💓คุณลุงเจ้าของสวนส้ม

ฟรอยด์นี่คือควรได้รับรางวัลนักแสดงสมทบ หมวดเพื่อนพระเอกที่บันเทิงที่สุดได้ละนะ เข้าแก๊งไหนเตรียมฮาได้เลย #อกเกือบหักEP6

อิสัส เออจริง #แพทองธารชินวัตร

“หนูชื่อนูจูด หนูอายุ 10 ขวบ และหนูจะมาขอหย่า” ปี 2008 ที่เยเมน มีเด็กผู้หญิงตัวเล็กๆ เดินทางหนีออกจากบ้านเพื่อมาขอหย่า เด็กคนนี้ถูกพ่อจับแต่งงานกับผู้ชายอายุ 30 แลกกับเงิน 25,000 แต่ที่พ่อไม่รู้คือเด็กคนนี้จะลุกขึ้นสู้จนกลายเป็นข่าวไปทั่วโลก (มีต่อ)

[ ดีลตึก SKYY 9 คือ ดีลที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนในตึกร้างที่พึ่งรีโนเวทเสร็จ ยังไม่มีผู้เช่ามาก่อน แต่ยินดีจะจ่าย 2 เท่าของต้นทุนที่สร้างตึก ] . วันหยุด ลองมาไล่ ประเด็น การลงทุนในตึก SKYY9 ของกองทุนประกันสังคม ไร่เรียง แล้วเห็นความผิดปกติหลายอย่างมากๆ ซึ่งถ้าอธิบายให้สั้นที่สุด คือ กองทุนประกันสังคม ควักเงินของผู้ประกันตน มาลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงสูงมาก แต่กลับยินดีที่จะซื้อแพง (หรือ Premium) แพงเกินความเสี่ยงของการลงทุนปกติที่ควรจะเป็น โดยขอไล่เป็นลำดับๆ ตามนี้ . 1. งบการเงิน ปี 2563 บริษัทเจ้าของตึก (AGRE) SKYY9 บันทึกต้นทุนตึก 3,600 ล้านบาท ซึ่งลงบัญชีว่าเป็นมูลค่าซื้อตึก 2,200 ล้านบาท ปี 62 และ 1,400 ล้านบาท คือ ค่ารีโนเวท ปี 62 - 64 . 2. กองทุนประกันสังคม แก้ระเบียบเพื่อเปิดช่องลงทุนนอกตลาดในปี 2565 และ อนุมัติ ลงทุนในทรัสต์ 10,000 ล้านบาท เพื่อให้ ทรัสต์ไปซื้อตึก 7,000 ล้านบาท (ที่เหลือ คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ) ปลายปี 2565 (พ.ย. 65) . 3. ดังนั้น เจ้าของตึกเดิม ได้ กำไร 3,400 ล้านบาท ภายใน 3 ปี กำไร 2 เท่า หรือ กองทุนประกันสังคมซื้อราคาแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า (เข้าใจดีว่า ไม่มีใครซื้อที่ต้นทุน แต่ซื้อแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า สำหรับสินทรัพย์เสี่ยงสูง จึงไม่เหมาะสม) . 4. ตึก SKYY9 ที่กองทุนประกันสังคมลงทุน 7,000 ล้านบาท เป็น “ตึกร้าง” ก่อนที่จะถูกนำมารีโนเวทใหม่ และ กองทุนประกันสังคมเข้าไปลงทุนผ่านทรัสต์ (คล้ายๆกองทุนอสังหาริมทรัพย์) . 5. ณ วันที่ กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุนในตึก SKYY9 ปี 2565 มี ผู้เช่า (Occupancy Rate) อยู่เพียง 1% (หรือที่จริงแล้วอาจจะไม่มี หรือ 0% เลยก็ได้ เพราะก็พึ่งรีโนเวทจากการเป็นตึกร้างเสร็จ) ซึ่งหมายถึง เป็นอาคารออฟฟิสที่มีความเสี่ยงสูงมากในการลงทุนตั้งแต่แรก เพราะยังไม่มีผู้เช่าเลย หรือ รายได้ที่ชัดเจนอะไรเลย ณ เวลาที่กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุน เห็นจุดเริ่มต้นแบบนี้นักลงทุนที่สติดีดีเค้าต้องคิดหนักแล้ว . 6. ปี 2566 ตึก SKYY9 มีรายได้เพียง 11 ล้านบาท เพราะมีผู้เช่าน้อย (8%) และ ขาดทุน! . 7. ปี 2567 ก็มั่นใจว่ายังขาดทุน เพราะผู้เช่า ณ สิ้นปี 41% และพึ่งเพิ่มมาเดือนสุดท้าย . 