Régulo

🧵 Ayer @julio_bidegain y yo tuvimos dos reuniones radicalmente opuestas con dos sponsors inmobiliarios. En ambas buscábamos lo mismo: Formar una joint venture para desarrollar proyectos. Pero las rentabilidades no tenían nada que ver. Mismo tipo de activo. Mismo mercado. Mismo discurso inicial. Resultados completamente distintos. ¿El motivo? Muy simple: Unos querían que fuéramos su exit. Otros querían ser nuestros socios. Y no es lo mismo. Cuando un sponsor te ve como su exit, la dinámica es esta: Ellos ya han creado (o dicen haber creado) el valor. Han comprado bien. Han avanzado el proyecto. Y tú entras después: A comprar más caro A asumir menos upside A darles liquidez Es decir: Tú no estás creando valor. Estás monetizando el valor que ellos dicen haber creado. ¿Es esto malo? No. Es una estrategia totalmente válida. Muchos inversores institucionales juegan a eso. Pero no es lo que buscamos nosotros. Porque cuando entras como exit: • El margen ya está comprimido • El riesgo no siempre ha desaparecido • Y el control suele ser limitado En cambio, cuando haces una joint venture de verdad, la película cambia. Ambas partes entran desde el principio. Ambas partes aportan: • Capital • Know-how • Red • Ejecución Y lo más importante: Ambas partes crean valor juntas. Eso se traduce en: Mejores retornos Mejor alineación Más control sobre la operación Porque no estás pagando por valor pasado. Estás participando en valor futuro. Y este es un filtro fundamental para nosotros. Cuando analizamos una oportunidad no solo miramos: El activo El mercado Los números Miramos la intención del sponsor. ¿Quiere un socio? ¿O quiere una salida? Porque eso define todo: El pricing La estructura El upside Y sobre todo… La probabilidad de que la operación funcione. El real estate no va solo de ladrillo. Va de con quién te sientas en la mesa. Y elegir mal al socio es, muchas veces, el error más caro de todos. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

@MPerrolover De esos hay muchos 😂 Pero la refinanciación última será de un banco una vez esté estabilizado

@ReguloRegulin Soy el fondo diablo: no te refinancio y te ejecuto

🧵 Hace unos meses hablé de la refinanciación de nuestro proyecto de 10 unidades en Bridgeport. Hoy ya es oficial: hemos firmado términos. Y esta vez, voy a compartir los números directamente (Google Sheet link al final del post) Porque aquí es donde se entiende todo. El punto de partida: Teníamos un préstamo que vencía el 1 de julio: • Principal → $1.1M • Tipo → 15% • Originación → 5% • Estructura → bullet (intereses + principal al vencimiento) • Sin penalización por prepago Es decir: Una deuda cercana al 20% real. Cara, sí. Pero era el capital que necesitábamos para ejecutar. Ahora, nueva financiación cerrada: • Plazo → 1 año • Tipo → 10.49% • Mínimo → 6 meses • Originación → 1.5% (desde 2%) • Principal → $1.326M (desde $1.3M iniciales) Y aquí está el trabajo invisible. En el último momento conseguimos: • Bajar originación • Subir el principal en $26K Esto no es cosmético. Es margen. Además, estructuramos algo clave: El exceso de caja en el cierre se deja en escrow para cubrir intereses. Resultado: • El lender reduce riesgo • Nosotros mejoramos condiciones Esto es importante: No siempre ganas negociando el tipo. Muchas veces ganas diseñando mejor la operación. Resultado final: Pasamos de una deuda al ~20%… A una deuda en torno al 12,58% all-in. En un activo todavía no estabilizado. Nuestros primeros deudores están contentos porque hemos cumplido. Nuestros nuevos deudores están contentos porque colocan deuda cara (son un fondo de private credit). Nosotros ganamos tiempo y bajamos el coste de la deuda. Todos ganamos. Y ahora viene lo interesante. Cuando el activo esté al 100%: • O vendemos • O refinanciamos a largo plazo En ambos casos, el coste de deuda debería estar en: 6% – 7% Ahí es donde se cristaliza el valor. Aquí os comparto el análisis de la refinanciación docs.google.com/spreadsheets/d… Porque el real estate no va de opiniones. Va de estructura. Va de ejecución. Y va de entender cómo cada decisión impacta en el retorno y el riesgo. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

@Alealvarez773 Te escribo un DM y me cuentas más.

@ReguloRegulin No es por parecer pretencioso pero mis colegas y yo cobramos el 5% y el 10% 😅 ya sean hard money o financiación de institución. Obviamente el país tiene mucho que ver.

