Militar Real Estate

Hilo: Resumen de "El hombre más rico de Babilonia" – las 7 leyes eternas de la riqueza que siguen vigentes en 2026

@ahorrathor Si hay IAs mucho mejores

Esto también es una inversión y no sabéis el retorno que me está dando...

@Alberto_MD85 Cuanto más miedo más hay que comprar

Llevamos unas semanas que no parece la mejor idea quedarse dentro de mercado. Recordemos que a diferencia de 2008 aquí la liquidez sale de debajo de las piedras con tal de aguantar lo que sea. Además, tenemos pendientes las salidas a bolsa más estratosféricas de la historia, sería un lujo que no nos podríamos permitir que las cancelarán o retrasarán por unos mercados "poco favorables"

Que mala pinta tiene todo para mañana no?

@german43639521 Cuando más miedo, más oportunidades

@MilitarRealEst Puf ganas me dan la verdad, pero es que luego no se saben que son capaces de hacer… y otro gobierno será igual peor …

Voy a comprar todas las que puedas antes de que el Gobierno me lo impida

@JgrValue Tampoco voy a decir lo que gano con mis pisos a desconocidos...

El nivel medio de Twitter financiero es bajísimo. Mucho hilo bonito, muchos numeritos y cero dinero real ganado. Mucho análisis sin DINERO en juego. Mucho tolosa. Pero cuando el mercado se pone serio… desaparecen todos.

@forocoches Las empresas de SEO se rifarían por ti

He perdido mis ingresos por culpa de la IA, google adsense Llevo muchos años viviendo de la monetización de páginas webs. De los más de 100 dominios que tenía, ya no estoy renovando ninguno, cuando llega la fecha de expiración, dejo que caduque, los ingresos se han reducido en un 95% como mínimo en todas mis web, y no me da ni para pagar servidor y dominio. Mis webs han sido de todo tipo, ejemplo: -Roedores, noticias como: ¿Qué roedor tener como mascota?, ¿Qué comen los hamster?.... - Fecha de nacimiento de famosos - Perros ¿Qué raza de perro es la más pequeña? ¿Cuantos años viven los perros?....- Mejor freidora de aire del 2023 - .... Buscaba preguntas típicas de los usuarios y para resolver esa cuestión creaba una web y varios artículos. Ahora todas esas preguntas las resuelve Gemini en la parte de arriba del buscador. Es hora de volver a buscar un trabajo físico. forocoches.com/foro/showthrea…

Poco a poco saco hilos para ayudar a la gente

@ReguloRegulin Pero si no estoy equivocado el ROE suele ser decreciente por la amortización de la hipoteca y la revalorización del piso no?

Tú puedes (debes) analizar todo lo que consideres. Yo también tengo en cuenta la creación de riqueza. Por eso a mí que el ROE sea decreciente al final de la vida de un deal no me importa. Yo solo quiero destacar que sin flujo, no hay retorno y que mucha gente utiliza las métricas equivocadas para medirlo.

