当時、山一證券が一棟借していたビルとして有名ですが、新築時に入居した山一は1年足らずで自主廃業しているので、ここには殆どいなかったんですよね。
上層階のレジ区画は山一の社宅として使用され、文字通り山一仕様のビルだったものの、自主廃業により退去。
出鼻をくじかれた挙げ句、謎のレジ区画を残した名物ビルとなった。
まじめにIPO@ipo_majime
ちなみに旧山一證券本社ビル（現 茅場町タワー）にもレジがあります 豆な🫘 sohonavi.jp/building/detai…
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モノリス・キャピタル
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@monorisujp 経済合理性的にはすごく分かるんですが、オープンされるとマジ萎えますw自分が売る時は既にいろんな業者知ってるし自分で探すので…
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「タワマン下駄にデベ仲介」は、デベ含む再開発組合側から見ると理にかなってるんですよね。
・新築時に比較的有利な賃料で入居可能
・小区画かつアクセス悪くても運営が可能
・再開発組合はリーシングの問題が解消できて楽
・下駄にあるため、収益物件の賃貸管理ほか、オーナーの専任仲介が取りやすくなる
居住者からすると、殆ど生活利便性に資さないテナントなのが悩ましいところ
マンション好きの外資コンサル@escapejapan2023
再開発系マンションの下駄商業施設に1番不要な(生活に役立たない)テナント堂々No.1 ・不動産屋
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今回の件は、過小評価されがちだったマーケットの低流動性リスクを改めて認識させる事案だと思う。
参加者が限られ比較事例も少ない市場では、1件の募集や成約が実態以上に相場として受け取られやすい。
加えて非業者は裏取りが難しい以上、善意でも特定事例を過大評価してしまうことがあるよね。
Lazyベンジャミン@yanbenny
例の人形町の案件、情報入りました🤓 案の定、所有者が中国系のペーパーカンパニーでした しかもSOLARIS株式会社って社名なんだけど、会社の近くにまともな“株式会社SOLARIS”が実在してるから、社名被せてるの意図的っぽいよね🤔 でも、中国人の社長が日本橋住民だから、日本橋への愛は本物かも？😘
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過小評価気味だった低流動性に関するリスクを、今後認識せざるを得ないと感じさせる事案だと思います。
売買が少ない、いわゆる「板が薄い銘柄」は、こういった価格操作がまかり通るだけでなく、上も下も1件の成約が価格に与えるインパクトが大きく、価格にボラが出やすい。
同時に、非業者が個別物件の募集成約事例に言及することの難しさも感じます。
情報の非対称性から裏取りが出来ない関係上、知らず知らずにこのような事例を持ち上げてしまう可能性がある。
Lazyベンジャミン@yanbenny
例の人形町の案件、情報入りました🤓 案の定、所有者が中国系のペーパーカンパニーでした しかもSOLARIS株式会社って社名なんだけど、会社の近くにまともな“株式会社SOLARIS”が実在してるから、社名被せてるの意図的っぽいよね🤔 でも、中国人の社長が日本橋住民だから、日本橋への愛は本物かも？😘
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これ株式市場では「馴合売買」「仮装売買」といった典型的な相場操縦の手法ですね。
金商法で禁止されている行為で、株でやると明確に犯罪ですが、不動産でやっても罰則がないのが悩ましい。
流動性の高い物件は、相場の価格修正力にかき消されるため、操縦難度が高い。
このため、流動性の低く操縦がしやすい内陸の小規模マンションが狙われている。
ドク🎩@doc_mote
ちなみに大規模で通用しないと分かったのか、変な方向に反省して都心周辺部の板マンでキャッチボール始めた感あるんだよな その結果、周辺部の板マンで坪1000万みたいな成約がポツポツ出てきてて、アホなデベもそれを真に受けて強気値付け今の相場になって歪みが生じてる 実際需給が逼迫してる文京区とかそれで最近相場釣り上がったんじゃね？知らんけど
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賃貸の時は”借上社宅制度（住宅選択自由）”を利用していたとずっと思っていたけど、給与から家賃分が天引きされてたので、正しくは”ハウジングプラン”だったのか💡
今はどうなのか分からないけど、当時は家賃天引き後の年収＝源泉徴収票の額面で住宅ローンが審査されるため、その分、借入可能額が減ってしまうというデメリットがあった（特に当時は年収が今ほど高くなかったので余計に困った）記憶。
累進課税による節税効果が高い分、住宅購入メリットを下げてしまうため、住宅ローン補助金や従業員貸付制度、提携ディベロッパー割引制度がある会社が羨ましい、、
モノリス・キャピタル@monorisujp
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@monorisujp ハウジングプランと借上社宅制度は実質的に同じ制度ではないでしょうか？
年収が下がるなら借上社宅制度の方が得だと思います。
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今、短プラ以上に住宅ローン金利を上げている銀行、「君たちもう用済みだから借り換えて」のサインなので怒った方が良い。
過去、低金利で融資手数料を満額取って貸した住宅ローン、
① 借り換えられて現金化されたい
② 割高に利上げして利息を吸い上げる
のどちらかができれば良いと思っている。
特に住宅ローン以外まともにやってない銀行は、付帯取引を気にする必要がないため、こんな失礼なことが出来てしまう。
モノリス・キャピタル@monorisujp