🧵 Antes de firmar los términos de ma refinanciación del edificio de Bridgeport tuve una discusión con el sponsor del proyecto. Él defendía ir con una opción que cobraba menos interés y más originación. Yo defendía justo lo contrario y el no entendía porque… Por eso o quiero explicar como este tipo de decisiones… marcan el retorno. Porque en deuda a corto plazo: la originación muchas veces importa más que el tipo. Vamos a poner números reales. Opción A (la que elegimos): • Tipo → 10.49% • Originación → 1.5% Opción B (alternativa real que teníamos): • Tipo → 9.5% • Originación → 2.5% A simple vista, muchos dirían: “Me quedo con el 9.5%” Error. El problema es no entender cómo funciona cada coste. La originación: • Se paga al inicio • No se recupera • Es un coste 100% realizado desde el día 1 El interés: • Se paga con el tiempo • Solo incurres mientras mantienes la deuda • Si repagas antes… dejas de pagar Y aquí está la clave: Nuestra intención NO es mantener el préstamo 12 meses. Vamos a hacer números rápidos sobre ~$1.3M: Diferencia de originación: • 2.5% vs 1.5% → 1% extra → ~$13,000 más de coste inmediato Diferencia de tipo: • 10.49% vs 9.5% → ~1% anual → ~$13,000… PERO solo si mantienes 12 meses Ahora viene la realidad operativa: Si repagas en 6 meses: • Coste extra de interés → ~$6,500 • Coste extra de originación → ~$13,000 Conclusión: Pagas el doble por la originación que lo que ahorras en interés. Y además: El interés es flexible. La originación es irreversible. Esto cambia completamente el análisis. En deuda corta, tienes que pensar así: • ¿Cuánto tiempo real voy a usar este dinero? • ¿Qué parte del coste es fija vs variable? Porque si no… Acabas optimizando la métrica equivocada. Y esto pasa constantemente. Gente obsesionada con rascar 50bps de tipo… Y firmando puntos de entrada que destruyen el retorno. La deuda no se analiza solo con el tipo. Se analiza con: • Duración esperada • Estructura de costes • Estrategia de salida Nosotros lo teníamos claro: No vamos a agotar el año. Por eso elegimos: Menos originación, aunque el tipo fuera algo más alto. Porque en este juego… no gana el que consigue el tipo más bajo. Gana el que entiende cómo y cuándo va a pagar la deuda. Esto es lo que sucede en las trincheras Del Real estate donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

@Alealvarez773 No con lo que yo me he cruzado… 2.5% está en la parte alta. He llegado a ver hasta 3% cuando hay brokers de por medio. Lo que yo más veo son 2%

@ReguloRegulin 2.5% de fee? Barato! El hard money normalmente es más caro.

@JacinCastling Sería natural que así fuera por el simple hecho de que mucho dinero salio de real estate para invertir en private credit… Su argumento de venta fue: “estás invirtiendo en créditos con garantías hipotecarias, en última instancia es como invertir en high yield real estate”

El dinero que sale del private credit americano busca real estate como refugio. Suena bien para compis como @ReguloRegulin que operan ese mercado. Pero en España no será así. Ese capital que salga del crédito no viene a financiar promociones de vivienda asequible en Valladolid. Viene a comprar activos estabilizados, con inquilinos solventes, contratos largos y yields predecibles. Lo que más escasea en el mercado español ahora mismo.

@IngRentista Correcto. Hay que entender que estos son proyectos de desarrollo denominados en dólares. Cuando refinanciemos a largo los intereses serán de entre el 6 y el 7% pero para eso hay que esperar a tener todas las unidades alquiladas y generando caja.

Refinanciación de un 20% a un 12.58%. Muchos se llevarían las manos a la cabeza al ver esos intereses. Otros pensarían que hablan de financiar un iPhone. Pero no, aquí nos hablan de cómo se usa el apalancamiento de forma inteligente. La operación no habría sido posible sin esa financiación inicial al 20% Lo mejor, un excel con los números en el post citado 👇

@MalvadoRanka Me falta mucho por aprender… Pero es que sinceramente para los que os mola esto es un buen post.

@ReguloRegulin La próxima vez lo puedes colgar en comentarios.

Debido a que hay un link, el algoritmo ha penalizado este post. Echadle un vistazo. No siempre se enseñan las tripas de una refinanciación de 7 cifras.

@MPerrolover No tendría por qué... El apalancamiento respecto al valor del activo una vez terminado no es alto. Estamos hablando de una propiedad que generará un NOI de 170K anuales.

@ReguloRegulin Si el mercado se va de madre tu operacion serà de las primeras que se va al garete

@JacinCastling Voy a tener que estudiar este caso para entenderlo bien. Gracias por compartirlo!

Un ejemplo de lender listo. Roundshield -parece- que prestó dinero a Urbas con una estructura doble Luxco: holding en Luxemburgo prendado, SPVs españolas con los activos debajo. Cuando las cosas se torcieron, ejecutó el Topco. Se quedó con todo el árbol societario de golpe, bajo derecho luxemburgués, sin pasar por un solo juzgado español. Activos inmobiliarios por debajo: 182M Luego se presentó en el concurso español reclamando los 182 kilos. Como si no hubiera cobrado nada. Las sociedades ejecutadas: valoradas en cero. Un juzgado ha admitido querella por estafa procesal. Enhorabuena, pero el proceso judicial tardará más que la liquidación. En España el relato siempre es el mismo: si la empresa quiebra, el banco pierde, pero si juegas a estructuras complejas, tienes que saber jugar ese partido.

