אילן רום

יריית הפתיחה לרפורמה עמוקה בהון האנושי בממשלה: פרסמנו את דו"ח "שער הכניסה לשירות המדינה". אנחנו מעניקים למנהלים כלים וגמישות להתחרות על הטאלנטים הכי טובים בשוק, לטובת כל אזרחי ישראל. תודה לשותפינו בנציבות, באגף השכר ובצוות מגזר ציבורי באגף התקציבים.

@Galitbennaim @shai_kivity

@Galitbennaim תענוג לקרוא ולהשכיל ממך כל מוצ״ש. נהדר. לגבי כלי בינה מלאכותית על מאגרי רשות המיסים, עובדים על זה ויהיה בהקדם (דברי עם שי)

ניצנים  נראו בארץ. על רמת החדשנות הנמוכה בענף הבניה שלנו נכתב לא מעט. כך למשל נכתב בדוח בנק ישראל  לשנת 2023: ״רמתו הנמוכה של מלאי ההון לעובד בענף הבניה בישראל בהשוואה בינלאומית היא אינדיקציה לפיגור ברמת התיעוש והחדשנות בענף״. אבל נראה שלפחות בתחום אחד בענף נעשתה קפיצת מדרגה. הדוחות הכספיים. איך נגיד ברוח ימים אלו, אצל לא מעט חברות מעולם לא נכתב הרבה כל כך, על כל כך מעט. כי לכתוב ארבעה עמודים על כל  דירה שנמכרה זו לא באמת משימה לבני אדם. אפילו לא משפטנים. כאן כבר אפשר להריח עבודה של בינה מלאכותית. לא בכדי זה הזכיר לי פיליבסטרים מפוארים מהרשות המחוקקת שלנו. גם לאלו, כמו לאלו, יש מטרה ברורה. רק שבכנסת זה בדר״כ יותר משעשע.  אגב, חשוב לציין, יש חברות שאצלן היחס היה הפוך. ארבע דירות ויותר לעמוד. אבל בסדר, קצב ההטמעה של בינה מלאכותית לא אחיד אצל כולם. אפילו אצלנו לא ניתן עדיין להכניס כלי בינה מלאכותית לעבודה על מאגרי המידע המדהימים של רשות המסים. בינינו, אפילו אני עצמי לא תמיד מצליחה להיכנס לשם.  רגע לפני שאניח לדוחות הכספיים אתעכב על פסקה קצרה מדוח של אחת החברות. לא אציין את שמה, למרות שאני זוכרת: ״מנסיונה של החברה..  וגם ספציפית בשנה האחרונה, רוכשים שקנו דירה במסגרת מסלול 20/80 משלימים את העסקה, למעט מקרים בודדים וזניחים״.  אז בואו נדייק. מתוך סך 1,438 העסקאות שבוטלו מהשנים 25-23, עפ״י הדיווחים לרשות המסים, רק 132 הן מעסקאות 2025. והיא כידוע הסתיימה לא מזמן, גם אם לחלקנו זה נראה כמו נצח בימים אלו. וזה לא מפתיע. בכל מובן. כי זה טבען של עסקאות כאלו בהן הדירות נרכשות ״על הנייר״. הביטול הוא בדר״כ לא מיידי. איך אומרים, את הכסף סופרים במדרגות. במקרה זה בדרך למסירת המפתח. או, ״אל יתהלל חוגר כמפתח״.  אגב, חברה אחרת נקטה בזהירות גבוהה יותר בהתייחסותה להטבות המימון שהעניקה.לפני שאציג ציטוט מאותו דוח אקדים ואציין למי שפחות בקיאים בניסוחים המשפטיים,  שהמבצעים מסוג 10/90 ודומיהם מכונים בדוחות : ״תנאי תשלום מיטיבים״. לפעמים עדיף לקרוא לילד בשמו. זה גם יותר קצר. וכך נכתב באותו דוח: ״יוער, כי ככל שמדובר בהטבה מסוג הלוואות יזם, החברה לא מבצעת הליך חיתומי נפרד ליכולת ההחזר של רוכשי יח״ד, אלא מסתמכת על ההליך שמבצע הגורם הבנקאי.. ובנוסף.. ככל שמדובר בהטבה מסוג תנאי תשלום מיטיבים.. החברה לא ביצעה הליך חיתום עצמאי משלה לרוכשי יח״ד״.  וכל המוסיף, גורע. והנה לכם עוד זווית על הטבות המימון. אם תהיתם כמה למשל שילמו רק עד 10% ממחיר הדירה, במועד החתימה והאם דפוס התשלומים שונה בין הסגמנטים השונים. רוכשי ״דירה ראשונה״ למשל לעומת משפרי דיור ״זהירים״. כלומר מי שמכרו את דירתם הישנה במקביל או לפני שרכשו את דירתם החדשה. שני הסגמנטים המשמעותיים ברכישת דירות עם הטבות מימון. אם הייתם צריכים להמר, כמה הייתם אומרים הפער בינהם? רק כשלוש נקודות אחוז. רבע לעומת 28%, בהתאמה. אבל זה נהיה אפילו יותר מעניין כשחופרים בנתונים. הביטו בתרשים מטה. בתרשים מוצגים ממצאים אלו, תוך השוואה בין שתי תקופות במהלך שנת 25׳: לפני הטלת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון (ינואר- מרץ) לבין שלושת הרבעונים האחרים. כאן כבר נפתח פער בין שני הסגמנטים.  כך, ברבעון הראשון של 25, טרם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, 29% מרוכשי דירה ראשונה, שעשו זאת עם הטבות מימון, שילמו עד 10% בלבד ממחיר הדירה במועד החתימה. זאת לעומת 27% בלבד ממשפרי הדיור, אוכלוסייה המאופיינת ברמות הכנסה גבוהות יותר והון עצמי גבוה יותר. כך, דווקא מהאוכלוסיה שנמצאת בסבירות גבוהה יותר לאי יכולת להשלים את העסקה, נטו יותר הקבלנים להסתפק ב-10% מהמחיר בחתימה. ואז התהפכו היוצרות.  שימו לב איך צנח שיעור זה בקרב רוכשי ״דירה ראשונה״ לאחר כניסתו לתוקף של מגבלות בנק ישראל. ל -22% בלבד מהרוכשים. אצל משפרי הדיור הוא דווקא עלה מעט. ככה זה כנראה כאשר נקבעת ״מכסה״ כמה דירות מהפרוייקט הקבלן יכול למכור עם הטבות מסוג זה. הולכים על הסגמנט הבטוח יותר. אלו החדשות הטובות. החדשות הפחות טובות זה מה היה כאן עד כניסתן לתוקף של מגבלות אלו. העבר עוד לפנינו.