8. ต่อให้ตึก SKYY9 มีอัตราการเช่าที่ 85% เทียบเท่า office เกรด B/C ทั่วไป ก็จะได้ว่าตึก SKYY9 จะมีรายได้ต่อปีประมาณ 300 ล้านบาท และ กำไรหลังดำเนินการเพียง 200 ล้านบาท หรือ เทียบเท่า Yield 2.9% เท่านั้น! หรือ 34 ปี! คืนทุน (ประกันสังคมล้มละลายแล้วยังไม่คืนทุนเลย) น้อยกว่าพันธบัตรรัฐบาลไทย 20 ปี 2565 ที่ได้ผลตอบแทนที่ 3.5% ซึ่งอันนี้เรื่องว่าแย่ได้เลย . 9. ดังนั้น กองทุนประกันสังคม ได้ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง คือ ตึกออฟฟิสที่ยังไม่มีรายได้ชัดเจน ยังไม่มีผู้เช่า แต่คาดการณ์ไว้สูงว่าจะมีอัตราการเช่าและราคาเช่าที่สูงเกินความเป็นไปได้ จึงได้ลงทุนในอาคารและพบกับความเป็นจริงที่ว่า รายได้จากตึก sky9 ไม่ได้ใกล้เคียงกับมูลค่าตามที่คาดการณ์ไว้เลยแม้แต่น้อย . 10. ยิ่งทำให้ รายงานการประเมินมูลค่าสินทรัพย์รูปแบบ Income Approach ของที่ปรึกษาทางการเงิน 2 ราย ที่ได้มูลค่า 7,200 ล้านบาท ยิ่งน่าสงสัย และ หวังว่ากองทุนประกันสังคมจะจัดส่งหรือเปิดเผยเอกสารตามที่ กมธ ติดตามงบประมาณ ได้ขอข้อมูลไปโดยเร็ว . 11. หรือถ้า คำนวนจาก ต้นทุนที่ดินและก่อสร้างตึกใหม่ ก็ไม่ใกล้เคียงกับ มูลค่า 7,000 ล้านบาท ที่กองทุนประกันสังคมซื้อด้วยซ้ำ . 12. ราคาประเมินจากกรมที่ดินและกรมธนารักษ์ พื้นที่ 3 ไร่ มีราคาประเมิน 264 ล้านบาท ต่อให้ราคาตลาดแพงกว่าราคาประเมิน 4 เท่า ต้นทุนที่ดินก็จะอยู่ประมาณ 1,000 ล้านบาท . 13. ต้นทุนก่อสร้าง อาคาร ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ ธันวาคม 2567 ภาคเอกชน (มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) กำหนดไว้ที่ 28,400 - 37,600 บาท/ตร.ม. ถ้าประเมินที่ พื้นที่ 95,000 ตร.ม. จะได้มูลค่าก่อสร้างอาคารที่ 2,700 - 3,600 ล้านบาท . 14. ดังนั้น Cost Approach ของตึก SKYY9 รวมราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างอาคาร น่าจะอยู่ที่ ประมาณ 3,700 - 4,600 ล้านบาท (ซึ่งใกล้เคียงกับต้นทุนทางบัญชีของ บริษัทเจ้าของตึกเดิมที่ 3,600 ล้านบาท) . 15. การลงทุนนอกตลาด หรือ อสังหาริมทรัพย์ ยังสำคัญ แต่ การกำกับความเสี่ยง เป็นเรื่องสำคัญกว่า และ ดีใจที่ ทีมประกันสังคมก้าวหน้า กำลังจะเสนอสิ่งนี้ เร็วๆนี้ เพื่อป้องกันการลงทุนที่ผิดพลาดแบบ SKYY 9 อีก . 16. ที่คิดว่าประกันสังคมควรจะมีเกณฑ์ เช่น มีหลักเกณฑ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่า มากกว่า 60 - 80% (กบข. กำหนดคล้ายๆกันที่ 80%), ลงทุนไม่เกิน 35% ของสัดส่วนเจ้าของ (เพราะไม่ควรลงทุน 100% จะมีความเสี่ยงสูงแบบดีลลักษณะนี้ เพราะไม่มีนักลงทุนรายอื่นช่วยตรวจสอบ) . #ประกันสังคม #SKYY9 #ตึกSKYY9 #สสเติ้ล #สสวรภพ #พรรคประชาชน

คุณอาย สรุปไทม์ไลน์ความสัมพันธ์ของทั้งคู่ จากคำบอกเล่าทางฝั่งป้าของแซรน ที่ออกทางช่องยูทูป ฟังแล้วสงสารน้องมากก 🥹🥲 รวมถึงในเกาหลีมีการเริ่มมีการพูดถึงเรื่อง Age of Consent อายุความยินยอมทางเพศในกฎหมายเกาหลีใต้ด้วย #คิมซูฮยอน #คิมแซรน

