Luz de Agosto@Absalom421
Sobre la vivienda en España: un análisis materialista con la evidencia empírica de “economistas serios” sobre la mesa (no apóstoles liberales con cuatro "citations" que van a sacar perras de incocumentados diciéndoles lo que quieren oir)
El problema de la vivienda en España —Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y otras ciudades tensionadas— se suele contar como una historia simple: "sube la demanda, no sube la oferta, el precio se dispara". Los enfoques más liberales-populacheros añaden que la culpa principal es del Estado, que restringe el suelo y alarga los plazos administrativos.
El sector Rojeras que se niega a leer la literatura, o si no se niega, pasa mucho de ella, dice que todo es culpa de la "especulación" y del malvao kapitalista despiadado (insertar Ione Belarra vociferando aquí)
Veamos qué dicen los datos y la literatura académica (y no es cuestión de idealizar a la academia burguesa, pero aunque sea por vergüenza torera y orgullo profesional, y también porque a la que tengan algo mal sus compañeros caerán sobre ellos como hienas, suelen ser rigurosos, sobre todo con el tema fáctico)
Pero antes, una pregunta que la economía convencional no se hace: ¿por qué, a pesar de décadas de crecimiento de la construcción, el problema persiste y se reproduce? Porque la respuesta no está solo en la oferta y la demanda, sino en la “forma específica” que adopta la vivienda bajo el capitalismo: simultáneamente un bien de primera necesidad (valor de uso) y un activo financiero (valor de cambio).
Esta dualidad es la contradicción que genera los resultados que describen (muy bien y con todo el rigor técnico de economistas competentes de verdad, ya digo, no los liberales famosillos de aluvión) los papers
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1. Lo que la evidencia empírica dice (y lo que significa “materialísticamente hablando”)
Primer hecho: la oferta de vivienda en España es rígida en muchas áreas urbanas. Cuando sube la demanda, la construcción no responde lo suficiente. Estudios de Solé-Ollé & Viladecans-Marsal (2019) y García-López, Solé-Ollé & Viladecans-Marsal (2014) muestran diferencias significativas en la elasticidad de oferta entre municipios, y que estas diferencias explican parte de las variaciones de precios, incluso controlando por renta y población.
En cristiano: sí, en esto tienen razón los liberales: la OFERRA IMPORTA. La regulación del suelo, los plazos administrativos y las restricciones locales tienen un efecto real. Los argumentos que destacan estas barreras tienen fundamento empírico. (Otra cosa es que todas las regulaciones sean absurdas, por ahí no paso tanto, algunas restricciones pueden tener todo el sentido por tema de externalidades, proteger conjuntos histórico-artísticos, el medio natural, pero es un tema más político (prioridades conforme a valores) que técnico-instrumental (medios para conseguir fines)
Lo que añade el materialismo: la rigidez de oferta no es un accidente ni solo una torpeza administrativa (aunque tampoco se negará HABERLA HAYLA). El suelo urbano central es finito y no reproducible —no se puede fabricar más parcela en el centro de Madrid (otro día hablamos del centralismo). Esa escasez física es la base material sobre la que se asienta la renta diferencial del suelo: el propietario de una parcela bien situada puede cobrar un sobreprecio simplemente por la localización, sin haber invertido nada. La regulación, en este contexto, no crea la escasez; a veces la gestiona y otras veces la exacerba, pero la materia prima de la especulación es la limitación natural del suelo más la propiedad privada sobre él. Es lo que hay.
Segundo hecho: existe un mecanismo adicional relevante, el “canal de colateral”, documentado por Basco, López-Rodríguez & Moral-Benito (2021) y Martín, Moral-Benito & Schmitz (2021).
Cuando suben los precios de la vivienda, aumenta el valor de las garantías que empresas y hogares pueden ofrecer a los bancos. Esto canaliza el crédito hacia quienes ya poseen activos inmobiliarios, no necesariamente hacia los proyectos más productivos.
Los autores encuentran que este mecanismo tuvo un impacto cuantitativamente importante en la asignación ineficiente de capital y en la caída de productividad durante el boom inmobiliario previo.
En cristiano: la vivienda actúa también como activo financiero. Este canal amplifica los movimientos de precios y puede distorsionar la asignación de recursos en la economía real, en vez de invertir en cosas que alomojó generarían más riqueza y trabajo mejor remunerado la inversión va al ladrillo.
Lo que añade el materialismo: aquí está el meollo del asunto. El canal de colateral no es una "imperfección" ni un "fallo" del mercado. Es el modo normal de operación del capital financiero en su fase inmobiliaria. El capital busca siempre la máxima rentabilidad, y la vivienda ofrece una ventaja única: puedes vivir en ella (valor de uso) y al mismo tiempo usarla como garantía para pedir más crédito (valor de cambio). Ningún otro bien combina estas dos funciones con tanta intensidad. El resultado es un círculo virtuoso para el que ya tiene propiedades, y vicioso para el que no: las subidas de precio benefician a los propietarios, que pueden endeudarse más, comprar más, y seguir subiendo los precios. La economía real —la que produce bienes y servicios— se queda con las migajas del crédito.