@Dario_RF Correcto. Por eso digo que es mejor venir conmigo. Porque según el ticket que pongas yo te puedo dar toda la rentabilidad de la inversión original (o incluso más, se negocia en cada caso)

@ReguloRegulin Okey, estamos de acuerdo entonces. Al final, la empresa de crowd captura parte del interés vía comisión de apertura luego es una inversión mejorable en términos de rentabilidad-riesgo

@viarentable No te creas que eso es tan importante… Al final solo quieres lugares con escasez de oferta. Una vez identificado el lugar lo que necesitas es que tu muestra sea lo suficientemente grande para que converja a la estadística poblacional

@ReguloRegulin Totalmente, distribución en zonas y ciudades para no quedarte pillado porque el perfil económico o la oferta/demanda cambie en una zona

Que opináis, merece la pena comprar una vivienda con descuento que mo vas a tener disponible hasta dentro de 20 años cuando no sabemos cómo estará el mercado

El que ha puesto el dinero para la operación inicial es un crowdfunding. Y ojo… yo no critico el crowdfunding, de hecho son mis inversores. Yo lo que digo es que si vas a invertir cantidades grandes a través de un crowdfunding, te viene mejor trabajar directamente con gente como yo porque vas a obtener más retorno.

@ReguloRegulin En un post te vi criticar el modelo crowdfunding pero aquí veo una operación muy similar. Orignation fee del 5% y tipos de interés del 15%, refinanciación con mejores términos. No se cual es el subyacente pero vamos los números son similares…

@viarentable Es un juego de volumen. No tiene sentido hacerlo con 1 vivienda. Tiene sentido si lo haces con 1000 porque entonces puedes modelar el retorno en base a estadísticas. A mayor muestra más probabilidad de converger.

@ReguloRegulin Buen punto, bueno si lo quiere como vivienda para tus nietos quizás si, como inversión muchas variantes que no controlas

@_Hod3i Trasparencia absoluta.

@ReguloRegulin Muy interesante!!

@adryfdezz 20k

Bueno señores estoy hasta la hueva de dar vueltas por el mundo y mañana ya me vuelvo a casa. Estoy revisando cuánto he gastado durante 2 meses viajando. Hagan sus apuestas, no sé ni si decirlo la verdad.

Varía mucho… El tema es que cuesta mucho que un inversor confíe en ti. Yo mi primer inversor de +1M me costó 8 meses desde la primera vez que hablé con ellos. La clave es tener una base de datos buena de gente que se fía de ti y que les puedes presentar oportunidades. Una vez tienes esa relación, el proceso puede ser muy rápido.

@ReguloRegulin Ct puede tardar el 'ciclo de venta' ?

🧵 Ser fundraiser es, en parte, ser un mendigo profesional. Sí, suena mal. Pero es exactamente así. Tu trabajo consiste en pedir dinero. Una y otra vez. A gente que no te lo debe. Y hacerlo con convicción. Hoy se me ha caído un inversor grande. $3M. Soft commitment. Fase final. Y de repente… no. Sin drama. Sin épica. Sin segunda oportunidad. No. Y esto es algo que mucha gente no entiende del fundraising: Recibir NO es parte del proceso. Lo normal es el “no”. El silencio. El “me encanta pero no ahora”. El “vuelve en unos meses”. El “sí” es la anomalía. Y cuanto antes lo entiendes… mejor juegas el juego. Porque levantar capital es vender. Pero no es una venta cualquiera. Es una venta: • Sin urgencia real para el cliente • Con tickets grandes • Con riesgo percibido alto • Y con mil alternativas compitiendo contigo Es decir: La venta más difícil que existe. Y aquí viene la clave. No puedes permitirte que un “no” afecte a la siguiente reunión. Porque entonces estás muerto. Tienes que ser capaz de hacer esto: Salir de una llamada donde pierdes $3M… Y entrar en la siguiente como si nada hubiera pasado. Misma energía. Misma convicción. Mismo pitch. Porque el inversor que tienes delante… No tiene por qué pagar por el “no” del anterior. Esto va de resiliencia. Pero no la resiliencia de LinkedIn. La de verdad. La de tragar saliva, ajustar el discurso y volver a empezar. Porque al final, el fundraising es un juego de volumen y consistencia: • Cuántas conversaciones tienes • Cuántas avanzan • Cuántas cierran Y sobre todo… Cuántas sobreviven a última hora Porque los deals no se caen al principio. Se caen al final. Cuando ya los dabas por hechos. Por eso, si estás levantando capital, grábate esto: Nunca cuentes el dinero hasta que está en el banco. Nunca dependas de un solo inversor. Y nunca bajes la guardia. Porque el siguiente “sí” puede estar a una reunión de distancia. O a veinte. Esto es el fundraising. Barro, rechazo… y de vez en cuando, un sí que paga todo lo demás. Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.