כל כך הרבה חדשות שקשה להחליט מהיכן להתחיל. אז אם כבר קשה,  אלך מהקל אל הכבד. דו משמעית.    התחלות הבניה. ביום חמישי פרסמה הלמ״ס את הסיכום השנתי של התחלות הבניה לשנת 25. הגיעו לגבורות. 80 אלף דירות שהחלה בנייתן אשתקד. הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה כאן בשלושים השנים האחרונות לפחות. אמנם, זה ברוטו. אבל גם הנטו נראה יפה מאד. 74 אלף. למי מכם שתוהה מה זה נטו כאן - בניכוי דירות שנהרסו. בימים אלו כדאי גם להבהיר, נהרסו במסגרת התחדשות עירונית.    אפרופו, כירושלמית כבר הספקתי לשמוע בדיחה ברוח ימים אלו. כי גם ירושלמים ותיקים לא זוכרים כזו תדירות גבוהה של אזעקות. היינו תמיד מעין עיר מקלט לתל-אביבים ואחרים שרצו להשלים כמה לילות שינה רצופים. אז כבר יש מי שטוענים שזה לא מקרי. תסתכלו מי טיפסה ערב מלחמת ״שאגת הארי״ למקום הראשון במספר הדירות החדשות שטרם נמכרו. ירושלים. יותר מעשרת אלפים דירות. בימים אלו שהקונים לא באים, גם לא עם מבצעי מימון, מישהו חשב על דרך יצירתית להוריד את המלאי הזה.    ואם כבר מבצעי מימון, הנה הגעתי לחלק הכבד. הדוחות הכספיים לשנת 25 של יזמיות הנדל״ן הציבוריות. מודה, הרבה תקוות תליתי בדוחות האלו. כתבתי על כך גם באחד הפוסטים האחרונים. כי לאור ההנחיות שהוציאה הרשות לני״ע קיוויתי שנוכל סופסוף לראות מה קרה למחירי הדירות החדשות, כאשר מנכים מהן את שווי הטבות המימון שהעניקו לרוכשים. אז איך נגיד בעדינות, כגודל הציפיה, גודל האכזבה. וכאן אין שום יתרון לגודל.   לפני שאביא דוגמא מאחד הדוחות האלו, אתעכב על החלק הכבד בדוחות, במלוא מובן המילה. כשפתחתי השבוע את הדוח השנתי של אחת מיזמיות הנדלן, וראיתי שהמסמך כולל מאות עמודים, נזכרתי בסצנה שחוזרת על עצמה בהרבה סדרות/ סרטים מהז׳אנר של דרמה משפטית. כמו זו, בה מגיעה למשרדי התובעת משאית גדולה, עמוסת קרטונים בהם דחוסים אלפי מסמכים. זאת במסגרת הליך ״גילוי מסמכים״ שנכפה על הנתבעת ע״י בית המשפט. עכשיו לך תמצא מחט, מסמך אחד מסוים, בערימת שחת. פתאום שליפה ידנית של מכתבי ביטול עסקאות סרוקים נראית לי כמו קייטנה. אגב, הלוואי על אותה חברה שמספר הדירות שמכרה ב-25' היה אפילו מתקרב למספר העמודים בדוח שלה. וזה לא מקרי.   עכשיו בואו תראו מה נכתב באחד מדוחות אלו, כמענה לדרישה המפורשת של הרשות לני״ע לשקף את המחיר למ״ר בניכוי שווי הטבת המימון, תוך השוואה בין 25׳ ל-24׳: ״בפרויקטים בהם הוחל שיווק במסגרתו ניתנו הטבות מימון משמעותיות, באופן שקיים בהם ׳רכיב מימון משמעותי׳ .. במקרים כאמור המחיר למ״ר המוצג .. הינו ממוצע משוקלל של המחיר למ״ר ליחידות הדיור המכורות (ממנו נגרע ׳רכיב מימון משמעותי׳) ושל יחידות הדיור שטרם נמכרו (ממנו לא נגרע מחיר כאמור)״. אם חשבתם שהקבלנים יצירתיים רק במבצעים.   והיה עוד נושא בדוחות שלא זכה לשקיפות מלאה, חרף הנחיה מפורשת של הרשות לני״ע. ביטולי עסקאות. זאת לפחות בחלק מהדוחות שהוגשו עד עתה. ולא הייתי בונה על אלו שיוגשו בדקה ה-90. קרי 31 למרץ. כך, אחת החברות לקחה את ההנחיה זו באופן קצת משעשע. פשוט הביאה נתונים מהסקירה שפרסמנו בנושא. זה מזכיר לי בדיחה אחרת. זו שלקוחה ממבחן בגיאומטריה. מוצג במבחן משולש ישר זווית והנבחן מתבקש למצוא את  c, בתקוה שהוא מכיר את משפט פיתגורס. התלמיד מקיף את  c באיור וכותב : הנה.    האמת היא, זה לא באמת מצחיק. שהבדיחה בסוף לא תהיה על חשבוננו.    ואסיים בנימה רצינית יותר. הביטו בתרשים מטה. מה שלא ינסו לכסות עליו בדוחות הכספיים לא יצליח להסתיר את התמונה הזו.

