こぺる

中堅ゼネコンとして、鉄道以外の事業にも従事している。私は海外のプロジェクトで、一度だけ仕事をご一緒したことがあるので懐かしい。真面目な、良い人たちだった。

線路脇なので、電車好きには良いかも。施工業者が、「鉄建建設」なんだけど、この会社は、鉄道関連のゼネコンとして有名。三菱地所の分譲だけど、土地は、日本貨物鉄道が保有していたのかな。その流れで、鉄建建設なんだと思う。

続編 x.com/i/status/20367…

遅効で、ホルムズ海峡の影響が物価に反映されていく。昨年12月の政策金利の利上げが夏から秋には既に借りている人たちの住宅ローン金利に反映されているだろうから、賃上げ効果＞利上げによるローン支払い増+インフレによるコスト増なら良いんだけど、逆だと良くない。

三菱・三井の正社員に対して、売るマンション減ったので退職してください、とは絶対に言えない。過去最高益をたたき出している中で。人件費が固定で販売数量が減る中で利益率を保ちたいなら、①単価を上げるか、②原価を下げるかで、原価は下がらないので、単価を上げる方向に舵が切られるしかない。

売り方から感じるのは、将来のインフレを織り込んだ形で1期の値付けをしたのかな、ということ。 だから、2期、3期と単価がほとんど変わっていない。販売数量が減る中で、固定販管費である人件費は案件ごとに削減できないわけで、同じ営業利益率を保とうとしたら、ゆっくり、高く販売するしかない。

パークタワー品川天王洲の第三期の価格を、過去の単価と比較してみた。 結論、ほぼ横ばい。 一部、階数合わせをすると、若干の値上げがあるけど、気持ち程度の値上げかなと思う。 過去の単価は、マンションマニアさんのブログからの拝借。

@Takada_Issin まとめていただきありがとうございます！昔に建てられた古い住宅のストックが多いので、既存住宅をうまく活用していかないと、新規住宅供給だけでは供給が追い付かなくなるのではないかなと思っています。

||◤ 23区マンション「供給不足」の正体 ◢|| 絶対に読むべき記事！ 東京のマンション価格はなぜ上がり続けるのか？その理由は「作る数」以上に「消える数」にあり！ 意外と知られていない需給の裏側がしっかり整理された超良記事です！ 簡単にまとめると（本文を読んだ方がいい） ✅ 住宅ストックは毎年大きく減っている 23区では建物滅失により、年間約2.3万〜3.2万戸相当の床面積が失われています。 新築供給が年間1万戸を下回る中、実は「減る勢い」も相当な規模です。 ✅ 築古マンションの急増と更新期 築40年超の物件は今後20年で約2倍に増える見込みです。 市場で選ばれる「現役の住宅」が実質的に細っていく一方で、世帯数は増え続けています。 ✅ デベロッパーによる供給コントロール 新築価格を維持するため、一度に売り出す戸数を絞り、時間をかけて販売する傾向が強まっています。 ✔ 住宅は増える側だけでなく「減る側」も見るべき ✔ 需要（世帯数）は今もじわじわ増加中 ✔ 需給が緩みにくい構造的な背景がある 「なぜ高いのか」ではなく「高くなりやすい構造」を知ることが、今の市場を見極める鍵になりそうです。

@bio_re1 @maruko0902 ブリリアタワーは下駄の商業が便利です。2Fにサイゼや保育園、1Fにコンビニ、ドラッグストア、すき屋、クリーニング、クリニック、レストランなど。駅側の道路は屋根がついてます。 また、品川区役所まで2分くらいで、品川中央公園もすぐですが、少しだけ古いですね。立地は最高だと思います。

@maruko0902 ここって大井町トラックス徒歩1分くらいですよね。規模感でシティタワー大井町がNo.1の声が多いですが、駅、トラックスからの動線、足元の商業を考えたらこっちの方が強そうです。

ブリリア大井町ラヴィアンタワー 築年:2021年 総戸数:269戸 坪単価:800〜900万 土地権利:所有権 大井町トラックス内からみて、1番目立ってたタワマンでした！！これは欲しくなると思う！！

@fujiwaramasaaki 基壇部の庇と石調のタイル、京町家のような格子のルーバーが凄い良い雰囲気ですね！

先日竣工した新築RC造マンションのカメラマンによる写真が届いた。 本物件は、長年この地で事業を営まれておられたお客様が廃業を決断し、ご所有土地を活用して不動産賃貸事業への転換を進めて行く中で、ご縁があり当社にてプランニングから設計・施工、賃貸管理までオールインでサポートさせていただきました。 京都の街並みに合う、京都らしい物件に仕上がったとお客様からも喜びの声をいただいております。土地活用も大和財託。

建設費⤴️ ↓ 新築供給⤵️&価格⤴️ ↓ 持ち家検討勢が賃貸へ ↓ 家賃高騰① ↓ 住み替え費用⤴️で引越控え ↓ 賃貸市場の供給⤵️ ↓ 家賃高騰② と言う嫌なピタゴラスイッチで家賃が加速してる模様。家賃は一度上がると下がりにくいので今後も高止まりしそう。 zenchin.com/news/content-5…

国交省は、滅失の論点と併せて、海外の既存住宅の流通事例を調査している。ただ、日本では建物は会計上、減価償却で価値がゼロに近づく。その評価は銀行の担保・融資判断にも直結する。 つまり、 「使える建物」でも帳簿上は価値がないため、融資がつかず、活用されにくい側面もあると思う。

「マンション価格に一番影響を与えるのは金融機関の融資姿勢である」という持論の沖レジェらしい良い記事。 toyokeizai.net/articles/-/939…

@isozaki_kenta コメントありがとうございます。昔は、年齢構成としても若い人が多く、人件費も建築費も安かったので、建物のストックが多くあります。今は、土地も高く、人件費も、建築費も高いので、新築供給が足りてないのかなと思いますが、今のところ、増える見通しも暗いのかなと感じます。

見落とされがちだけど、23区は新築が減っているだけじゃなく、住める住宅のストックが減り続けている。 でも、世帯は増えてる。 原価や用地不足と同じかそれ以上に、マンション価格が下がりにくい理由として、かなり本質的な視点だと思う。

@haru_amigo コメントありがとうございます。それら全てを満たす物件は少ないと思います。その点、晴海はとても良いエリアだと思います。行政の将来予測とその対応（保育園、小学校など）の精度がもう少し高ければ、なお良かったかなと思います。

論拠がしっかりしていて素晴らしい記事！👏 「供給過多で相場が下がったらどうしよう」 と、自宅購入に不安を抱える方、ぜひご一読ください。 マンションのストック戸数は単純増加でも、 共働き、世代が住むに足る条件 ・通勤/通学/子育ての利便性が高い ・建物の修繕/管理がしっかりしている ・物件価格が無理なく支払える範囲である これらを満たすマンションは本当に増える（故にどこかで価格が下がる）のでしょうか・・？

@takumi_deveblog コメントありがとうございます。まさしくそうですよね。事業が成立するエリアが限られてきたんだと思います。

こぺるさんのマンションが上がる構造を説明した記事。相変わらず素晴らしすぎます。 なおマンション建替えも工事費高騰により昔に比べ事業が成立するエリアが減ってます。なので街の更新自体も高額で販売可能なエリアに限られていく未来も見えてます。