J. Castillo

El dinero que sale del private credit americano busca real estate como refugio. Suena bien para compis como @ReguloRegulin que operan ese mercado. Pero en España no será así. Ese capital que salga del crédito no viene a financiar promociones de vivienda asequible en Valladolid. Viene a comprar activos estabilizados, con inquilinos solventes, contratos largos y yields predecibles. Lo que más escasea en el mercado español ahora mismo.

Un ejemplo de lender listo. Roundshield -parece- que prestó dinero a Urbas con una estructura doble Luxco: holding en Luxemburgo prendado, SPVs españolas con los activos debajo. Cuando las cosas se torcieron, ejecutó el Topco. Se quedó con todo el árbol societario de golpe, bajo derecho luxemburgués, sin pasar por un solo juzgado español. Activos inmobiliarios por debajo: 182M Luego se presentó en el concurso español reclamando los 182 kilos. Como si no hubiera cobrado nada. Las sociedades ejecutadas: valoradas en cero. Un juzgado ha admitido querella por estafa procesal. Enhorabuena, pero el proceso judicial tardará más que la liquidación. En España el relato siempre es el mismo: si la empresa quiebra, el banco pierde, pero si juegas a estructuras complejas, tienes que saber jugar ese partido.

@IkerRealEstate 100%. En un activo que lo tengo en alquiler desde 2002 ha sido así, y el vacancy ha sido mínimo y ni un sólo retraso en el pago de mensualidad por ningun inquilino. Eso sí, en el aperitivo del domingo no quedas como el más listo de tu grupo de amigos.

Los propietarios más felices son los que alquilan por debajo del precio de mercado Minimizas rotación, gestión del inmueble y mantenimiento Todo a cambio de reducir algunos puntos el ingreso anual

@julio_bidegain Espero que no sea tarde cuando quiera entender lo que significa LIQUIDEZ en real estate

Ante una afirmación tonta, una pregunta tonta: ¿En cual invertirías?

Concentración de capital = eres empleado de los inversores. Diversificación de inversores = control real del negocio Si vas a montar tu primer club deal inmobiliario o PERE: empieza por la base de capital, no por el activo. Luego llega la deuda que multiplica. Lo cuento abajo en Substack. Con 10 inversores dependes de ellos. Con 100, decides tú. open.substack.com/pub/prestarype…

Como decía mi abuelo, siempre habrá ricos y pobres. "....Money and debt are available for premium, large assets, but access is much tighter for middle-market players. Watch for continued portfolio pruning, sector bifurcation, and increased institutional interest in data centers and logistics as 2026 unfolds..."

¿La moda fast fashion es verde ahora? ¿O es verde porque han puesto paneles solares en el tejado y han firmado un compromiso de eficiencia energética? Sé listo, juega con esos pequeños detalles para levantar deuda. Siempre aprende de los mayores.

@julio_bidegain Team Pareto. El 20% del jefe de obra te va a dar el 80% del resultado

En una reforma siempre hay tres cosas que vigilar: plazo presupuesto decisiones de diseño El 80% la hago desde mi casa, el otro 20% teniendo a un buen jefe de obras

CEO & Founder. Real Estate. Me manda solicitud de conexión con esto. 320m² sin licencia, sin precio y sin vergüenza. Le ha faltado poner "offmarket" LinkedIn es el único sitio donde esto se llama oportunidad estratégica. En cualquier otro sitio se llama Milanuncios.

1/ Pricing: Se basa en scoring. Hay 4 niveles: El de sucursal (son las condiciones estandar, las que se aplican para operaciones reguleras) y luego a medida que son más exigentes para el banco viajan a la Zona, Dirección Territorial y Dirección de Banca minorista o similar. Cada uno de esas 3 instancias tienen incentivos para no subir al siguiente por 2 motivos principales: tienen cupos y segundo, hay que demostrar al siguiente órgano que merece la pena hacer el esfuerzo. Como se podrá entender, el incentivo a pelearte con tus jefes tiende a cero, a no ser que estes hodido en objetivos o quieras venderte dentro del banco que eres un mákina y vendes mucho y que no haces objetivos porque no te dan precio 2/ Comisión de cancelación: Se puede negociar la amortización anticipada y dejarla en cero, pero la cancelación anticipada cuesta mucho.