השבוע נפל דבר בשוק הנדל״ן. בעצם שניים. אבל אני כאן לא כדי לדבר על זה שנפל מחוק ההסדרים. מס רכוש. כל דבר בעיתו. אני כאן בענייני חדשות. אלו שנמכרו בשוק החופשי בינואר. ואלו שעוד נותרו למכירה. 1,668 דירות חדשות מכרו הקבלנים בשוק החופשי בינואר. כך פרסמנו ביום שלישי השבוע. אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשנתיים האחרונות. למעשה, בניכוי חודשי חגי תשרי ופסח, רק ביוני אשתקד, בו פרצה מלחמת ״עם כלביא״ נרשמה רמה נמוכה יותר במכירות אלו. אולי זה מקרי, ואולי המספרים הנמוכים במיוחד הם הסיבה לכך שלא משנה איך סופרים, הפעם רק שלוש דירות מפרידות בין הנתון שלנו על מכירות אלו לבין נתון הלמ״ס שפורסם יומיים מאוחר יותר (1,671). לשם השוואה, בדצמבר פער זה עמד על 236 דירות. תחשבו כמה כסף זה בשביל הקבלנים בימים אלו בהם תזרים המזומנים החודשי שלהם נע סביב 400 מלש"ח בלבד. אגב, אם לדייק, בחפירות נוספות שערכתי לאחר פרסום הסקירה גיליתי שבעצם הפער ביננו ללמס צמח לעשר. כי שש דירות שמכר קבלן מסוים בצפון לא עונות בכלל על הקריטריון של דירה חדשה. מדובר היה בדירות שקודם לכן הושכרו לחמש שנים במסגרת שכירות לטווח ארוך. כן, פעם הגדרנו שכירות כזו ״ארוכת טווח״ והענקנו הטבות מס לקבלנים. ועוד דירה אחת, באמת חדשה, מכר קבלן לעצמו. בבחינת אם אין אני לי, מי לי. אז אם חשבתם שלספור כמה דירות חדשות נמכרו זה קל..זה לא. אבל בסדר. עדיין פחות קשה מלמכור אותן. ועם מכירות כל כך נמוכות, לא באמת מפתיע שמספר הדירות החדשות הלא מכורות שבר שיא נוסף. כך, לפי נתוני הלמ״ס, מספר זה הגיע בסוף ינואר ל-86,291. אבל יש לי חדשות בשבילכם. המספר בפועל אפילו גבוה יותר. כי הוא לא כולל את הדירות שרכישתן בוטלה. בסקירה החודשית שפרסמנו לפני חודשיים כללנו לראשונה נתונים על ביטולי עסקאות רכישה של דירות חדשות בשוק החופשי. כך נמצא בין היתר שעד לאותה נקודת זמן בוטלו כאלף שלוש מאות עסקאות שנחתמו בשנים 25׳-23׳, תוך קפיצה בשיעור הביטולים. אמנם בסקירה הנוכחית לא פרסמנו נתונים עדכניים, בשל בעיה טכנית שמנעה עריכת עיבוד זה. האמת, גם לא חשבתי שנגלה שם משהו ששווה לעכב בגללו את פרסום הסקירה. הרי חלפו 90 ימים בלבד מהפרסום האחרון. כמה עסקאות נוספות כבר יכלו להתבטל. לפני שאגיע למספרים העדכניים. תזכורת קטנה. בשנת 21׳, שנת השיא בשוק הנדל״ן, רגע לפני שבנק ישראל החל להעלות את הריבית, שיעור ביטולי העסקאות עמד על חצי אחוז בלבד. זאת כאשר ממתינים שנתיים מתום אותה שנה ובודקים כמה ביטולים נקלטו. תזכרו, אז טרם החל עידן מבצעי המימון של הקבלנים. מי צריך היה הטבות מימון בריבית נמוכה? ועל כמה עומד שיעור הביטולים מעסקאות 25׳, כאשר בחלקם עדיין לא יבשה הדיו על חוזי המכר? על 0.6%. כפליים משיעור זה בבדיקה שערכנו לפני שלושה חודשים. במספרים זה 132 עסקאות שכבר בוטלו, לעומת 65 ביטולים נכון לתחילת דצמבר אשתקד. אם תהיתם, מעסקאות 24׳ כבר בוטלו 562 עסקאות, גידול של 22% בהשוואה לנתון זה לפני שלושה חודשים. כל זאת כאשר טרם הגענו למועד המסירה של מרבית העסקאות באותן שנתיים בהן התרחבה התופעה של הטבות המימון מסוג 10/90 ודומיהן. או במלים אחרות : שלם כפי יכולתך. מה שמפתיע לא פחות הוא שהביטולים כעת בולטים לא רק באזור הדרום. קחו למשל את אזור המרכז. נכון לתחילת חודש מרץ בוטלו באזור זה כבר 130 עסקאות מאלו שבוצעו בשנים 25׳-24׳. הגידול בשיעור הביטולים שם בשלושת החודשים האחרונים בולט אפילו יותר מאזור הדרום. כדי להבין טוב יותר את הרקע לביטולים, צללנו למכתבי הביטול. על אחד מהם התעכבתי דקות ארוכות. למרות שבשורה התחתונה הוא דומה לאחרים. קשיים כלכליים. מה היה מיוחד באותו מכתב? התובנה שאנשים לא באמת הבינו לאן הם נכנסים. שילמו 10% במועד החתימה. בשנת 24׳. חשבו שיש להם דירה חדשה באחת מערי המרכז המבוקשות. אינני יכולה לפרט מטבע הדברים, אבל גם ה-10% ששילמו כנראה לא היה באמת הון עצמי. הבינו בדיעבד שזה גדול עליהם. ואם לא די בכך, את ה-10% ששילמו הקבלן לא החזיר להם. זה החוק. דמי ביטול של 10% ממחיר הדירה. וזה אגב עוד משהו שרואים יותר. פחות הענות של הקבלנים לבוא לקראת הרוכשים ולוותר על דמי הביטול. תעיינו בנתוני תזרים המזומנים שפרסמנו. אי אפשר להאשים אותם. אומרים סוף מעשה במחשבה תחילה. אבל כנראה כאשר רצים אחרי חלום הדירה אין מספיק זמן לחשוב. כאילו שגם כאן יש לנו רק דקה וחצי לא לחשוף את עצמנו לסיכון גבוה מדי . קישור לסקירה שלנו בתגובה הראשונה. שבוע טוב!

הערכתי העמוקה לעובדי רשות המיסים שעובדים סביב השעון בכל הארץ כדי לתת מענה מלא ומקיף לניזוקים מאויבינו. מתפלל שלא נצטרך יותר

אומרים שהרגל הופך לטבע. אז אומרים. הנה, שאגת ארי ב-8 לפנות בוקר בשבת האחרונה, והלך ההרגל של פוסט נדל״ני כל מוצאי שבת. אפרופו המבצע הזה, ו״עם כלביא״ שקדם לו, בדקתי במילון. נותרו עוד שתי מלים נרדפות לאריה, בהנחה שמערכת הבטחון פוסלת על הסף את ״ליש״. אם כך, במקרה הטוב אנחנו רק באמצע הדרך. חומר למחשבה למשקיעים ? והנה באמת חומר למחשבה. נתיבות. העיר שנטלה את הארד במכירות הקבלנים בשוק החופשי אשתקד. הזכרתי לא אחת את העובדה שהיא הגיעה להישג הזה בין היתר הודות לשכיחות גבוהה של הטבות מימון. ומחירים זולים יחסית למרכז. אבל חפרתי קצת בנתונים בין אזעקה לאזעקה. כי לישון ממילא אי אפשר. יהיו כאלו שלא ישנו גם אח״כ? אז מה מצאתי בנתיבות? משהו שגרם לי להבין שהסיפור של הטבות המימון הוא מעבר למה שרובנו מבינים. כי לא באמת צריך תואר שני במימון כדי להבין שכאשר דוחים לך למשל תשלום של 85% ממחיר הדירה בשלוש שנים, ללא ריבית והצמדה, אז המחיר האמיתי של  הדירה נמוך מזה שכתוב בחוזה. בכמה?  באופן פשטני, בגובה הפרשי ההצמדה והריבית שנחסכו ממך. עד כאן פשוט. עכשיו מה שיפה בנתיבות, מעבר לנוף המקסים של צפון הנגב, זה שנמצאו בה שתי צורות תשלום שכיחות: 15/85 ו-20/80. מאות רכישות בכל אחת מאפשרויות תשלום אלו. ואם כבר טבע ונוף, הנה לכם מה שאנו נוהגים לכנות: ניסוי טבעי.  הסבר קצר, למי שאצלם ניסוי כזה אינו הרגל. אותה העיר, פרויקטים דומים, עיתוי דומה של מועד רכישה ומועד מסירה (כשלוש שנים מהחתימה). שתי צורות תשלום. אם כך, ניתן לצפות שמי שמשלם רק 15% ממחיר הדירה בעת החתימה (לעומת מי שמשלם 20%), המחיר הרשמי בחוזה שלו יהיה גבוה יותר. בכמה? בערך בגובה הפרשי הריבית וההצמדה שנחסכו ממנו על ה-5% מהמחיר שדחה למועד המסירה. כי כמו שאמר בכיר בהתאחדות הקבלנים בדיון בכנסת הם עושים את החשבון הזה בעת מתן הטבות מימון. סביר להניח שגם הקונים. אז איך זה שמצאנו שהם למעשה שילמו מעין ״קנס״, בדמות עשרות אלפי שקלים יותר מכפי שהיו אמורים לשלם לפי חשבון פשוט?  כי מסתבר שלפחות בנתיבות, ההבדל בצורת התשלום הוא לא מקרי. מי שבחר לשלם רק 15% מהמחיר במועד חתימת החוזה, כנראה התקשה להביא עוד 5%. בהנחה שאינו מתקשה בחשבון. תכף אפרט איך רואים את זה. מה זה אומר מבחינת הקבלנים? שקיים סיכון גבוה יותר שהעסקה לא תושלם. כלומר, אם הרוכש מוכן לשלם כעת ״קנס״ על כך שלא הביא כעת עוד 5% בלבד מהמחיר, כנראה פחות אפשר לבנות עליו שהוא ישלים את העסקה כאשר יידרש להביא את ה-85% בעת מסירת הדירה. האמת, הם צודקים. הראנו את זה באחת הסקירות האחרונות, לפיה שיעור ביטולי העסקאות באזור הדרום גבוה משמעותית מאשר באזור המרכז.  כך, מסתבר שמחיר הדירה הוא לא רק פונקציה של מאפייניה הפיזיים, וגם לא רק של צורת התשלום. הוא מגלם גם את פרמיית הסיכון שהעסקה לא תושלם. במלים אחרות, הוא תלוי גם במאפייני הרוכש. מזכיר לכם משהו ? למתקשים: ענף הרכב. לא הפעם הראשונה שמוצאים דמיון בין שני הענפים האלו. כך, עד עתה כבר למדנו להכיר את המקבילה הנדלנית לרכבי אפס קילומטר ( הלא הן הדירות החדשות שנמכרות כיד שניה). כעת יש לנו את המקבילה לפרמיה הביטוחית הגבוהה יותר שמשלמים למשל נהגים חדשים. כי הם בסיכון גבוה יותר לתאונה. תכף אחזור לזה. בנתיים הביטו בתרשים מטה. היכן מתגוררים רוכשי הדירות בנתיבות שעבורם זוהי דירתם הראשונה. סוג של צעירים. הם מהווים מחצית מהרוכשים בנתיבות.  מה שבולט מאד בתרשים הוא השיעור הנמוך של רוכשים שמתגוררים בדרום בקרב מי שבחרו לשלם רק 15% מהמחיר בחתימה ושילמו על זה ״קנס״. רק רבע מהרוכשים (ועוד פחות מזה מי שגרים בנתיבות עצמה). לעומת 40%, מרביתם מנתיבות, ממי שבחרו באפשרות התשלום השניה. הזולה יותר.  חלקכם אולי יתהה למה שכיחות נמוכה יותר של תושבי הדרום מבין הרוכשים יש בה כדי להגדיל את הסיכוי לאי השלמת העסקה? כי יש בכך כדי לרמז שחלק גדול יותר מרוכשים אלו מתכוון לעשות ״פליפ״ על הדירה. בונים על זה שמחירי הדירות יעלו עד שיגיע מועד מסירת הדירה והשלמת התשלום, או אפילו מכירה של הדירה עוד לפני כן. לא קראו חוזר של משרד השיכון בדבר החשיפה שלהם לחוק ערבות מכר. או שלא הבינו. כך או כך, גם מחקרים אמפיריים, מארה״ב למשל, מצאו שמרחק מקום המגורים מהנכס מגדיל את הסיכון לויתור על הנכס, אם העסקה מתבררת כלא כלכלית. איך אומרים לי לא מעט צעירים, שרוכשים דירה במטרה לגור בה: לא אכפת לנו אם המחיר יירד, מבחינתנו זה לא מוצר השקעה, אלא צריכה. הנה לכם עוד צד לתרבות הצריכה.  לפני סיום, בשבוע הקרוב נפרסם את סקירת הנדל״ן לינואר. איך נגיד, הציבור לא בנה על הורדת ריבית נוספת בחודש שעבר. צרכנות נבונה. משהו אחר כנראה צריך לרדת כדי להחזיר אותם למשרדי המכירות. אפילו בנתיבות.

