Faisal ⚖️

♦️عند الإعلان للوحدات السكنية ( شقق التمليك / أدوار تمليك ) و ذكر بأن لها موقف خاص إذا لم يذكر في الصك أو وثيقة تملك العقار الصادرة من وزارة العدل بأنها من الأجزاء الخاصة بالوحدة السكنية رقماً ومساحة تعتبر مشاركة / مشاع بين الملاك ولا يوجد لك موقف خاص مهم معرفة التفاصيل بدقه📜

من المهم جداً جداً إن المالك يكون على اطلاع بإتجاه السوق و تنفيذ الصفقات ، و لو من باب العلم فقط ، عشان ما يبيع بخسارة ، تعطي عقارك اكبر من حقه ، او تبالغ في تقييمة أول ما تعرضه لو جاك زبون يشتريه بأقل بنسبة بسيطة و ترفض من خبرة والله .. أول زبون ثاني زبون ثالث زبون بتبيعه بأقل من سعره ب ٤٠٪ و انت تضحك ، و بتقول ياليت بعته وقتها .. اذا كان السوق اتجاهه نازل أو طالع لازم تعرف ، ابسط شي قارن عقارك مع أسعار الشقق اللي حوله ...

عندما تتحول المحادثة كم السعر؟ إلى كم العائد؟ اعرف انك تكلم مستثمر حقيقي .

الاستثمار العقاري ليس مجرد بيع وشراء، أو عائد سنوي ، بل هو منظومة استثمارية متكاملة،اتخاذ القرار العقاري عملية "مستفيضة" تشمل الاستثمار والتسويق والإدارة،وهدفها النهائي ليس مجرد البيع،بل: تعظيم الأرباح والعوائد ROI استدامة التدفقات النقدية عائد على رأس المال

اتعامل مع مالك الله يبارك له فيما رزقه يتابع معي أسبوعياً المعاينات و التحديثات و نوعيات الزباين حتى وفي الحكم عليهم من سلوكهم .. بالعربي يتابع حلاله ، مرن مستعد يساعد المستأجر و ينزل له السعر اذا هو جاد او يعدل أي تعديلات ان تطلب الامر او شاف ان العقار طول ما تأجر ، حريص حتى على نوع الفديوهات و الصور اللي تنزل بالمنصات ، في ملاك بعد ما توقع عقد معك التواصل (٠) ، و عندهم كلمة وحدة ما انزل و مافي تفاوض ، طيب بخصوص عقارك اللي وقف برهة من الزمن ؟؟ مع انه متسوى له تسويق جيد في كل مكان .. مو كل عميل… هو العميل المناسب لك ، في البداية تعتقد أن النجاح يعني أنك تبيع خدمتك لأي أحد .. لكن مع الوقت تكتشف أن النجاح الحقيقي هو أنك تحمي قيمتك قبل تبيعها , مو كل مالك تسوي عقد معه راح يساعدك تبيع العقار، وبعضهم أصلاً مو جاد . و لا كل مشتري يستاهل مجهود تبحث له ، بعضهم ما يعرف وش يبي و ممكن يعجزك ، إذا الشخص من البداية ما شافك وسيط ومستشار في نفس الوقت بحكم فهمك لاتجاه السوق، لا تتوقع أنه راح يتعامل معك كشريك استراتيجي في شراء او بيع الشقة أو الفيلا أو حتى تأجيرها. أحيانًا يكون غير مرن، وتلقى نفسك أنت اللي تتخذ القرارات بداله غصب… وبعدها ممكن يحاسبك عليها انت و المالك مصلحتكم مشتركة هو يبي دخل من هالعقار و انت تبي سعيك و سمعتك الطيبة ..

أعلى عائد #عقاري في الرياض ليس في الشمال… بل غالبًا في الجنوب. العائد التقريبي للعقارات #المُدِرّة: جنوب الرياض
السكني: 8٪ – 10٪
التجاري: 9٪ – 12٪ غرب #الرياض
السكني: 7٪ – 9٪
التجاري: 8٪ – 11٪ شرق الرياض
#السكني: 6٪ – 8٪
التجاري: 8٪ – 10٪ شمال الرياض
السكني: 4٪ – 6٪
#التجاري: 6٪ – 8٪ القاعدة الذهبية في العقار:
ليس المهم أين العقار الغالي 
المهم أين العائد الأعلى #المستدام

💡💡مصطلح عقاري اليوم : العائد على رأس المال الثابت أو capitalization Rate تعرف وش هو "الترمومتر" اللي يقيس مدى جدوى العقار الاستثماري ؟ هو النسبة المئوية الناتجة عن قسمة صافي دخل العقار السنوي على سعره الحالي أو ال Cap Rate ليش لازم تعرفه !! لإنه يساعدك تعرف أي عقار بيجيب لك عائد أعلى ، فلة في حي الملقا ، والا فلة في العقيق !؟ إذا كنت تعرف معدل العائد السائد في هالمنطقة يخليك تعرف إذا كان سعر العقار المعروض "لقطة" والا مبالغ فيه . تخيل أن أمامك عقارين، كلاهما سعره 1,000,000 ريال بس واحد صافي دخله بعد المصاريف ٧٪ وواحد صافي دخله بعد المصاريف ٥٪ اكيد بتختار الاول ، الان مع الارتفاع النسبي في أسعار الفائدة ما عاد حساب معدل العائد على رأس المال الثابت يكفي ، و المستثمرين صاروا يبحثون عن طرق تحسن العقار و تزيد مميزاته بحيث يقدرون يرفعون العائد على رأس المال الثابت ..