【銀行にとって住宅ローンの短期返済は悪か？】 ・半投半住が一般化し、3-5年で物件を売って住宅ローンを全額返済する人が増えている。 ・繰上返済は銀行にとってローンの期間収益を失う行為であるから忌避されるか？というと、そんなことはない。 ・からくりは会計上の「融資手数料」の取扱い。 ・2.2%の手数料は会計上、役務収益ではなく、実質的な金利収益の前取りと認識される。このため、銀行は融資手数料を35年等で割って毎年じわじわと利益計上する。 ・一方、全額返済が起きると、35年等で按分計上するはずだった利益を、その年に一括計上することとなる。 ・結果として銀行にとっては、その期に2%程度の利益計上が出来るため、相当割の良い融資になる。 (例) 35年ローン、返済3年後、金利1%、手数料2.2%の場合。 返済を受けた期のPLに2.14%(2.2-(2.2÷35))を利益計上。
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不動研のマンション市況の世論に対する反論。
言わずもがな鑑定会社の最大手の不動研が、超強気かつここまで言い切るのはもはや清々しい。
・価格を押し上げているのは転売ではなく、富裕層や高所得者層による居住目的需要。
・国交省調査や独自調査でも、投機とみられる取引は、局所的にチェリーピックしても2割、国外居住者による取得はたかだか数％程度。
・日本のマンション市場が投機的な売買によって席巻されているとは認めがたい。
zennichi.or.jp/magazine/
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地域対立は、ミクロな視点で見れば六本木vs清澄白河、マクロな視点で見ればアメリカvs中国と、ワチャワチャやってるわけだが、不思議と似たような要素を含んでいることに気づいた。
・社会不安を背景とした価値観の洗い替え
・成熟による停滞と新興側のリープフロッグ
・権威性の低下と均衡の崩壊
・セクターローテーション
・「西高東低」から「東高西低」
色んな所で似たような争いが起きているんだろうね。
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長く続いた「全国転勤」とかいう日本特有の最悪な文化を終わらせたのが、コロナでも人権活動でもなく、インフレだった点は興味深い。
モノの価格が共働き前提の水準まで上がったため、片働きが一気にオワコン化した。
都内の推奨世帯年収が1,500〜2,000万円くらいだとすると、JTCメーカーで2倍、金融で1.5倍くらい待遇上げないと、もはや誰もやりたがらない。
堂林@27卒@27naitei
こんなにも全国転勤嫌な子が増えると、全国転勤前提OKの子って実際どれくらいいるのか不思議になっている 各企業が欲してる数足りてるのか？
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【首都圏新築マンション購入者属性（2025年）】
グロス価格が高くなりすぎて、リセールバリューを考慮しないと買えなくなってる。
そして独身で家を買うのは男性より女性のほうが多い。
＜ざっくり＞
・購入理由の1位が初めて「資産性」となった
・単身約20%、男性より女性シングルのほうが多い
・既婚世帯の共働き率は78％
・共働き世帯の平均値は男性900万円台、女性500万円台
・面積平均66㎡。資産性を重視する一方、通勤アクセスと間取りは犠牲に
（リクルートの調査報告書）
recruit.co.jp/wp-content/upl…
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清澄白河や門前仲町、地主に宗教法人が多く、開発できる土地が全然ない。
その点、今ある大規模な所有権マンションの希少性はマジで高いと思う。
この辺り、明暦の大火で燃えた寺社仏閣が移転集積した関係上、今も底地を宗教法人が持っている区画が多い。
現状は固定資産税優遇で土地売るインセンティブが全然ないので、宗教法人税が導入されたら面白くなるエリアかもしれない。
ギンギン👺@ropponginza
長いこと住んでた清澄白河が注目を浴びているようだが、文句なしで最高の街なんだよな。 アクセスから街の空気、点在する店のレベルまで、どれも最高峰。 ただし、用地取得が難しく直近10年で新築マンションがほとんど建っていないので、今後もさらに伸びるかは怪しいと思ってる。
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@_LLinusLLove 本当は台東区とか墨田区の方が職場近いのに、あえて晴海とか西新宿とか武蔵小杉を選んだケースとかじゃないですかね？
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間取りはともかく、資産性と通勤アクセスはある程度比例する気がするのだが。
モノリス・キャピタル@monorisujp
【首都圏新築マンション購入者属性（2025年）】 グロス価格が高くなりすぎて、リセールバリューを考慮しないと買えなくなってる。 そして独身で家を買うのは男性より女性のほうが多い。 ＜ざっくり＞ ・購入理由の1位が初めて「資産性」となった ・単身約20%、男性より女性シングルのほうが多い ・既婚世帯の共働き率は78％ ・共働き世帯の平均値は男性900万円台、女性500万円台 ・面積平均66㎡。資産性を重視する一方、通勤アクセスと間取りは犠牲に （リクルートの調査報告書） recruit.co.jp/wp-content/upl…
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@monorisujp 越中島は、まさに清水の本拠地のようなところです。そう考えると、清水を選ぶのも当然といえば当然ですね！
shimz.co.jp/company/about/…
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【ヤマタネの越中島再開発】
結構面白い動きしてる。
デベ飛ばしてゼネコンを囲い込むことで再開発が頓挫することを事前に阻止している。
<要約>
・まずはデベロッパーを選定しようと考えていたが、コストが上がって再開発が止まると困る。
・であれば、デベに頼らず先にゼネコンと提携してしまえばよい。
・ということでコンペした結果、清水建設と組むことになったのでよろしく。
・清水建設にはデベっぽいことも含めて、色々やってもらいます。
yamatane.co.jp/news/document/…
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