"אתה יכול להגיע לצ'יינג' עם צ'ק של 100 אלף שקל ולצאת עם מזוודה של מזומן. חוקי", מנהל רשות המיסים שי אהרונוביץ' מסביר לי איך עוקפים בקלות את חוק המזומן ואיך גמ"ח במגזר החרדי מונעים את החקיקה בכנסת נגד הצ'יינג'ים והון השחור. מתוך "מחלקה ראשונה" בערוץ הכלכלה

אומרים שכל עכבה לטובה. לפעמים זה נראה לי כמו סיסמת שירות של חברות משלוחים, כמו זו שהגיעה השבוע מהסופר באישון לילה. טוב שלא בניתי עליהם לארוחת ערב. אבל יש מקרים שהביטוי הזה לגמרי עובד. כמו התרשים שלא הצלחתי לצרף לפוסט האחרון בשל תקלה בחיבור מרחוק למשרד בסופ״ש. בדיעבד הוא היה הולך לאיבוד בפוסט, ובנתיים הלמ״ס פירסמה בשבוע האחרון נתונים עדכניים על מספר הדירות בישראל. תכף תבינו את ההקשר. 3.02 מיליון דירות יש בישראל, נכון ליולי 2025. זאת על בסיס נתוני ארנונה של העיריות. כלומר, לא כולל פיצולי דירה לא חוקיים. או מושע..אם אתם לא יודעים מה זה, אשריכם. גוגל יספיק כאן. אבל מה שחשוב הוא שגם בלי לדעת כמה דירות לא נכללו בנתון שפורסם, עדיין הוא גבוה ממספר משקי הבית בישראל שנאמד ב-2.9 מליון ( ויש משקי בית שחולקים אותה דירה). אז חסרות דירות? אגב, בהשוואה לשנת 2024 גדל מספר הדירות בישראל ב-1.9%. אם לחלקכם זה נראה נמוך, רק אזכיר כי לפי פרסום אחר של הלמ״ס, גידול האוכלוסיה בשנת 25׳ עמד על 1.1% בלבד. אפשר להסתכל על זה גם מזוית אחרת. הביטו בתרשים מטה. זה שהיה אמור להיות מצורף לפוסט הקודם. נכון, אין עדיין נתונים סופיים לחודש דצמבר, יש עוד שבוע לדווח על עסקאות אלו, אבל ממה שרואים עד עכשיו, אין ריבאונד ברבע האחרון של השנה. אולי צריכים הארכה. של השנה. כך, לא רק שמכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 25׳ בקושי עוברות את החצי של 21׳, שנת שיא יהיו מי שינסו לתרץ. אלא שבמחצית מהעשור שקדם לה, כבר בשלושת הרבעים הראשונים של השנה נמכרו יותר דירות מאשר ב-25׳ כולה. וזה עוד עם ״פקטור״ בדמות הטבות מימון. אגב, למי שתוהה אולי היו עוד שנים כאלו שפיגרו אחרי שלושת הרבעונים הראשונים במחצית מהעשור שקדם להן. אז לא. בדקתי. מוזמנים גם אתם. וזה עוד לפני שמביאים בחשבון את הגידול במשקי הבית לאורך התקופה. לסיום, אם מישהו רוצה לקבל אינדיקציה נוספת למצב השוק, בפרט זה של הדירות החדשות, אי אפשר לפספס את מבול המבצעים של הקבלנים ששוטף את הרשתות החברתיות, ובכלל. אם הייתם יודעים כמה פעמים קיבלתי השבוע מחברים פרסומת מאד מסוימת.. זה לא בא בחלל ריק. אולי גם ההודעה שפרסמה השבוע הרשות לניירות ערך, בזו הלשון : ״לקראת פרסום הדו״חות לשנת 2025 רשות ני״ע מפרסמת דגשים לתאגידים המדווחים: חברות הנדל״ן היזמי צריכות לטייב את הגילוי על רקע השינויים במפת הסיכונים הכלכליים בענף״. מוזמנים לעיין בהודעה המלאה בקישור להלן: new.isa.gov.il/nav-index/supe… במובן זה, וככל שייושמו הנחיות אלו, לא ניתן אלא להצטער שלא כל יזמיות הנדל״ן הינן ציבוריות/ חברות מדווחות.

