理解できた」と錯覚しやすい。東大卒だから騙されないのではない。東大卒だから狙われる。判断軸は学歴ではなく、構造を見る訓練にある。 ---

業者が自社商品を買わないのは、プロだからじゃない。計算してるからだ。

「サブリース(業者が借り上げて又貸し)のリスク」を一言で言うと、30年後に解約されても業者は何も保証しない、これだけだ。サブリース契約の構造は単純で、業者があなたの物件を一括借り上げして、入居者に転貸する。業者は空室でも家賃を払ってくれる—これが「安心」の売り文句だ。しかし契約の実態を読むと、業者側に「契約解除権」「家賃改定権」が複数回登場する。10年後に家賃を15%下げますと通知されたとして、あなたには拒否する力がほぼない。さらに30年後にローンが終わった段階でサブリース解約を申し出られたら、今度は自分で満室管理をしなければならない。その時、築35年のワンルームに市場価値はどれだけ残っているか。業者の「30年安心サポート」は、業者が30年存続する前提だ。2000年代に「一括借り上げ30年」を売っていた会社のうち、今も同じ条件で存続しているのは何社か。数字で疑え。業者の言葉を鵜呑みにする前に、10年後・20年後のシナリオを自分のExcelで壊せ。狙われる側は、構造を見る眼を持って初めて対等になれる。

業者から「新築ワンルームは節税になります」と言われた時、俺が真っ先にやることがある。営業資料のシミュレーションをClaudeに叩き込んで、前提を全部ひっくり返すことだ。業者が「表面利回り6%」と言う時、そこには空室リスク・管理費・修繕積立金・ローン金利が含まれていない。正確に計算すると、年利換算で1〜2%台になることが多い。年収1500万、税率45%のエリートリーマンが、2%以下の利回り商品を35年かけて持つ意味があるか。インデックス投資の平均7%と比べて、機会費用は膨大だ。「節税になる」は本当だが、節税で取り戻せる額より、35年間の機会費用が大きい。これが俺の「新築ワンルーム=資産ではなく負債」という結論の根拠だ。業者の資料は信じるものではなく、壊して耐久性を見るものだ。

20代の頃、年300万円貯金して、定期預金に放置してた。10年で30万しか増えなかった。同じ300万を世界株インデックスに入れてたら、500万増えてた。差は470万。

投資初心者に聞きたい。最初の1本、何から始めたい？俺の元にDMで来る相談、半分が「世界株インデックス」、3割が「米国株」、残りが「日本株」。みんなはどっち？

新NISAで満額360万円を5年積み立てて、世界株インデックスで放置するだけ。20年後に平均で6500万になる。これ以上の難しい投資、9割の人には要らない。

ハワード・マークスの『投資で一番大切な20の教え』。最重要は『2次的思考』だ。誰もが気づいてる情報で儲かることはない。『みんながこう考えてる。でも本当は逆じゃないか』の1歩先を読む思考。凡人は1次、プロは2次、エリートが目指すべきは2次。 2次的思考の実装3例。 ①「みんながAI銘柄を買っている」→「過熱で適正価格を超えていないか、別のセクター（公益・素材）が割安では」 ②「みんなが米国株一択」→「米国比重60%超は通貨集中リスク、新興国・欧州を10-15%混ぜる視点」 ③「みんながインデックス推奨」→「正しい、ただし全員インデックス時代に効率的市場仮説の前提が崩れる可能性も視野に」 2次的思考の難しさは、「みんなと違う」を恐怖に感じる人間の本能を超えること。プロスペクト理論で証明された「同調圧力」が判断を歪める。 対策は、自分の意見を文章で書き出すこと。書く過程で「みんなが言っているから」が論理ではないと自覚できる。スプシで「主張・根拠・反証・1次/2次判定」を埋めていく。これが東大式の意思決定ログだ。 古典『投資で一番大切な20の教え』マークスは「2次的思考なき投資家は、必ず大衆の出口で売り、大衆の入口で買う」と警告する。エリートの強みは情報処理力ではなく、群れない判断力だ。 群れない判断こそ、エリートに残された数少ないアルファだ。本業で群れない人ほど、投資でも勝つ確率が高い。 2次的思考は本業の差別化戦略と同じ構造、エリートが本業で得意な思考様式を投資にも当てる。 群れない判断は、本業でも投資でも、人生のどの場面でもエリートの最大の武器になる。 凡人と2次的思考者の差は、情報量ではなく思考の深さで決まる、これが古典の結論だ。