Tercer hecho: rigidez de oferta y canal de colateral “interactúan”. Donde es más difícil construir (por motivos físicos, patrimoniales o normativos), el efecto del canal de colateral tiende a ser más fuerte. En cristiano: la escasez de suelo no “crea” la especulación, pero le echa gasolina. Si construir es difícil, el precio sube más rápido, el colateral se revaloriza antes, y el círculo se acelera.
Lo que añade el materialismo: esta interacción es un ejemplo perfecto de “sobredeterminación dialéctica”. No hay una causa única (ni la oferta rígida ni el canal de colateral por separado). El fenómeno emerge de la articulación de ambos. El error del liberal es aislar la oferta. El error del izquierdista común es negar su importancia. Un análisis materialista trata de ver como se conjugan.
2. Sobre las soluciones centradas solo en la oferta
Construir más ayuda a contener los precios, en muchos casos es así, y no hay vuelta de hoja. La OCDE y estudios como sobre Tokio muestran que una oferta elevada y flexible estabiliza relativamente los precios, eso es verdad. Sin embargo, una mayor construcción no elimina por sí sola la exclusión residencial de hogares de rentas medias y bajas, especialmente cuando hay demanda adicional de inversores, compradores extranjeros y retención de vivienda vacía.
Desde el enfoque materialista: Tokio es construye muchísimo y, sin embargo, el trabajador medio sigue sin poder permitirse un piso muchas veces (no digamos el que es medio bajo o bajo). ¿Por qué? Porque la renta de localización no desaparece por mucho que se construya. El valor del suelo en el mismo Tokio, y no en un pueblo de al lado, no lo determina solo la oferta de viviendas, sino la concentración de empleo, infraestructuras, ocio y redes sociales. Y eso a pesar de que se han mitigado los factores que dicen los liberales que son la causa responsables: Tokyio tiene normas urbanísticas laxas y de tramitación rápida (no inexistentes) Y sí, ha contenido los precios, pero esta contención no acaba con la inasequibilidad de la vivienda para muchos, que viene a ser el punto (o uno de ellos)
Mientras la propiedad de ese suelo sea privada, el propietario podrá cobrar una renta que el trabajador no (siempre) podrá pagar. Construir más desplaza la presión hacia las afueras, pero no elimina la lógica de fondo: el acceso al espacio urbano se decide en el mercado, y el mercado lo fija el que más tiene.
Es asín. “Al que tiene se le dará y al que no tiene se le quitará incluso lo que tiene”. Hay una cita del evangelio para todo.
3. La elasticidad de la oferta es heterogénea.
La literatura académica es tajante: la capacidad de respuesta de la oferta varía mucho según el territorio. No es lo mismo el centro histórico de una ciudad con protección patrimonial que la periferia urbanizable o zonas con alto valor ecológico. "Liberalizar el suelo" o "regular más" son fórmulas demasiado generales si no se especifica “dónde, cómo y con qué salvaguardas”.
En el enfoque materialista: esta heterogeneidad no es un accidente geográfico. Es la expresión espacial de la contradicción entre valor de uso y valor de cambio. En el centro histórico, el valor de uso colectivo (patrimonio, habitabilidad, escala humana) choca directamente con el valor de cambio especulativo (construir en altura para maximizar renta).
La regulación que protege el centro no es una "traba": es la defensa de un bien común frente a la lógica inmobiliaria (AQUÍ ME PONGO NORMATIVO SI Y QUE). El materialista no puede ser ni "liberalizador a ultranza" ni "regulacionista ciego".
Tiene que analizar cada territorio según sus condiciones concretas: ¿dónde la restricción protege un valor social? ¿Dónde es solo una traba burocrática al servicio PRECISAMENTE de rentistas de mierda (esto no es zentifiko, lo añado para desahogarme)
4. El parque de vivienda asequible y no mercantil.
Países con un porcentaje elevado de vivienda social o asequible (Austria, Países Bajos, Dinamarca, etc.) muestran, según datos de la OCDE, Housing Europe y Scanlon et al. (2015), menor volatilidad de precios y menor esfuerzo económico de los hogares para acceder a una vivienda.
España, con un porcentaje muy bajo de vivienda pública, se sitúa en el extremo bajo europeo. Somos expertos en ser lo puto peor del llamado primer mundo (aunque hemos ganado un mundial y este año ganaremos el segundo)
Lo que añade el materialismo: aquí el materialismo no es una interpretación, es una constatación empírica. Desmercantilizar una parte significativa del parque de vivienda —sacarla del mercado de compraventa— es la única forma probada de romper el círculo especulativo. Viena no es socialista; es una ciudad capitalista con 200 años de vivienda pública. Y funciona. La razón es simple: cuando una porción grande del parque no está a la venta, el mercado no puede fijar el precio unilateralmente. El sector público o cooperativo actúa como ancla que disciplina al sector privado. Si el propietario privado sube demasiado el alquiler, el inquilino puede irse a una vivienda pública.