@LucidCap מאוד חשוב ודורש חשיבה. אם כי לא ממש מפתיע. הנה שקף אחד לתחום התעסוקה מתוך הסקירה החודשית שלנו.

קלוד קוד הפך להיות המוצר שצומח הכי מהר בעולם Ever משאיר אבק גם ל ChatGPT. כיום 2% מהקומיטים בגיטהאב פבליק הם כבר של Claude Code - ובקצב הנוכחי בסוף השנה זה כבר יהיה 20%. למה זה צריך לענין כל VC וכל נושא משרה באוצר @ilanroma ? *מקור TheInformation עיבוד Semianalysis

חתיכת שבוע. יום רביעי. מסביב יהום הסער. לא העיתוי הכי מוצלח כנראה לפרסום סקירת הנדל״ן החודשית שלנו. אבל עדיין תפסה כותרות. בחודש שעבר זה היה בגלל מספר העסקאות. הפעם בגלל אלו שבוטלו. לא חדשות הכי טובות לאלו שמכרו עם הטבות מימון, ומחכים למועד קבלת התשלום הגדול עם מסירת הדירה. למי שפספס כי באותו זמן עקב בטלגרם אחרי תנועת מטוסים במזה״ת, מוזמן לעיין בסקירה. קישור בתגובה הראשונה.   ועכשיו לחדשות. גם אלו שהגיעו ביום חמישי ב-18.30. אבל לא אקדים את המאוחר. 1,873 דירות חדשות מכרו הקבלנים בשוק החופשי בחודש נובמבר. ירידה של 18% בהשוואה לנובמבר 24׳. נכון, ירידה פחות חדה מהצניחה של 42% שנרשמה בחודש אוקטובר, אבל אם מישהו חשב שיהיה ריבאונד בנובמבר, אז לא. ונראה שגם לא בדצמבר. כך, מסתמן כי מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 25׳  יסתכמו רק מעט מעל השפל של שנת 23׳. ודומה לרמת המכירות למשל לפני עשרים שנה. התכוונתי לשים כאן גרף, אבל יש תקלה טכנית בחיבור למשרד. אז אנסה מחר..   פלא אם כך שהקבלנים מתחרים בינהם מי מציע הטבות מפליגות יותר? אבל מקפידים שזה לא יגיע למחיר הרשמי. לא נסתר מעיננו כאשר כתבנו את הסקירה.כך, לצד הפסקה המודגשת בסקירה, בה ציינו את שכיחות הטבות המימון המדווחות אשר עמדה בנובמבר 25׳ על רבע מהעסקאות, לעומת 40% בנובמבר 24׳, כתבנו הפעם גם הסתייגות. מודגשת אף היא. בה התייחסנו לתופעה שהחלה להתרחב, לפיה הטבות המימון שמעניקים הקבלנים כבר אינן רק במתכונת המוכרת של 20/80 וכו׳. אלא כאלו שגם עוקפות את מגבלות המימון של בנק ישראל וגם את חובת הדיווח על כך לרשות המסים. תשאלו למה כתבנו על זה רק עכשיו? כי ראינו משהו בנתוני נובמבר והתחלנו לחפור בחוזים עצמם (מצורפים לטופס דיווח העסקה). כן, שוב עבודה ידנית. כי פרסומות שמציעות הטבות מפליגות של מאות אלפי שח, זה יפה. אבל לראות חוזי מכירה כאלו, זה מאיר עיניים.   אני כמובן לא יכולה להביא כאן דוגמאות מפורטות, אבל יש שורה שחזרה כחוט השני בחוזים האלו. אחרי שפורטו בהן הטבות המימון הספציפיות, שבמקרה דנן למשל היו הלוואה ללא ריבית. וכך נכתב : ״יצויין כי התמורה על פי ההסכם כוללת סכומים המשתלמים גם עבור הדירה וגם עבור הפרש המימון. קרי, הריבית״. תקראו שוב אם צריך. גם אני עשיתי זאת. רק כדי לוודא שהבנתי נכון.   עזבו שפה משפטית מייגעת. במלים פשוטות מה שכתוב כאן הוא שהמחיר בחוזה, זה שעליו מתבסס מדד מחירי הדירות של הלמס, כולל לא רק את התשלומים עבור הדירה, אלא גם את הטבת המימון. מאות אלפי שח.   למחרת,  פירסם הלמס את מדד מחירי הדירות לחודשים אוקטובר-נובמבר. עלה ב-0.7%, בהובלת מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי שזינקו ב-1.2%. לכאורה, יוסיפו  משפטנים. ואולי לא רק הם. בפוסט שהעליתי לפני חודש התייחסתי בקצרה למדד הלמ״ס שפורסם באותו שבוע. זה שירד ב-0.7%. הוא לא היה הסיפור. גם אז. הדליקו את החנוכייה, כתבתי. זאת לאחר 8 מדדים רצופים של ירידות. ציניקנים אולי יגידו עכשיו : לא כל יום פורים. אבל זה לא מצחיק.   תחזרו רגע אל המשפט שציטטתי מתוך חוזי מכר בנובמבר. עכשיו תקראו את המשפט הבא שצוטט בכתבה של @drormarmor דרור מרמור לאחר פרסום המדד. הוא הביא מדבריו של בכיר בלמ״ס, כאשר זה נשאל לגבי הסוגיה מדוע הם אינם מהוונים את הטבות המימון במחיר הדירה לצורך אמידת מדד מחירי הדירות :״ אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ובין מחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות..״.   אפשר להתווכח אם באמת אין זה נכון להוון את הטבות המימון במחיר הדירה, התייחסתי לזה כבר בעבר. אבל אי אפשר להתווכח עם העובדות. שיש קבלנים שעושים בעצמם ״שעטנז״ בין מחיר הדירה ומחיר ההון! זה כבר לא רק מטשטש ירידת מחירים. זה גורם להטיה של המחירים כלפי מעלה. לא יודעת אם זה ההסבר היחידי לעליית המדד האחרון, אבל הצליח לקבלנים. אולי יותר מדי. והמבין יבין.   בשיחות רקע עם כתבים לאחר פרסום המדד נשאלתי בין היתר האם זהו, המחירים חוזרים לעלות? ובכן, איך ענה נגיד בנק ישראל לשאלה דומה אחרי הורדת הריבית האחרונה ? יש מספיק ״כריות״ שמספקות מרווח בטחון למניעת התחדשות עליות המחירים. למשל הזינוק במספר הדירות החדשות הלא מכורות. 83 אלף לפי הלמס. אגב, זה לפני החזרת 1.3 אלף העסקאות שבוטלו למלאי זה.   לסיום, קראתי אמש פוסט מעניין של איל השקס. לפני שראיתי את ההקשר שלו קפצה לי לעיניים השורה בה הוא התייחס ל״חוק גודהארט״. למי שלא מכיר: ״חוק הקובע שכאשר מדד כלכלי הופך למטרה בפני עצמה, הוא מאבד את יעילותו כמדד טוב למטרה המקורית, מכיוון שאנשים יתחילו לפעול כדי לשפר את המדד ולא את מה שאותו הוא אמור למדוד״. לרגע חשבתי שההקשר היה מדד מחירי הדירות. אז לא. אבל קשה שלא לראות את הדמיון.