債券=守備は古い。現代ポートフォリオ理論では『株式と相関が低い資産』こそ債券の価値。金利上昇局面では債券も下がる、従来型60/40は死んだ。代替として金・REIT・為替分散を1割ずつ混ぜろ。 現代ポートフォリオの債券再考。 2024年の従来型60/40（株60・債券40）は、株−15%・債券−13%で同時下落、ポートフォリオ全体−14.2%。「分散」が機能しなかった事例だ。 金利上昇局面の債券は、株式と相関0.5以上に高まる。リスク資産扱いになる瞬間がある。 代替の分散構成。 株式50%（全世界株） 債券20%（短期債中心、超長期は避ける） 金10%（インフレ・地政学リスクヘッジ） REIT10%（インフレヘッジ、ただし金利上昇局面は弱い） 為替10%（米ドルMMF、円安ヘッジ） これで相関係数を0.3以下に抑え、効率的フロンティア上に乗せる。 古典『敗者のゲーム』エリスは「資産配分は投資の9割を決める。銘柄選択は1割」と説く。配分こそがアルファ、銘柄選択はノイズ。エリートが銘柄選択にこだわる時、すでに本筋を外している。配分から議論を始める、これが東大式の出発点だ。 本業のシステム思考を、配分設計に応用する。複数変数の最適化は、エリートエンジニアが本業で得意な領域だ。 配分を変えるだけで、ポートフォリオの期待値は2-3%動く。これは年収換算で年30-50万、複利30年で1500-2000万の差になる。 配分9割・銘柄1割の原則を、本業の意思決定にも応用する。最重要変数を見極める力が経営でも投資でも勝つ。 配分の議論を本業の戦略会議のように扱う、それが東大式の本質だ。

『あなただけに紹介する物件』と言われたら、何人目の『あなた』か聞け。営業の1日の架電数は50件以上、提案する物件は全員共通、『あなただけ』は顧客心理誘導のテンプレ台詞。本当に一点物なら、営業から連絡が来る前に売れている。 「あなただけ」の構造を理解する3指標。 ①営業の月間架電数: 大手不動産で500-1000件/月、提案物件は100以上のリストから選択 ②希少性のロジック: 市場に出る前に売れる物件は、業者が自社で買う or 関係者に回す ③SNS時代の情報拡散: 本物の希少物件は瞬時に投資家コミュニティで拡散され、一般顧客に回ってこない 業者から「あなただけ」と言われた瞬間、その物件はリストの底から拾われた在庫だ。本物の希少性なら、業者から連絡が来る前に他のチャネルで売れている。 対処法は3つ。①「同条件の物件を3つ並べてください」と要求 ②「他の検討者を除外した理由は」と聞く ③「業者自身がこの物件を買わない理由は」と聞く。3問でほぼ全ての営業が崩れる。 古典『ファスト＆スロー』カーネマンは「希少性錯覚は人間の判断を最も歪める認知バイアス」と説く。「あなただけ」「今だけ」「期間限定」の3点セットは、ほぼ詐欺商法のテンプレ。エリートが本業で警戒する営業手法を、自分の資産でも警戒する。それだけで損失の半分は防げる。 営業設計を理解した瞬間に、すべてのテンプレ台詞が透けて見える。距離を取る、待つ、自分で組む、これが東大式の構造防御だ。 営業構造を理解すると、業者個人ではなく組織の収益設計が見える。それが東大式の構造把握だ。 業者から距離を取れる人だけが、自分の資産を業者から守れる立ち位置に着く。

年収・扶養・iDeCo・ふるさと納税・医療費、5分チャットでClaude Codeに入れたら、自分の手取りシミュレーションが一瞬で出た。税理士費用0円、誰にも頼らない。AIは答えをくれないが、自分の判断材料は作ってくれる。これが『AIに聞くな、AIで組め』の意味。 手取りシミュのプロンプトテンプレ。 「年収X万円、独身、扶養なし、東京都在住、iDeCo月23000円、ふるさと納税年30万、医療費控除なし、住宅ローン控除なしの条件で、所得税・住民税・社会保険料を計算し、年収手取り・月額手取りを出してください。さらに、新NISA満額1800万を5年で埋める場合の年次積立計画も同時に出してください」 5分で詳細表が出る。税理士に頼めば3万円、Claude Codeなら無料。 さらに応用、業者の物件提案を入れて「節税後CF」を計算させる。「この物件、所得税還付込みで月+2万」と業者が言うなら、AI に同条件で計算させて差分を見る。業者の楽観前提（家賃下落ゼロ・修繕費過小・空室率低め）が数字で炙り出される。 古典『投資で一番大切な20の教え』マークスは「期待値を自分で計算しない投資家は、業者の期待値計算に従属する」と説く。AI は計算を肩代わりしない、計算を自分で組む環境を提供してくれる。これが「AIに聞くな、AIで組め」の実装だ。エリートの本業AIスキルを、自分の判断武装に応用する場面はここにある。 AIは答えを出してくれない、判断材料を作ってくれる。エリートエンジニアのスキルは、本業以外の場面で初めて自分のために働く。 税理士費用ゼロで詳細シミュが手元に残る、この時間効率は本業のROIと比較しても破格だ。