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4 nouveaux projets sur La Première Brique. J'analyse rapidement Le Menhir, Le Photographe, Le Justemont, et La Patte 🔎 Avant de commencer, n'oublie pas, si mon analyse t'a été utile, un petit ❤️ et un retweet seraient parfaits pour me soutenir ! Ces analyses me prennent beaucoup de temps. 1⃣Le Menhir 🗓️Vendredi 8 décembre à 15h00 💰250.000€ à collecter 📈11% l'an 🎯Durée cible de 10 mois 🎁Code à l'inscription : URM8PH 🟢Expérience du porteur 🟢Apport du porteur 🟢Urbanisme 🟢Prix de sortie 🟠Localisation 🟠Hypothèque de premier rang 🟠Marge 🔴Travaux 🔴Pré-commercialisation 🏡'Le Menhir' à Plailly, nord de Paris. Objectif : transformer une maison en 2 habitations séparées. Déclaration préalable obtenue. Gros travaux prévus pour rénovation complète. Bientôt en vente : deux maisons fraîchement rénovées 👨Marchand de biens avec 3 ans d'ancienneté, plusieurs projets réussis. Bon apport : 62.118€, soit 20% du projet. 🛡️Nous avons une hypothèque qui ne couvre que 56% de notre prêt, elle devrait augmenter au fur et à mesure de l'avancement des travaux. 🚧Les travaux représentent 36% du projet. Le coût des travaux de rénovation semble très bas avec un petit aléas, même si ceux-ci seront exécutés par l'entreprise du porteur de projet. 🤝Il n'y a pas de pré-commercialisation en cours, mais, le prix de vente est dans la fourchette moyenne pour une propriété rénovée. 💶Prix moyen zone: 3180€/m². Notre prix de sortie: 2863€/m², sous la moyenne ! Marché en baisse de 1,6% sur 3 mois (source: meilleursagents). 📈Une marge solide de 31%, idéale pour couvrir les imprévus des travaux. Avec un bon prix de sortie, il ne devrait pas y avoir de gros décalages à ce niveau. ⚠️Société avec capitaux propres négatifs et assez endettée. 🟠Mon avis : Le Menhir est un projet correct. L'hypothèque va prendre de la valeur, et le prix de sortie est rassurant. Mais point d'attention sur les travaux, le bilan financier de la société, et la pré-commercialisation qui n'a pas encore débutée. Je ne vais pas me positionner sur ce projet. 2⃣Le photographe 🗓️Vendredi 8 décembre à 15h00 💰129.000€ à collecter 📈11% l'an 🎯Durée cible de 10 mois 🎁Code à l'inscription : URM8PH 🟢Localisation 🟢Apport du porteur 🟢Hypothèque de premier rang 🟢Marge 🟢Prix de sortie 🟢Urbanisme 🟠Travaux 🔴Expérience du porteur 🔴Pré-commercialisation 🏠L'opération 'Le Photographe' (17) se déroule à Thairé, près de La Rochelle, Charente-Maritime. Objectif : achat d'une maison de 110 m² sur deux niveaux. Travaux de second œuvre prévus pour une rénovation qualitative avant mise en vente 👨Notre porteur de projet, marchand de biens depuis 2021, peu d'expérience car il lance ici sa 2e opération professionnelle. Bonne contribution de 51.495€, représentant 29% du projet. 🛡️ L'hypothèque de premier rang nous couvre à 99% de notre prêt et devrait augmenter avec les travaux. 🚧Travaux en vue de présenter un bien immobilier entièrement rénové et réaménagé. Attention : risque de sous-estimation des coûts de rénovation, malgré une enveloppe de 15% prévue pour les imprévus. 🤝Pré-commercialisation pas débutée. 💶Le prix de vente envisagé est de 2100€/m², ce qui est inférieur au prix moyen dans la zone (2957€/m²). Prix des maisons -3,5% sur un an sur la zone. 📈Une marge de 22%, offrant une sécurité contre les imprévus de travaux. Prix de vente prévu dans la fourchette basse, donc normalement peu de soucis à ce niveau là. 🟢Mon avis : Le projet semble correct, soutenu par une solide hypothèque et un prix de vente dans la fourchette basse pour une revente rapide. Attention, les coûts des travaux semblent sous-estimés, mais bonne marge. Faible expérience du porteur de projet et absence de pré-commercialisation. 