ฟังแล้วสงสารโฟมเลย กว่าจะสุขในวันนี้ ต้องทุกข์มามากแค่ไหน #เจมส์โฟม #เจมส์จิ #เจมส์จิรายุ @Jirayu_jj

ทำตามนี้การันตีว่าไม่ต้องเข้าร้านทำเคราตินใดๆ แต่ผมสวยสุขภาพดีขึ้นแน่นอน 100% ใช้แค่วินัย+เวลาล้วนๆ - หวีผมก่อนสระ ให้ผมมันไม่พันกัน - หมักทรีทเม้นท์ก่อนสระเป็นประจำ สัก 3-5 นาทีก็พอ เน้นช่วงปลายผม - สระผม 3 รอบ/ครั้ง วิธีนี้จำมาจากช่าง สระรอบแรกให้ล้างด้วยน้ำเปล่านานๆ เพื่อให้ผมสะอาดที่สุด สระรอบสองนวดให้มีฟองเยอะๆ แล้วสระรอบสามตามปกติ - เป่าผมให้แห้งด้วยไดร์ *ไม่ปล่อยให้แห้งเอง* ใช้ลมร้อนสลับกับลมเย็น ถ้าใช้ลมร้อนห้ามเอามาจ่อผม - ใช้ออยล์หลังสระผมทุกครั้ง ลงรอบแรกตอนผมหมาดๆ เป่าไปสักพัก แล้วลงเพิ่ม ไม่ต้องลงตอนผมแห้ง ทำต่อเนื่องประมาณเดือนนึงจะเห็นผลชัดเจนมาก ไม่ใช่แค่ผมสวยขึ้น แต่สุขภาพผมคือดีขึ้นมากกกก ผมเราแทบไม่ร่วงอีกเลย มีน้ำหนัก เวลามัดก็ไม่เป็นรอยยาง ดูแลเองหมด ไม่พึ่งร้านทำผมใดๆ ถ้าใครอยากตามเรารวมทุกตัวที่ใช้ไว้ในเธรดให้ค่า

"เรือพระที่นั่งสุพรรณหงส์" เรือพระที่นั่งชั้นสูงสุด ซึ่งเป็นที่ประทับของพระมหากษัตริย์ และพระบรมราชินี โดยเรือพระที่นั่งสุพรรณหงส์ลำปัจจุบัน สร้างขึ้นใหม่ในปลายรัชสมัย รัชกาลที่ 5 แล้วเสร็จในสมัยรัชกาลที่ 6 เมื่อพุทธศักราช 2454 ตั้งชื่อตามเรือพระที่นั่งโบราณของสมเด็จพระมหาจักรพรรดิแห่งกรุงศรีอยุธยา คือ เรือศรีสุพรรณหงส์ หรือ เรือพระที่นั่งชัยสุพรรณหงส์ สร้างขึ้นเมื่อพุทธศักราช 2091 ในสมัยกรุงศรีอยุธยาตอนปลายมีชื่อเรือพระที่นั่ง สุวรรณหงส์ สมัยรัชกาลที่ 1 (พุทธศักราช 2325 - 2352) ปรากฏชื่อเรือพระที่นั่ง สุวรรณหงส์ และ รัชกาลที่ 3 (พุทธศักราช 2367 - 2394) ปรากฏชื่อเรือพระที่นั่ง ศรีสุพรรณหงส์ หัวเรือพระที่นั่งนี้มีโขนเรือรูปหัวของหงส์ ลำตัวเรือทอดยาวคือส่วนตัวหงส์ จำหลักไม้ลงรักปิดทองประดับกระจกมีพู่ห้อย ปลายพู่เป็นแก้วผลึก ภายนอกทาสีดำ ท้องเรือทาสีแดง ตอนกลางลำเรือมีที่ประทับเรียก ราชบัลลังก์กัญญา สำหรับพระเจ้าอยู่หัวหรือพระราชวงศ์ชั้นสูง เรือมีความยาว 46.15 เมตร กว้าง 3.17 เมตร ลึกจนถึงท้องเรือ 94 เซนติเมตร กินน้ำลึก 41 เซนติเมตร น้ำหนัก 15 ตัน ใช้กำลังพลประกอบด้วย ฝีพาย 50 คน นายเรือ 2 คน นายท้าย 2 คน คนถือธงท้าย 1 คน พลสัญญาณ 1 คน คนถือฉัตร 7 คน คนขานยาว 1 คน คนขานยาวทำหน้าที่ในการร้องขานเพลงเรือ โดยฝีพายจะร้องเห่เรือพร้อมกันไปตามจังหวะร่วมกับเรือลำอื่นๆ เรือพระที่นั่งสุพรรณหงส์ได้รับรางวัลยกย่องให้เป็นเรือมรดกโลก จากองค์กรที่เรียกว่า World Ship Trust เมื่อพุทธศักราช 2535 #MONOPhoto #MONO29 #ขบวนพยุหยาตราทางชลมารค #พระราชพิธีมหามงคลเฉลิมพระชนมพรรษา๖รอบ #เรือพระราชพิธี #กองทัพเรือ #เรือพระที่นั่งสุพรรณหงส์ ภาพ : วิชาญโพธิ