💡💡 مصطلح عقاري اليوم نسبة الاهلاك او Depreciation Rate : نسبة الإهلاك هي ببساطة "نقصان قيمة المبنى مع الوقت" ونحتاجه غالباً في تقييم العقار .. تخيل إنك اشتريت سيارة، أكيد سعرها اليوم وهي "وكالة" مو مثل سعرها بعد 10 سنين.. العقار نفس الفكرة، بس الفرق إن الأرض سعرها يرتفع ، والمبنى (الصبّة والبوية والسباكة) هو اللي يستهلك ، ليش يهمك هذا المصطلح؟ لو بتشتري بيت عمره 20 سنة، ما ينفع تدفع فيه قيمة مبنى جديد لازم تخصم حق السنين اللي راحت . و ك كمالك من الجهل انك تبيع عقار (مبنى) بنفس سعره و هو جديد لإن لازم تخصم نسبة الاهلاك من هالمبنى الا اذا كان الموقع يسوى لو فرضنا إن المبنى يعيش 50 سنة (هذا العمر الافتراضي اللي يمشي عليه أغلب المقيّمين) يعني كل سنة يروح من قيمة بناء البيت 2% مرت 10 سنين؟ يعني البيت استهلك 20% من قيمة تكلفة بناءه . تذكر دايم إن "التراب ما يأكل ولا يشرب" يعني الأرض ما فيها إهلاك، دايم سعرها فيها أو يزيد ، الإهلاك بس على الجدران والسقف والخدمات .

إذا كان سعر عقار في المنطقة 1,000,000 ريال لكنه تباع عقارات مشابهة هناك بـ 850,000 ريال، فهذا يعني أن السعر المطلوب أعلى من القيمة السوقية العادلة، وقد يكون من الحكمة إعادة التقييم قبل الشراء .. 💡💡مصطلح عقاري اليوم : القيمة السوقية العادلة (Fair Market Value) هي تقدير السعر الذي يمكن أن يباع به العقار في سوق مفتوح بين طرفين راغبين في البيع والشراء، بعد إعلان كامل عن المعلومات، ودون أي ضغط أو إكراه على أي طرف . وين نستخدمها : في التقييم العقاري عند التقسيط أو البيع . للحكم على جدوى الاستثمار . في القروض التمويلية . الفائدة للمستثمر: تساعدك القيمة السوقية العادلة على تحديد السعر الحقيقي للعقار بعيدًا عن المبالغة أو التخفيض غير المبرّر. تعطيك ثقة أكبر عند التفاوض مع المشتري أو البائع. ضرورية لمعرفة ما إذا كان الاستثمار مربحًا أو مبالغًا في تقديره .

لو دلّ وسيط عقاري مشتريًا على قطعة أرض برقم (54) في مخطط معين، ثم ذهب المشتري واشترى قطعة أخرى رقم (62) في نفس المخطط دون أي تدخل من الوسيط —فلا يُعدّ هذا بيعًا يوجب الدلالة، وبالتالي لا يستحق الوسيط شيئًا. طيب، أنا دللته على المخطط، وهو اشترى عقارًا فيه؛ فهل أستحق نصف السعي؟ فقهًا وقضاءً: لا تستحق، ما لم تقع الدلالة على ذات العقار المبيع. طيب، عندي منه رسالة يشكرني فيها على مجهودي؛ ألا تُعدّ بينة؟ فقهاً وقضاءً : لا، رسالة الشكر لا تُعدّ بينة ولا تتحقق معها الدلالة الموجبة للسعي.

افتتح المجلس الدولي لمعايير التقييم (IVSC) مكتبه في الرياض، بدعم من #تقييم، في خطوة تُعد محطة بارزة ضمن التزام المجلس بتطوير معايير تقييم عالية الجودة في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا.

كيف تقيم أي عقار ؟!

من الخاص📩 السلام عليكم أنا وسيط عقاري، أبرمت مع المشتري عقد وساطة بيع لدى الهيئة العامة للعقار ، تضمن تفاصيل الأرض ورقم الصك، ونصّ صراحة على التزام المشتري بدفع السعي قبل الإفراغ. وافق المشتري على العقد، وتم تحويل عربون مبدئي (5,000 ريال) بانتظار الإفراغ. لاحقًا تراجع المشتري عن الشراء لسبب غير مشروع، ولا يوجد أي عيب في العقار. سؤالي: هل يُعد السعي مستحقًا نظامًا في هذه الحالة ؟ وإستناداً على ماذا ؟ مع الشكر للجميع