אֶפּוֹס הַנָּמֵר@innerblock
כולם רצים למניות הנדלן שהקימו זרוע לדאטה סנטרס בגלל חלומות ה-AI, אבל יש פיל בחדר שרוב האנליסטים של נדל"ן מסורתי מפספסים.
המדד שכולכם מסתכלים עליו הוא ה-NOI והוא כנראה המדד הכי מטעה בסקטור הזה.
ראשית דאטה סנטר הוא לא בניין משרדים. הוא מפעל אנרגיה עם קירות. בנדל"ן רגיל, NOI הוא המלך. בדאטה סנטרס בסגנון ה Wholesale(יענו קופסה מסביב קירות שמושכרת להייפרסקיילריות )ה-NOI הוא הצגה אחת גדולה. למה? כי הוא מתעלם מה-Recurring CapEx. הציוד הטכנולוגי (צ'ילרים, גנרטורים, UPS) נשחק פיזיולוגית ומתיישן כל שנה בקצב מטורף.
שנית כשחברה כמו מדווחת על NOI צפוי של מחוזה שחתמה,היא לא מספרת כמה מזומן אמיתי יישאר להם בכיס. אחרי שמורידים הוצאות תחזוקה הונית שוטפת כדי שהמתקן לא יהפוך למחסן או לול תרנגולות עם הזמן פשוט כי כל הציוד והמערכות חשמל זקוקות להרבה מאוד השקעה בכדי לתחזק אותם,ולכן בחברות רציניות המדד המועדף לבדיקת רווחיות לחברות נדלן בתחום הוא ebitda וaffo,אבל כזה אמיתי לא כמו החירטוטים בארץ,אחד שלוקח בחשבון את כל ההוצאות השוטפות בשימור כל מערכות החשמל והקירור והאנרגיה וכולה,וכל השפעות מחירי החשמל שעולים ויורדים.
למעשה אלו מדדים הרבה יותר נאמנים מהnoi שהוא מדד נכה .
שלישית, המודל הישראלי הוא Wholesale קלאסי. בונים קופסה, דואגים לחשמל ומשכירים וואטים לא מ"ר׳.
למעשה זה לא נדלן קלאסי אלא יותר פעילות תפעול.
הבעיה? בישראל החום הוא אויב אכזרי. שרתי AI הם תנורים. כדי לקרר אותם באקלים שלנו צריך טכנולוגיות יקרות (קירור נוזלי) וצריכת מים מטורפת. זה הופך את ה-PUE (יעילות אנרגטית) לנחות לעומת אירופה, ומחייב הוצאות הון (CapEx) הרבה יותר גבוהות.
רביעית למה זה קריטי? כי ב-Wholesale הכוח הוא אצל הלקוח. ענקיות הענן הן חיות טרף. הן יודעות לבנות לבד. בחידוש חוזה עוד 5 שנים, הן ילחצו את X או את חברת Y לקיר. אם המתקן לא יהיה בחזית הטכנולוגית (קירור נוזלי ל-AI), השכירות תרד ה-NOI של היום לא מבטיח את ה-NOI של מחר,ולכן זה ידרוש בעתיד השקעות נוספות אדירות בכדי לעמוד בדרישות קדמת הטכנולוגיה של השוכרות.
בישראל, אנחנו תקועים עם חברת חשמל ורשת הולכה פקוקה. הנכס האמיתי של הנדלניות פה הוא לא הבטון אלא התור לחשמל. זכויות הקיבולת הן ה-חפיר היחיד בארץ.
שורה תחתונה למשקיעים: אל תתלהבו מNOI כי אתם תקבלו בחישובים שלכם שווי מנופח. תגזרו את ה-AFFO, תורידו הפרשה לשדרוג טכנולוגי בעוד 5 שנים, תחשבו ebitda,תבדוק הוצאות תחזוקה של כל מתקני החשמל והמערכות של הדאטה סנטרס,ותזכרו שישראל מדינה חמה,פה אי אפשר לפתוח את החלון כמו בגרינלנד והרוח מקררת את המערכות,פה צריך להשקיע הרבה כסף בטכנולוגיות קירור ולבנות מתחת לאדמה.
ובכלל צריך הקצאה וחיבור לחשמל שזה מצרך נדיר ולוקח שנים לקבל אותו.
וזה אגב קריצה לכל אלו שמפנטזים שאם לא יהיו שוכרים למשרדים אז יהפכו את המשרד לדאטה סנטרס.
סתם על המזלג…
אין יעוץ