3⃣Le Justemont 🗓️Vendredi 8 décembre à 10h00 💰349.000€ à collecter 📈11% l'an 🎯Durée cible de 12 mois 🎁Code à l'inscription : URM8PH 🟢Apport du porteur 🟢Urbanisme 🟠Hypothèque de premier rang 🟠Localisation 🔴Marge 🔴Expérience des porteurs 🔴Travaux 🔴Prix de sortie 🔴Expérience du porteur 🏡L'opération 'Le Justemont' (57) se trouve à Vitry-sur-Orne, près de Metz, en Moselle. Projet ambitieux : transformer une maison de 335 m² sur un terrain de 250 m² en 4 appartements (65 à 90 m² chacun). Des travaux de rénovation sont prévus avant la mise en vente. 👨Opérateurs novices dans le métier de marchands de biens, les 2 associés ont commencé en 2023. Bon apport personnel de 145.784€ de nos porteurs de projet, représentant 29% du projet. 🛡️À l'achat, couverture hypothécaire à 62% du montant financé. Les travaux prévus vont augmenter la valeur du bien, améliorant ainsi progressivement la couverture hypothécaire du financement. 🚧Budget travaux de 179.683€ (36% du projet) avec une marge d'aléa de 29.947€ (20% des travaux). Les fonds seront libérés progressivement, basés sur l'avancement réel et sur présentation de factures. Malgré que les travaux soient réalisés par les porteurs de projet, les coûts des travaux me semblent sous-estimés. 🤝Pré-commercialisation pas débutée. 💶Prix moyen dans la zone à 1 867€/m², mais projet vise un prix de vente trop ambitieux de 3000€/m². Même avec des biens rénovés, ce prix semble excessif, surtout dans un contexte où le marché immobilier des appartements a chuté de 7,1% sur un an dans la zone. 📈Marge annoncée de 28%, potentiellement gonflée par un prix de vente trop ambitieux et des coûts de travaux qui semblent sous-estimés. 🔴Projet trop risqué à mon goût. Malgré une hypothèque de premier rang, le projet présente de nombreux points d'attention. Gros travaux (potentiellement sous estimés), prix de vente trop optimiste, opérateur avec peu d'expérience, marché en baisse... Je passe mon tour. 4⃣La Patte 🗓️Vendredi 8 décembre à 10h00 💰147.000€ à financer 📈11% l'an 🎯Durée cible de 12 mois 🎁Code à l'inscription : URM8PH 🟢Localisation 🟢Expérience du porteur 🟢Hypothèque de premier rang 🟢Prix de sortie 🟢Travaux 🟢Marge 🟢Urbanisme 🟠Pré-commercialisation 🟠Apport du porteur 🏘️L'opération 'La Patte' (42) se déroule à Saint-Chamond, près de Saint-Etienne, Loire. Projet : achat d'un ensemble immobilier, scindé en 2 lots pour revente. Inclut un immeuble de 190 m² avec un studio de 24 m², un plateau de 66 m², un duplex de 100 m², plus un local commercial de 66 m². Les lots seront vendus en l'état. 👨Porteur de projet, un marchand de biens expérimenté avec 5 ans d'ancienneté, ayant mené à bien 9 projets. Bon apport de 32.536€, représentant 18% du projet. 🛡️À l'achat, couverture hypothécaire à 97% du montant total collecté. En fin de projet, la vente des biens hypothéqués vise un CA de 210.000€, soit 143%. 🚧Aucuns travaux ne sont prévus dans le cadre de cette opération, car les travaux de rénovation de l’immeuble et du local commercial seront supportés par les futurs acquéreurs. Pas de décalage possible à ce niveau ci. 🤝Une offre d'achat a été signée pour l'immeuble de 190 m². L'offre est soumise à une condition suspensive d'obtention d'un financement. 💶Prix moyen 1419€/m². Prix de revente fixé à 842 €/m² pour l'immeuble et 758 €/m² pour le local commercial. Ces prix sont dans la fourchette basse car les lots nécessitent des travaux et seront vendus en l'état. ⚠️Le marché immobilier local a connu une baisse de 3,4% sur les 3 derniers mois selon Meilleursagents. 📈Marge prévue de 15%, ce qui est bon pour de l'achat/revente. Cette marge devrait suffire à absorber d'éventuelles variations sur le prix de sortie, déjà dans la fourchette basse. 🟢Parmi les quatre, 'La Patte' est le meilleur projet. Achat/revente sans travaux, une bonne hypothèque, et une excellente pré-commercialisation (si elle aboutit). Le prix de vente est cohérent. Le seul point d'attention : si la pré-commercialisation échoue, le projet pourrait se retrouver au point de départ. ⚠️Mon analyse n'engage que moi et mon ressenti par rapport au marché actuel. Veille à analyser chaque projet grâce aux plaquettes fournies par LPB. D'ailleurs, n'hésite pas à me donner ton avis.