ישיבת עבודה ראשונה עם מהרן פרוזנפר שמונה הבוקר על ידי הממשלה לממונה על התקציבים במשרד האוצר. דיברנו על האתגרים הגדולים שעומדים בפנינו כדי להמשיך עם נתוני הכלכלה המצויינים של מדינת ישראל תוך יציאה ממלחמה לצמיחה. הצלחתו היא הצלחת המדינה כולה.

יום שני השבוע. השעה 16.00. בטלויזיה מולי פרשנים מדברים על איראן, חיזבאללה, ושאר מרעין בישין, אבל העיניים שלי על הסלולרי. בהמתנה להתראה. לא של פיקוד העורף חלילה, ממילא עם גב תפוס אין לי מה לעשות עם מידע שיגיע משם. מה נגיד, גם בימים כאלו צר עולמי. הודעת הריבית. תראו מופתעים. אגב, לא יודעת אם זה בגלל הגב, אבל נראה לי שחלף זמן ארוך מהרגיל עד שהופיעו הפושים. אולי בגלל זה הייתי פחות מופתעת כשאלו הופיעו. ואולי לא רק בגלל זה. ולאו דווקא רק בשל הסיבות שציין הנגיד. בכל אופן, עד שהכתובית הופיעה גם באדום בוהק על מסך הטלוויזיה, בבורסה המסכים נצבעו בירוק בוהק עוד יותר, בפרט אלו של יזמיות הבניה. הורדת ריבית של רבע אחוז, למי שפספס. הלוואי על הקבלנים גמישות כזו של המכירות ביחס לריבית. מה שבוודאות לא איחר להגיע, אלו התגובות בתקשורת להודעת הריבית. לפחות חלקן. אתם כבר מבינים איזה חלק. יעבור זמן עד שנוכל לראות איך באמת הגיב השוק על הפחתת הריבית. זוכרים? 30 יום לדיווח על עסקה לרשות המסים. בנתיים יש דברים שאפשר ללמוד כשמתבוננים למשל בהתנהגות מי שאנו מכנים ״זוגות צעירים״, אם כי יש בינהם גם לא מעט רווקים. בהגדרה הרשמית: מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. חדשה (שלא בסבסוד ממשלתי) או יד שניה. למשל, כשעורכים השוואה בין מי שקנו את דירתם זו באזור המרכז לעומת אלו שרכשו אותה בדרום. הביטו בתרשים מטה. מה שמאד בולט, אם הצלחתי לפשט את ההצגה הגרפית, זה שעוד לפני שריבית בנק ישראל החלה את מסעה צפונה, באפריל 22׳, הצעירים הסיטו רכישות לדרום. כך, כבר בשלהי 21׳, מספר הדירות שרכשו הצעירים בדרום החל לעקוף את הרכישות באזור המרכז. זאת אחרי עליית מחירים דו ספרתית באותה שנה בלבד. ואחרי שהכפילו עצמם נומינלית מאז תחילת העשור הקודם. ככה זה כנראה כאשר כבר אז התקשו לממן רכישה של דירה במרכז, גם בריבית שבסבירות גבוהה לא נראה כאן יותר. למי שהקשיב לדברי הנגיד. אם תהיתם, מחיר דירה ממוצעת שרכשו הצעירים בדרום בשנת 24׳ למשל, השנה בה נשבר שיא רכישות של סגמנט זה בדרום, עמד על 1.39 מלשח. במרכז עמד מחיר זה על 2.59 מלשח. זה כולל דירות יד שניה. וכמה שילמו בממוצע הצעירים על דירה חדשה בדרום ? 1.68 מלשח. נמוך במיליון ושלוש מאות אלף שח בהשוואה למרכז. טוב, לא בדיוק שילמו. לפחות בנתיים. מבצעי המימון, זוכרים? את הכסף סופרים במדרגות. בדרך לקבלת המפתח.

שלל נתוני נדל״ן התפרסמו השבוע. אתחיל דווקא מהסוף. ביום חמישי פירסמה הלמ״ס את נתוני התחלות וגמר בניה ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר 25׳. מאחר ואתר הלמ״ס עלה באיטיות בעת פרסום ההודעה, כאן באמת אין חדש, חיכיתי ל״פושים״ מהאתרים הכלכליים, שתמיד מקדימים אותו (הם מקבלים את הנתונים מוקדם יותר באמברגו, אם תהיתם). כלום. בסוף עלה אתר הלמ״ס, והבנתי. נגמרו המילים, גם אצל מי שזו העבודה שלהם. מהיכן מתחילים עם מספרים כאלו? 76 אלף דירות שהחלה בנייתן ב-12 החודשים האחרונים. זה לאחר ניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. הרבה מעבר למספר משקי הבית שמצטרפים למשק מדי שנה, מספר שנע סביב 55 אלף. וזה עוד מבלי להביא בחשבון שנה כמו 24׳, בה נרשמה הגירה שלילית מישראל, שהאטה משמעותית את קצב גידול האוכלוסיה. בענף האופנה כשנתקעים עם מלאים כאלו פותחים חנויות עודפים. בענף הרכב עושים מבצעים עמוקים על רכבי ״אפס קילומטר״. ובנדל״ן? כבר אפשר לראות פרסומות של קבלנים שמציעים אפס (0%) ריבית על משכנתא ל-15 שנים. ככה זה כנראה כשמבצעי 10%/90% למיניהם כבר לא מספקים את הסחורה. מה שמביא אותי לנתוני גמר הבניה. תכף תבינו. לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בנייתן של 58 אלף דירות, גידול של 4% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים. זאת לאחר ירידה שנרשמה אשתקד, סביר להניח על רקע המחסור בעובדים פלסטיניים. לומדים להסתדר בלעדיהם. וזה חשוב. בטח בהינתן מבצעי המימון הגורפים של הקבלנים בשלוש השנים האחרונות. כי את ה-90%, ה-80% ודומיהם הקבלנים מקבלים במסירת הדירה. כלומר, עם גמר הבניה. ומתי ימסרו הדירות האלו? כלומר, ככל שהעסקאות אכן יושלמו, וישולמו ע״י הרוכשים. הביטו בתרשים מטה. מוצגת בו התפלגות שנות המסירה של הדירות החדשות מעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בשנים 2025-2022 (לא כולל נתוני נובמבר-דצמבר 25׳, שטרם זמינים). מאחר וחובת הדיווח לרשות המסים על הטבות המימון של הקבלנים החלה רק מנובמבר 24׳, וגם היא יושמה באופן לא מלא, לא ניתן להציג רק את מספר הדירות שנמכרו עם הטבות כאלו, אבל השורה התחתונה מאד ברורה. שנת 2026 הולכת להיות מאד מעניינת, ולו מההיבט הזה. כי אז תתחיל להגיע הכמות המשמעותית של העסקאות שבוצעו בשנים בהן התרחבה תופעת הטבות המימון, החל מאמצע 23׳ ועד בלימת התרחבותה באפריל 25׳, לפחות עפ״י הנחיות בנק ישראל. אם תהיתם, כבר עכשיו יש מי שפרשו מהמרוץ לדירה, אחרי שכבר חתמו על חוזה הרכישה. ביטלו עסקאות. השנה המספרים עדיין קטנים, אבל עוד חזון למועד. רק מיעוט מהעסקאות שבוצעו השנה הן עם מסירה ב-25׳ עצמה. שימו לב לחלק הורוד בתרשים. זה לאלו שמיהרו להסיק כי הנה התממש התרחיש הורוד לגבי סוגיית הטבות המימון. מה שמזכיר לי את תרנגול חג המולד של נאסים טאלב. נקווה לסוף טוב יותר כאן. ולמה עוד מוקדם לברך על המוגמר? בין היתר מאחר ונכון לעכשיו רואים גידול בשיעור הביטולים מעסקאות 24׳-23’, בהשוואה לשיעור זה למשל בשנת 22׳. זה בולט מאד באזור הדרום, אותו הזכרנו בסקירות שלנו לא אחת, כאזור שבו דומיננטיות מאד הטבות המימון. 6% מעסקאות 23׳ כבר בוטלו ע״י הרוכשים. אם תהיתם, זה שכיח יותר דווקא בדירות הזולות יחסית באזור זה. ולהיפך בת״א. בדירות היותר יקרות. כל אחד ומגבלת התקציב שלו. לסיום, בתחילת השבוע פירסמה הלמ״ס את מדד מחירי הדירות. שמונה מדדים רצופים של ירידות רשמיות. הדליקו את החנוכיה. בהבדל דק, כאן לא היה צריך נס.

