galit ben naim@Galitbennaim
השבוע נפל דבר בשוק הנדל״ן. בעצם שניים. אבל אני כאן לא כדי לדבר על זה שנפל מחוק ההסדרים. מס רכוש. כל דבר בעיתו. אני כאן בענייני חדשות. אלו שנמכרו בשוק החופשי בינואר. ואלו שעוד נותרו למכירה.
1,668 דירות חדשות מכרו הקבלנים בשוק החופשי בינואר. כך פרסמנו ביום שלישי השבוע. אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשנתיים האחרונות. למעשה, בניכוי חודשי חגי תשרי ופסח, רק ביוני אשתקד, בו פרצה מלחמת ״עם כלביא״ נרשמה רמה נמוכה יותר במכירות אלו.
אולי זה מקרי, ואולי המספרים הנמוכים במיוחד הם הסיבה לכך שלא משנה איך סופרים, הפעם רק שלוש דירות מפרידות בין הנתון שלנו על מכירות אלו לבין נתון הלמ״ס שפורסם יומיים מאוחר יותר (1,671). לשם השוואה, בדצמבר פער זה עמד על 236 דירות. תחשבו כמה כסף זה בשביל הקבלנים בימים אלו בהם תזרים המזומנים החודשי שלהם נע סביב 400 מלש"ח בלבד.
אגב, אם לדייק, בחפירות נוספות שערכתי לאחר פרסום הסקירה גיליתי שבעצם הפער ביננו ללמס צמח לעשר. כי שש דירות שמכר קבלן מסוים בצפון לא עונות בכלל על הקריטריון של דירה חדשה. מדובר היה בדירות שקודם לכן הושכרו לחמש שנים במסגרת שכירות לטווח ארוך. כן, פעם הגדרנו שכירות כזו ״ארוכת טווח״ והענקנו הטבות מס לקבלנים. ועוד דירה אחת, באמת חדשה, מכר קבלן לעצמו. בבחינת אם אין אני לי, מי לי. אז אם חשבתם שלספור כמה דירות חדשות נמכרו זה קל..זה לא. אבל בסדר. עדיין פחות קשה מלמכור אותן.
ועם מכירות כל כך נמוכות, לא באמת מפתיע שמספר הדירות החדשות הלא מכורות שבר שיא נוסף. כך, לפי נתוני הלמ״ס, מספר זה הגיע בסוף ינואר ל-86,291. אבל יש לי חדשות בשבילכם. המספר בפועל אפילו גבוה יותר. כי הוא לא כולל את הדירות שרכישתן בוטלה.
בסקירה החודשית שפרסמנו לפני חודשיים כללנו לראשונה נתונים על ביטולי עסקאות רכישה של דירות חדשות בשוק החופשי. כך נמצא בין היתר שעד לאותה נקודת זמן בוטלו כאלף שלוש מאות עסקאות שנחתמו בשנים 25׳-23׳, תוך קפיצה בשיעור הביטולים. אמנם בסקירה הנוכחית לא פרסמנו נתונים עדכניים, בשל בעיה טכנית שמנעה עריכת עיבוד זה. האמת, גם לא חשבתי שנגלה שם משהו ששווה לעכב בגללו את פרסום הסקירה. הרי חלפו 90 ימים בלבד מהפרסום האחרון. כמה עסקאות נוספות כבר יכלו להתבטל.
לפני שאגיע למספרים העדכניים. תזכורת קטנה. בשנת 21׳, שנת השיא בשוק הנדל״ן, רגע לפני שבנק ישראל החל להעלות את הריבית, שיעור ביטולי העסקאות עמד על חצי אחוז בלבד. זאת כאשר ממתינים שנתיים מתום אותה שנה ובודקים כמה ביטולים נקלטו. תזכרו, אז טרם החל עידן מבצעי המימון של הקבלנים. מי צריך היה הטבות מימון בריבית נמוכה?
ועל כמה עומד שיעור הביטולים מעסקאות 25׳, כאשר בחלקם עדיין לא יבשה הדיו על חוזי המכר? על 0.6%. כפליים משיעור זה בבדיקה שערכנו לפני שלושה חודשים. במספרים זה 132 עסקאות שכבר בוטלו, לעומת 65 ביטולים נכון לתחילת דצמבר אשתקד. אם תהיתם, מעסקאות 24׳ כבר בוטלו 562 עסקאות, גידול של 22% בהשוואה לנתון זה לפני שלושה חודשים. כל זאת כאשר טרם הגענו למועד המסירה של מרבית העסקאות באותן שנתיים בהן התרחבה התופעה של הטבות המימון מסוג 10/90 ודומיהן. או במלים אחרות : שלם כפי יכולתך.
מה שמפתיע לא פחות הוא שהביטולים כעת בולטים לא רק באזור הדרום. קחו למשל את אזור המרכז. נכון לתחילת חודש מרץ בוטלו באזור זה כבר 130 עסקאות מאלו שבוצעו בשנים 25׳-24׳. הגידול בשיעור הביטולים שם בשלושת החודשים האחרונים בולט אפילו יותר מאזור הדרום. כדי להבין טוב יותר את הרקע לביטולים, צללנו למכתבי הביטול. על אחד מהם התעכבתי דקות ארוכות. למרות שבשורה התחתונה הוא דומה לאחרים. קשיים כלכליים.
מה היה מיוחד באותו מכתב? התובנה שאנשים לא באמת הבינו לאן הם נכנסים. שילמו 10% במועד החתימה. בשנת 24׳. חשבו שיש להם דירה חדשה באחת מערי המרכז המבוקשות. אינני יכולה לפרט מטבע הדברים, אבל גם ה-10% ששילמו כנראה לא היה באמת הון עצמי. הבינו בדיעבד שזה גדול עליהם. ואם לא די בכך, את ה-10% ששילמו הקבלן לא החזיר להם. זה החוק. דמי ביטול של 10% ממחיר הדירה. וזה אגב עוד משהו שרואים יותר. פחות הענות של הקבלנים לבוא לקראת הרוכשים ולוותר על דמי הביטול. תעיינו בנתוני תזרים המזומנים שפרסמנו. אי אפשר להאשים אותם.
אומרים סוף מעשה במחשבה תחילה. אבל כנראה כאשר רצים אחרי חלום הדירה אין מספיק זמן לחשוב. כאילו שגם כאן יש לנו רק דקה וחצי לא לחשוף את עצמנו לסיכון גבוה מדי .
קישור לסקירה שלנו בתגובה הראשונה. שבוע טוב!