Tener esa información es muy valiosa Una duda que me surge, tienen los gestores incentivos por dar hipotecas o seguros más caros? He notado que de primeras suelen ofrecer algo muy caro, bajan un poco pero siempre se puede bajar más. Dicen "hasta aquí podemos llegar" Pero luego les aprietas y puden bajar otro pico más. Sobre todo si vienes con otra oferta🤔 No me gusta nada el ping pong que hay que hacer entre los bancos para llegar a una buena oferta

La comisión de cancelación anticipada nadie la negocia a tiempo. Vendes el activo antes de lo previsto. El banco te cobra por salir. Y tú te enteras del importe cuando ya no puedes hacer nada. ¿Qué vas a negociar aquí? ¿A cambio de qué? Negocia primero la apertura, el diferencial y el tipo. Ciérralos. Y solo entonces abres el melón de la cancelación anticipada. Eso es, al final. ¿Por qué funciona así? Porque el comité de riesgos no toca esa comisión. La tiene delegada el equipo de negocio. Y ese equipo tiene objetivos de formalización, no de un posible fee futuro. Ceder en la cancelación no les cuesta nada hoy. No cerrar la operación si que les pica. Úsalo.

@IngRentista Este post esta orientado a financiación de proyectos inmobiliarios. Abro pequeño hilo para hipotecas individuales:

(2/2) Aquí tienes el articulo completo: open.substack.com/pub/prestarype…

Ley 3/2024: convertir en Madrid oficinas en vivienda protegida en alquiler suena a proyectazo. Pero hay que levantar deuda barata. Las 4 preguntas del banco serán: ¿El sponsor tiene experiencia real en esto? ¿Queda cupo urbanístico (solo 30% por ámbito)? ¿Rehabilitación o obra nueva? (sorpresas garantizadas) ¿Flujo de caja predecible 15 años? (sí, pero con DSCR conservador) (1/2)

Una de las razones por las que he venido a X es el bullshit que te muestra LinkedIn en cuanto entras. Atentos con las conclusiones de un fondo de deuda privada que saca de un foro que ha patrocinado. Copio y pego para no desvirtuar nada. Engolamos la voz y decimos que la deuda privada gana protagonismo porque permite: 1/ Estructuras de capital adaptadas a las necesidades de cada proyecto 2/ Mejorar la TIR del promotor y de sus inversores 3/ Diversificar capital 4/ Agilidad en análisis y ejecución 5/ Contar con un socio financiero que apoye en la estrategia global del promotor Un financiador que se vende sin dar un solo número. ¿Por qué? Porque si los dan, te van a comparar. Y la narrativa se te cae. Financian liquidez, no riesgo inmobiliario. Cupón alto, plazos cortos, colateral líquido donde la salida es obvia y el LTV nunca compromete su posición. Su producto no es deuda. Es tiempo. Y su modelo de negocio depende de que la banca no flexibilice su política de admisión de riesgo inmobiliario. Si eres un profesional de este mundo del real estate: ¿Sabes la diferencia entre un financiador de liquidez y un financiador de proyecto? Porque ellos sí la saben. Y bien.

@julio_bidegain El negocio SIEMPRE se hace en la compra

🧵En el hilo anterior vimos cómo aumente facturación de mi Airbnb en un 45% Pero hay algo más importante que ese resultado. La mayoría se obsesiona con una sola cosa: 👉 El precio de compra. Cuando en realidad la rentabilidad depende de 3 variables mucho más importantes 👇👇