פירסמנו השבוע את סקירת הנדל״ן לחודש אוקטובר. למחרת, ביום בו הגיעה אלינו ״ביירון״ בסערה, הכותרת באחד העיתונים הכלכליים נראתה כמתארת את מה שקרה באותה עת בחוץ. קפוא? קרה! וזה לא הדבר היחידי המשותף בין ״ביירון״ לשוק הנדל״ן. תכף אחזור לזה. 1,038. זה מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש אוקטובר. הרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו מאז אוקטובר 23׳ השחור. בהשוואה לאוקטובר 24׳ זוהי ירידה חדה של 42%. ובאוקטובר השנה עוד היו שלושה ימי עבודה יותר מאוקטובר אשתקד. למי שניסו להסביר את השפל במכירות בחגי תשרי.. 3,639. למי שעוקב אחר שוק ההון זה מספר מוכר. קרוב למדד ת״א -35 בימים אלו. למי שעוקב אחר שוק הנדל״ן זה מספר שפעם, ב-24׳ למשל, שיקף כמה דירות הקבלנים לבדם היו מוכרים בחודש. אבל באוקטובר האחרון זה היה מספר העסקאות בשוק החופשי (חדשות ויד שניה). זו ירידה של 21% לעומת אוקטובר אשתקד. מחצית משיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. כן, פלח השוק של יד שניה ממתן את הירידה בסך העסקאות. לא ששם המצב מזהיר, אבל שם לא תימרצו מכירות אשתקד עם הטבות מימון, כך שיש פחות מהיכן לרדת. ואולי גם למוכרי יד שניה יש נכונות גדולה יותר כיום לרדת במחיר כדי לסגור עסקה. מהרבה סיבות, שזה לא המקום לפרטם. בסקירה התייחסנו גם לתזרים המזומנים של הקבלנים. זה שבפועל, בהתבסס על דוחות מע״מ שלהם. בהשוואה לתזרים התיאורטי, המחושב לפי ההיקף הכספי של המכירות, ללא תלות במועד קבלת התשלום. התקבלה תוצאה מוזרה לכאורה. לפיה סך התזרים בפועל, ברוטו (לפני ניכוי תשומות) היה משמעותית גבוה יותר מהתזרים התיאורטי. מאיפה הכסף תשאלו? אחד ההסברים האפשריים לכך הוא הטבות המימון מסוג 20%/80% שהחלו להתרחב לפני שנתיים. נראה שיותר ויותר עסקאות כאלו הגיעו לשלב התשלום הגדול, עם מסירת המפתח. אגב, זה גם מתיישב עם נתוני המשכנתאות, שמצביעים על גידול בחודשים האחרונים, חרף הירידה במספר העסקאות. זה אותו הכסף. ואם תהיתם לגבי התזרים נטו בפועל, לאחר ניכוי תשומות, כי זה בעצם מה שחשוב, הוא הסתכם ב-400 מלש״ח בלבד, בדומה לחודש הקודם. מחצית מתזרים זה בחודשיים המקבילים אשתקד. כמה מזה שמרו בצד ל- rainy day? מה שמחזיר אותי ל״ביירון״. הוא כבר מאחורינו. אבל סכנת ההצפות בכמה ערים עדיין קיימת. הביטו בתרשים מטה. קחו את ת״א למשל. סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרת החודשים הראשונים השנה ירדו ב-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לפי הלמ״ס בסוף ספטמבר השנה היו בת״א כ-11 אלף דירות חדשות לא מכורות. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כמעט 6 שנים למכירת מלאי יקר זה. כך גם בשכנה ממזרח, ר״ג. ומי תידרש לזמן כמעט כפול? בת ים. שם נחתכו מכירות הקבלנים השנה בחצי (49%). ובאר יעקב, שם נחתכו המכירות ב-60%. ורק נתיבות עם יציבות יחסית במכירות לעומת אשתקד, תוכל ״להיפטר״ מהמלאי הלא מכור תוך פחות משנה. אם רק יצליחו למכור באותו קצב, מבלי לחרוג ממגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, ששכיחות מאד בעיר זו. מצד שני, אם לא יחול שינוי בהנחיות בנק ישראל, ממילא עוד שנה יפוג תוקף מגבלות אלו. משהו לבנות עליו ? קישור לסקירה בתגובה הראשונה.

מאחורי הקלעים של בכירי האוצר בלילה דרמטי זה: לאחר עבודה קדחתנית ומשמעותית יחד עם משרדי הממשלה מחכים בציפיה לאישור תקציב המדינה 2026. צפו:

בחמישי הקרוב: משרד האוצר שם סוף לסחר בתגי החניה לנכים. מי לא שמע על נכה שנשאר ללא מקום חניה נגיש? הנתונים מדברים בעד עצמם: מספר כלי הרכב עם תו נכה זינק בעשור האחרון מ-155 אלף ל-652 אלף: עליה של פי ארבעה. ל-20% מהרכבים בישראל יש תג חניה, ובחלק מהערים, לא תאמינו, יש תו לכל רכב שלישי. ביום חמישי הקרוב, תגיע לממשלה ההצעה של משרד האוצר לפיה רק מי שמוכר כנכה יוכל לקבל תג חניה - ככה פשוט. הגופים הממשלתיים שאמונים על הכרה בנכים, יעבירו את המידע המקצועי והאמין ביותר, כדי שרק אלו שזקוקים לתג יקבלו את הסיוע שהם כל כך זקוקים לו. לאחר שתאושר ההצעה, התווים יינתנו רק למי שבאמת מגיע, וכך נוכל להבטיח נגישות מיטבית לנכים. הגיע הזמן.