🧵 Como sigo viendo a mucha gente calculando mal la rentabilidad inmobiliaria… Incluso de gente que parece dedicarse a esto. Voy a explicar otra vez las únicas tres métricas que realmente miden retorno: IRR (TIR) CoC (Cash on Cash) MOIC (Multiple on Invested Capital) Y de paso… Por qué el ROE NO mide retorno en este contexto. 1.IRR (TIR) La Tasa Interna de Retorno es la métrica más completa. Es el tipo de descuento que hace que: NPV = 0 Es decir: Tiene en cuenta: • Cuándo recibes el dinero • Cuánto recibes • Y el valor del dinero en el tiempo Ejemplo: • Inviertes $100K • Recibes $120K en 1 año → IRR ~20% • Recibes $120K en 5 años → IRR ~3.7% Mismo múltiplo. Distinto tiempo. Distinto retorno. 2.CoC (Cash on Cash) Mide el flujo anual sobre el capital invertido. CoC = Cash Flow anual / Equity invertido Ejemplo: • Inviertes $100K • Recibes $8K al año → CoC = 8% Es una métrica de: rendimiento corriente No tiene en cuenta: • Revalorización • Venta futura • Timing completo 3.MOIC (Multiple) Es el múltiplo total. MOIC = Cash recibido total / Equity invertido Ejemplo: • Inviertes $100K • Recibes $180K → MOIC = 1.8x Muy útil para entender: cuánto ganas en total Pero no cuándo. Por eso necesita el IRR como complemento. El MOIC y el ROI es lo mismo expresado de forma diferente. 4.Cómo se combinan Cada métrica responde a una pregunta distinta: • IRR → ¿Qué retorno anualizado obtengo? • CoC → ¿Qué flujo genero hoy? • MOIC → ¿Cuánto multiplico mi dinero? Las tres juntas te dan la foto completa. 5.El gran error: usar ROE Mucha gente usa: ROE = beneficio / equity Y cree que eso es retorno. No lo es. Especialmente en real estate. 6.Por qué el ROE engaña Porque mezcla dos cosas: • Flujos reales • Cambios contables en equity Ejemplo típico: Pagas hipoteca → baja la deuda → sube tu equity Entonces: ROE sube Pero… No has recibido dinero. 7.Amortizar deuda NO es retorno Esto es clave: Amortizar principal ≠ retorno Es: Creación de riqueza (equity build-up) Pero no es: cash flow Y los retornos, en inversión, son flujos. Formalmente: Retorno = cash recibido No: Retorno = aumento de valor teórico 8.Por qué esto es crítico en activos ilíquidos En real estate: • No puedes monetizar el valor fácilmente • No hay mark-to-market diario Por tanto: Confundir: • Equity acumulado con • Retorno real Es peligrosísimo. 9.Ejemplo claro • Inviertes $100K • Pagas hipoteca y “ganas” $20K de equity • No recibes cash ROE te dirá: “Vas genial” Pero en realidad: Tu liquidez es 0 10.Conclusión Si analizas real estate, mide siempre: • IRR • CoC • MOIC Y ten claro esto: El retorno es lo que cobras. Lo demás… Es potencial. Y en inversiones alternativas ilíquidas: Confundir ambos conceptos es donde empieza la mayoría de los errores. Estos es lo que sucede en las trincheras del real estate donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

@ReguloRegulin A mí me interesa poner métricas de creación de patrimonio más que la rentabilidad en sí, pero están muy bien

@MilitarRealEst Ya te digo. Tu Excel de rentabilidad debería de tener solo las tres métricas que te comento. Ninguna más. Lo otro que estás calculando son métricas de creación de riqueza.

@julio_bidegain Ni siquiera a corto plazo les meten dinero en el bolsillo. He visto a mucha gente que compra pisos en los que el alquiler es igual a la cuota de la hipoteca y tienen que poner dinero para pagar seguros, comunidad, vacíos, mantenimiento...

@MilitarRealEst Así es compañero, se meten en una inversión sin un plan a medio/largo plazo

La mayoría de inversores inmobiliarios no hacen números y así les va. Compran en su propia ciudad (que normalmente no es la más rentable) y se estancan sin poder escalar con más pisos. Por eso pagan caro, obtienen poca rentabilidad y no crecen.

@ReguloRegulin Si, pero está genial el tuit, lo pondré también en mi excel de rentabilidad

@MilitarRealEst Todas las métricas que menciono tienen en cuenta la comunidad (solo por dar contexto) 😅

@ReguloRegulin Moic

@MilitarRealEst De Que métrica estás hablando?

@JL_Pantoja Pueden ser inmigrantes recién llegados a España

Cómo vas a estar buscando tu primer empleo con 44 palos 💀

@ReguloRegulin Analizar una métrica que no tiene en cuenta los gastos de la comunidad me parece un poco peligroso, es una métrica más y hay que tenerla en cuenta, pero un piso donde pagues 200€ de comunidad nunca será rentable para un alquiler tradicional

@MilitarRealEst Moic es todo lo que recibes en tu cuenta de banco dividido entre todo lo que salió de tu cuenta de banco. El número mínimo dependerá del perfil de riesgo del proyecto, del activo, y del inversor. No te puedo dar yo un número para ti.

@noticiatrabajo Miente. Todos sabemos que la gente recibe de pensión mucho menos de lo que cotiza

Alfonso Muñoz (Seguridad Social): "Quien cotiza 15 años recibe más del 100% de lo aportado, mientras el que cotiza 40 al máximo no llega al 50%". La pensión máxima en 2026 será de 3.359,60€ frente a una base tope de cotización de 5.101,20€.

@Josma_Design La mayoría de inquilinos por habitaciones en mi zona es gente extranjera sin apenas familia, así que no podrían hacer a tu web

Oye ¿y limitar el acceso de inquilinos solo por invitación? Como hico Tuenti? ¿Qué os parece esa estrategia?

@invertironline_ Si te fijas en las tendencias solo salen hastag de programas de televisión, radio o streaming

Desde que he vuelto a Twitter veo que ya nadie utiliza hashtags. Por qué???