#ขบวนพยุหยาตรา #ขบวนเรือพยุหยาตราทางชลมารค2567 #เรือพระราชพิธี จากกลุ่ม FB ถ่ายรูป

ชอบซีนการหมุนตัวอันนี้มาก #หนึ่งในร้อยEP11 “ใครจะไม่กล้าคิดกับดอกฟ้าแบบคุณ” อนงค์หันหน้ามาเผชิญกับคุณพระ แล้วคุณพระโอบไว้ได้พอดี ทำให้เปลี่ยนจาก นั่งพิงกัน เป็นเผชิญหน้ากัน อยู่ในโอบแขน คือดีมากกกกกกกกกก ให้ฟีลเหมือนอยากหันหน้ามาบอกตรงๆ มากกว่า แล้วไหนตอนที่อนงค์พูดถึงนิสัยคุณพระว่าดี ไม่มีที่ติ จิ้มไปที่ตัวคุณพระ เพราะอยากให้รู้สึกว่า กำลังพูดถึงคุณพระอยู่ อยากย้ำให้ชัดว่า คุณอะดีที่สุดเลยนะ โรแมนติกทุกการกระทำอะ

โพสต์ไอจีพี่ต่อล่าสุด🤍🤍 เอาจริงแค่นี้ก็ฟินแล้ว รูปแรกก็ฟินระเบิดแล้วค่ะㅜㅜ นี่เริ่มแอบคิดว่า จะจุ้บจริงมั้ย ละครจะปล่อยความหวานมาขนาดนั้นมั้ย อาจจะกระซิบไม่ก็กอด แต่ก็ฟินแล้วค่ะ🤍🤍 โทนรูปจ๋วยมาก ก มองไกลๆยังสวยยังหล่อ #หนึ่งในร้อยEP11 #Thanapob_lee

งานสายตา​ ต่อญ่า​ เต็มสิบไม่มีหัก [FMV]​ "สักวันเธอจะรักฉัน" youtu.be/EAC3YoW3NKQ?si… #หนึ่งในร้อย​ #urassayas #thanapob_lee #ญาญ่าอุรัสยา #ต่อธนภพ​ #ต่อญ่า

“ทีอย่างนี้ทำไมว่านอนสอนง่าย ทีหลังไม่ต้องเชื่อทั้งหมดที่ผมพูด” อ้ย เป็นเลิ้บซีนที่น่ารักมาก คุณพระเอียงแก้มซบแก้ม น่ารักโพ้ด 🥹 เริ่มจากตีกัน จบด้วยปรับความเข้าใจ ล่ะซีนสวยมาก คอสตูมก้ดี ภาพสวย ในทิสุดวันนี้ก้มาถึง ‧ ෆ ₊˚ ꒰ #หนึ่งในร้อยEP11 ꒱

หวาน โรแมนติค อบอุ่น คลาสิค

ระเบิดดดดด #หนึ่งในร้อยEP11

โอ๊ยยยยย เขินมากกกก #หนึ่งในร้อยEP11

แลงมาก 😭 ละมุนสุดๆ 😳 #หนึ่งในร้อยEP11

ทีหลังไม่ต้องเชื่อทั้งหมดที่ผมพูด กรี๊ดมันออกมาค่าาาาาาา 🤯🤯🤯🤯🤯🤯 #หนึ่งในร้อยEP11

ในที่สุดดด ซีนที่รอคอย คุณพระกับอนงค์จูบกันแล้วค่าาาาาาา 😭😭😭 ดีใจมากกก ในที่สุดก็ได้คุยกันซักทีนะคะะะ #หนึ่งในร้อยEP11

คุณพระเค้าไม่กงไม่เก็บแล้วทรง เจออนงค์ตัดพ้อเข้าหน่อยจับจูบซะเลย กรี๊ดดดดด แระคืนนี้เราจะอยู่ยังไง ✨ #หนึ่งในร้อยEP11

โรแมนติคมาก 💗💗#หนึ่งในร้อยEP11