אימרה ידועה גורסת שאין שום דבר בטוח בחיים, למעט מוות ומסים. ישראלים, עד לשנה האחרונה לפחות, היו מוסיפים גם שמחירי הדירות תמיד עולים. רק כי הם לא מכירים מה היה כאן בין אמצע שנות ה-90׳ לאמצע שנות האלפיים. אז הנה בא מדד הלמ״ס שפורסם לפני שבוע ומצביע על ירידת מחירים רצופה בשבעת החודשים האחרונים. וזה אפילו בלי היוון הטבות המימון של הקבלנים. ומי מובילה את הירידות ? ת״א. זו שכמעט 11 אלף דירות חדשות ממתינות להימכר בה, לפי הלמ״ס. אגב, המספר הזה עלול להיות מוטה כלפי מטה, בגלל האופן בו מוגדרת ״דירה חדשה״ בלמ״ס. כזו שמאז סיום בנייתה טרם חלפו 15 חודשים. כך או כך יש דרך בטוחה יותר להורדת המלאי הלא מכור מאשר להמתין שתתיישן מספיק כדי שתיגרע מהמלאי. מוכרי יד שניה, לפחות באזור ת״א, כבר מבינים זאת. מורידים מחירים. בכמה ? שאלה טובה. ירידת מחירים מספיק משמעותית כדי ש- 6% ממוכרי יד שניה באזור זה כבר מכרו את דירתם בהפסד הון ריאלי השנה. אולי לכם זה לא נשמע הרבה, רק 6, תאמרו. טוב, זה לא מה שאמרו אוהדי מכבי ת״א לפני שבוע 😉. אבל זה לא רק זה, הביטו בתרשים מטה. אם היה משהו בטוח עבור משקיעים ותיקים בת״א הוא שמי שמחזיק בדירה לפחות עשור אז בוודאות ימכור ברווח הון ריאלי (שזה אומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי האינפלציה, הוצאות מס רכישה, הוצאות השבחה, עו״ד וכו׳). לא עוד. שימו לב לאן מזנק מספר השנים הממוצע של שנות ההחזקה בדירה בקרב המוכרים בהפסד השנה. ותאמינו לי שזה לאחר ניכוי תצפית חריגה בה דווח על 104 שנות החזקה. מישהו שם כנראה התקשה בחשבון. פלא שמכר בהפסד? אגב, הצרות האלו הן לא רק של התל-אביבים. בהגדרת רשות המסים באזור ת״א נכללת גם בת ים. זו שמדורגת במקום השלישי במספר הדירות החדשות הלא מכורות (כשיעור ממצבת הדירות בעיר היא כנראה במקום הראשון מבין הערים הגדולות). בהינתן פערי הגודל בין ת״א לבת ים, סביר להניח כי עיקר העסקאות הן בת״א, אבל כדי להפריד בינהן צריך להמתין עד שייקלט בקובץ.. שם העיר. אתם אולי צוחקים עכשיו, אבל כדאי שתקראו את דוח מבקר המדינה שהתפרסם לאחרונה על תשתית מידע הנדלן בישראל. מצחיק הוא לא. טוב, חוץ מבניין מגורים בטבריה, ברחוב אחד העם 46, לכאורה. עמוד 82 בדוח. אגב, לא באמת צריך היה להרחיק עד טבריה כדי למצוא טעויות מסוג זה בקבצי הנתונים. אבל הערכתי את המחווה 😉 קישור לדוח המבקר בתגובה הראשונה.

פרסמנו השבוע את סקירת הנדל״ן לחודש ספטמבר, במהלכו שנה עברית חדשה יצאה לדרך, אבל בשוק הנדל"ן אין באמת חדש.מכירות הקבלנים בשוק החופשי מוסיפות לרדת בשיעור חד, מכירות יד שניה מדשדשות, ורק המכירות בסבסוד ממשלתי גבוהות מאשתקד. הגיעו סופסוף היתרים, אז אפשר לממש את הזכיה. מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-1,794 דירות, ירידה של 35% בהשוואה לספטמבר אשתקד. אם ננכה את ימי העבודה שאיבדנו בספטמבר השנה בשל שלושת ימי החג מצטמצם שיעור הירידה ל-25%, כמעט מחצית משיעור הירידה שנרשם ברבעון השני של 25׳. אבל באוגוסט כבר הגענו לירידה של 20% "בלבד", שיעור הירידה המתון ביותר שנרשם השנה. צעד קדימה, צעד וחצי אחורה.יהיה ריבאונד ? בספטמבר גם נרשמה עליה מחודשת בשכיחות הטבות המימון, אשר הגיעו למחוזות בהן טרם נראו. לאו דווקא גיאוגרפית. ארחיב על כך אולי בהזדמנות אחרת. בנתיים בת״א הגיע שיעורן ל-30%, קרוב לרמת השיא שנרשמה באזור זה לפחות מאז נובמבר 24׳, המועד בו החלה חובת דיווח לרשות המסים על הטבות אלו בכל עסקת מכירה. וזה עוד כאשר באפריל נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. ואחרי כל זה מספר הדירות החדשות הלא מכורות בת״א ממשיך לטפס בלי הפסקה, כאשר לפי הלמ״ס הוא עמד בסוף ספטמבר על 10,797 דירות. גידול של 24% תוך שנה בלבד. מוקדם לקבוע האם נמשיך לראות גידול בשכיחות הטבות המימון, כשמגבלות בנק ישראל ברקע, אבל למי שבונה עליהן במכירות כדאי להציץ בתרשים 9 בסקירה. קריית גת כמשל. גם רשמה את הזינוק החד ביותר בשכיחות הטבות המימון דווקא מאז שהוטלו מגבלות בנק ישראל, גם את הצניחה החדה ביותר במכירות מאז וגם הצליחה להיכנס לפרסום הלמ״ס לגבי מספר הדירות החדשות הלא מכורות. למי שפחות מכיר, בפרסום זה של הלמ״ס שמור מקום קבוע רק לערים הגדולות בישראל, ובאופן מזדמן בלבד לערים קטנות יותר עם כמות גבוהה של מלאי לא מכור. כמו שאומרים, אין דבר כזה פרסום שלילי. אם לא שבעתם מהטבות המימון, הביטו בתרשים מטה. הוא מתייחס אמנם רק ל-15 הערים שבתרשים 9, אלו שבוצעו בהן די עסקאות לניתוח זה, ונמצא שהדיווח על הטבות המימון בהן מהימן. הן מהוות קרוב למחצית מכלל המכירות ברמה הארצית. נתחיל מחצי הכוס המלאה בתרשים: נראה שמגבלות בנק ישראל הביאו לירידה בשכיחות ההטבות אצל קבלנים שהיו משמעותית מעל הרף המקסימלי של 25% שקבע הבנק המרכזי. אבל הם עדיין רחוקים ממנו. נצטרך להמתין עד שהשוק ״יתנכה״ מפרוייקטים שהמכירות בהן התחילו לפני אפריל. קיבלו ״גרייס״ מבנק ישראל. מנגד, מי שהיו מתחת לרף רשמו גידול בשכיחות ההטבות. אולי חשבו ש-25% זה המלצה של הבנק המרכזי. כולם רשמו ירידה במכירות מאז אפריל. היא בולטת במיוחד דווקא אצל אלו שהחלו למכור עם הטבות לאחר הטלת המגבלות. אולי כי ״על הדרך״ העלו מחיר, ו/או כבר לא מוכרים את הפרויקטים הזולים ביותר. רואים את זה בנתונים. להראות גם את זה בתרשים כבר היה יותר מדי. בבחינת תפסת מרובה לא תפסת. בתקוה שתפסתם. אם לא, זה עלי. קישור לסקירה בתגובה הראשונה.