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Analysons le projet de demain sur La Première Brique : La Cigale🔎 🗓️Mercredi 15 novembre à 15h00 💰360.000€ à collecter 📈11,5% l'an (erreur dans le mail) 🎯8 mois 🎁Code à l'inscription : URM8PH Si mon analyse t'a été utile, un petit ❤️ et un retweet seraient parfaits pour me soutenir ! Ces analyses me prennent beaucoup de temps. 🏠L'opération "La Cigale" à Féternes, Haute-Savoie, près de la frontière franco-suisse, implique l'achat de deux appartements : un T2 de 60 m² en bon état et un T4 de 93 m² à rénover, tous deux avec parking et garage. Ils seront revendus en l'état, sans travaux. 📍Féternes, un petit village de 1500 habitants, se trouve à 40 km de Genève et à 10 km du Lac Léman ou de la ville de Thonon-les-Bains. 👨Patrick débutant dans l'immobilier à 20 ans comme négociateur, avec presque 40 ans d'expérience et spécialisé en revalorisation de biens, a géré divers projets immobiliers (bureaux, hôtels, etc.) dans plusieurs départements français. Sa société, est en redressement judiciaire depuis 2016, avec des difficultés financières aggravées par la crise Covid. Un délai jusqu'en 2025 lui a été accordé pour la restructuration sous supervision judiciaire. Il injectera 96 640€ (soit 21%). 🛡️Nous disposons d'une hypothèque de premier rang, couvrant 100% de notre prêt si on se base sur le prix d'acquisition ou à 155% de sa valeur estimée, grâce à l'achat du bien à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle. C'est une belle garantie qui devrait nous couvrir entièrement. 🚧Pour le projet, aucun travaux prévu : les biens seront vendus en l'état, évitant ainsi les écarts potentiels sur les coûts et la durée des travaux. 💸Acquisition à 2 353€/m². Prix de sortie : 4 167€/m² pour le T2 (état correct, fourchette moyenne) et 3 333€/m² pour le T4 à rénover (fourchette basse). Moyenne sur la rue de 3 882€/m² selon MeilleursAgents, avec une hausse immobilière de +3,1% sur un an. Prix de sortie cohérent si je me base sur les photos pour évaluer l'état des biens. 🤝La commercialisation des 2 lots du projet n'a pas encore commencé, les propriétaires résidant sur place jusqu'à récemment, sans autoriser de visites. Une fois acquis, la commercialisation sera gérée par notre porteur dont l'expérience en tant que négociateur immobilier le rend idéalement qualifié pour cette tâche selon La Première Brique. 📈Une marge de 18% correcte, offrant une marge de sécurité pour absorber une éventuelle baisse du prix de vente sans compromettre le projet. 🟠Assez mitigé car, bien que le projet soit bon sur papier, le redressement judiciaire de la société me rend réticent à investir. Nous disposons d'une hypothèque de premier rang, offrant une certaine sécurité, mais reste à savoir si ça justifie l'investissement. En cas de liquidation judiciaire, la société porteuse du projet serait également concernée. Malgré que d'après LPB, la situation financière de l'opérateur serait stable, je préfère ne pas prendre de risques. ⚠️Mon analyse n'engage que moi. Veille à analyser chaque projet grâce aux plaquettes fournies par LPB. D'ailleurs, n'hésite pas à me donner ton avis. P.S. : Je suis choqué de constater que certains influenceurs ont, volontairement ou non, omis de mentionner ce point important. N'oubliez pas que leur objectif principal est de vous inciter à utiliser leurs codes promotionnels pour gagner des dizaines de milliers d'euros par mois. Leurs intérêts ne correspondent pas nécessairement aux vôtres.
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