Esa amenaza real es la que modera los precios.
No la buena voluntad de los caseros (todo el mundo busca rapiñar lo más que puede, no es que el casero sea especialmente hijo de puta, pero si puede, se aprovecha, es “estrusturás”)
Y aún así los que hemos tratado con diversos caseros sabemos que hay variaciones individuales. Tengo suerte y eso terminó para mí. XD
5. Conclusión materialista: lo que la evidencia permite afirmar y lo que significa
Lo que los papers y bases de datos demuestran de forma “robusta”:
1. La rigidez de la oferta contribuye a explicar diferencias de precios entre zonas.
2. El canal de colateral existe y distorsiona la asignación de crédito y productividad.
3. Rigidez y financiarización interactúan y amplifican los problemas.
4. Aumentar la oferta ayuda a moderar precios, pero no resuelve por sí sola el acceso de hogares de rentas medias-bajas.
5. Un parque mayor de vivienda asequible/no mercantil se asocia con menor presión sobre los hogares y menor volatilidad. Lo que el materialista añade como interpretación necesaria (sin pegarse de hostias con los datos de la mejor academia burguesa, que hay que leer):
- Estas regularidades no son accidentes. Son la manifestación necesaria de la forma mercancía aplicada a un bien que (ALERTA ALERTA JUICIO NORMATIVO) no debería serlo: la vivienda.
- El suelo urbano, por su carácter finito y localizado, genera una renta diferencial que el capitalismo no puede eliminar, solo redistribuir (mal).
El tito Marx lo explicó perfectamente en el Libro III del Capital, aunque a la mayoría nos cuesta llegar tan lejos (podría haber escrito mejor, sin duda, demasiado alemán y demasiada cerveza)
-El crédito bancario no es un mero lubricante; es el combustible del ciclo, porque la vivienda como colateral cierra el círculo de la valorización. -La única forma de romper el ciclo no es "regular más" o "liberalizar más", sino desmercantilizar progresivamente una parte creciente del parque: vivienda pública irreversible, cooperativas de cesión de uso, alquiler social no vinculado al mercado.
En cristiano final; El problema de la vivienda no es que los políticos sean unos inútiles y unos corruptos (algunos lo son, desde luego no todos, pero eso no es una explicación suficiente, y la Public Choice esa tiene sus críticos, incluso internos, pero eso será materia, tal vez, para otro ladrillako que nadie leerá).
Tampoco es que el mercado sea malvado (el mercado, uséase, todos los endividuos y entidades que hacen tratos, es un proceso) hace lo que tiene que hacer: maximizar beneficio). El problema es estructural: hemos convertido un sitio donde vivir en un activo financiero, y ahora nos sorprendemos de que se comporte como un activo financiero. La economía burguesa te describe (excelentemente y hablamos de economistas burgueses serios, no de los economistas de aluvión y los injenieros que pululan por el intenne y piden perras y les gusta que les den los focos y estar en el candelabro) los síntomas: oferta rígida, canal de colateral, baja elasticidad.
Y sus recetas son (no nos podemos sorprender de lo contrario, pese a la inteligencia innegable de esos estudiosos) parches: construye más, regula el crédito, etc. Está bien, ayudan. Pero no son suficientemente “radicales”
La raíz es que mientras la vivienda se herede, se compre, se venda y se use como garantía bancaria con la misma lógica que una acción de Telefónica, el trabajador medio seguirá teniendo las de perder. Porque el que ya tiene propiedades siempre tendrá más capacidad de crédito, más capacidad de compra y más capacidad de esperar a que suba el precio. La única forma de cambiar eso es que una porción significativa de la vivienda deje de estar en el mercado. Que pase a ser gestión pública o cooperativa, con acceso por necesidad y no (tanto) por capacidad de pago. No todo el parque, ojo. Pero suficiente para que el mercado sepa que si sube demasiado, la gente tiene una alternativa real.
Mientras eso no ocurra, haremos un pan con unas hostias (con perdón)
-Referencias
-Solé-Ollé, A., & Viladecans-Marsal, E. (2019). Housing booms and local spending. Journal of Urban Economics.
-García-López, M. À., Solé-Ollé, A., & Viladecans-Marsal, E. (2014). Do land use policies follow road construction?
-Basco, S., López-Rodríguez, D., & Moral-Benito, E. (2021). House prices and misallocation: The impact of the collateral channel on productivity
-Martín, A., Moral-Benito, E., & Schmitz, T. (2021). The financial transmission of housing booms: Evidence from Spain. American Economic Review. –
-Scanlon, K., Fernández Arrigoitia, M., & Whitehead, C. (2015). Social Housing in Europe.
-Housing Europe (2023). The State of Housing in Europe.
-OECD Affordable Housing Database y reports de asequibilidad (2021-2024).
