niran

@yanir_dvir המצב לא מזהיר בלשון המעטה, יחד עם זאת המחיר אינו יורד באופן משמעותי. תודה רבה יניר

@nir49600 נתורו לשיווק 112 יח״ד אחרי שמכרו 3 יח״ד מתחילת השנה

לפני כמה חודשים פרסמתי כאן על מצב השיווק הרע בפרויקט EAST&TLV, לא רחוק משם נמצא פרויקט הסוללים של מבנה ותדהר בו 360 יח״ד לשיווק. הפרויקט הגיע ל-93% ביצוע וצפוי להתאכלס ברבעון הבא, האמנם מתוך 360 רק 229 יח״ד נמכרו עד כה מה שמשקף 63% שיווק בלבד. וכל זה עוד אחרי שקרן מגוריט רכשה במרץ השנה 47 יח״ד בהנחה. אם מגוריט לא היו נכנסים לתמונה מצב השיווק היה עומד על 50% בלבד בפרויקט שרבעון הבא מאוכלס. אז זה המצב כרגע… עוד חודשים בודדים מאכלסים את הפרויקט ו-131 דירות יעמדו ריקות בתל אביב. כל זה בנוסף לכמעט 60 יח״ד שעומדות ריקות כבר עכשיו מאות מטרים משם בפרויקט EAST&TLV(צד ימין בתמונה).

ניצנים  נראו בארץ. על רמת החדשנות הנמוכה בענף הבניה שלנו נכתב לא מעט. כך למשל נכתב בדוח בנק ישראל  לשנת 2023: ״רמתו הנמוכה של מלאי ההון לעובד בענף הבניה בישראל בהשוואה בינלאומית היא אינדיקציה לפיגור ברמת התיעוש והחדשנות בענף״. אבל נראה שלפחות בתחום אחד בענף נעשתה קפיצת מדרגה. הדוחות הכספיים. איך נגיד ברוח ימים אלו, אצל לא מעט חברות מעולם לא נכתב הרבה כל כך, על כל כך מעט. כי לכתוב ארבעה עמודים על כל  דירה שנמכרה זו לא באמת משימה לבני אדם. אפילו לא משפטנים. כאן כבר אפשר להריח עבודה של בינה מלאכותית. לא בכדי זה הזכיר לי פיליבסטרים מפוארים מהרשות המחוקקת שלנו. גם לאלו, כמו לאלו, יש מטרה ברורה. רק שבכנסת זה בדר״כ יותר משעשע.  אגב, חשוב לציין, יש חברות שאצלן היחס היה הפוך. ארבע דירות ויותר לעמוד. אבל בסדר, קצב ההטמעה של בינה מלאכותית לא אחיד אצל כולם. אפילו אצלנו לא ניתן עדיין להכניס כלי בינה מלאכותית לעבודה על מאגרי המידע המדהימים של רשות המסים. בינינו, אפילו אני עצמי לא תמיד מצליחה להיכנס לשם.  רגע לפני שאניח לדוחות הכספיים אתעכב על פסקה קצרה מדוח של אחת החברות. לא אציין את שמה, למרות שאני זוכרת: ״מנסיונה של החברה..  וגם ספציפית בשנה האחרונה, רוכשים שקנו דירה במסגרת מסלול 20/80 משלימים את העסקה, למעט מקרים בודדים וזניחים״.  אז בואו נדייק. מתוך סך 1,438 העסקאות שבוטלו מהשנים 25-23, עפ״י הדיווחים לרשות המסים, רק 132 הן מעסקאות 2025. והיא כידוע הסתיימה לא מזמן, גם אם לחלקנו זה נראה כמו נצח בימים אלו. וזה לא מפתיע. בכל מובן. כי זה טבען של עסקאות כאלו בהן הדירות נרכשות ״על הנייר״. הביטול הוא בדר״כ לא מיידי. איך אומרים, את הכסף סופרים במדרגות. במקרה זה בדרך למסירת המפתח. או, ״אל יתהלל חוגר כמפתח״.  אגב, חברה אחרת נקטה בזהירות גבוהה יותר בהתייחסותה להטבות המימון שהעניקה.לפני שאציג ציטוט מאותו דוח אקדים ואציין למי שפחות בקיאים בניסוחים המשפטיים,  שהמבצעים מסוג 10/90 ודומיהם מכונים בדוחות : ״תנאי תשלום מיטיבים״. לפעמים עדיף לקרוא לילד בשמו. זה גם יותר קצר. וכך נכתב באותו דוח: ״יוער, כי ככל שמדובר בהטבה מסוג הלוואות יזם, החברה לא מבצעת הליך חיתומי נפרד ליכולת ההחזר של רוכשי יח״ד, אלא מסתמכת על ההליך שמבצע הגורם הבנקאי.. ובנוסף.. ככל שמדובר בהטבה מסוג תנאי תשלום מיטיבים.. החברה לא ביצעה הליך חיתום עצמאי משלה לרוכשי יח״ד״.  וכל המוסיף, גורע. והנה לכם עוד זווית על הטבות המימון. אם תהיתם כמה למשל שילמו רק עד 10% ממחיר הדירה, במועד החתימה והאם דפוס התשלומים שונה בין הסגמנטים השונים. רוכשי ״דירה ראשונה״ למשל לעומת משפרי דיור ״זהירים״. כלומר מי שמכרו את דירתם הישנה במקביל או לפני שרכשו את דירתם החדשה. שני הסגמנטים המשמעותיים ברכישת דירות עם הטבות מימון. אם הייתם צריכים להמר, כמה הייתם אומרים הפער בינהם? רק כשלוש נקודות אחוז. רבע לעומת 28%, בהתאמה. אבל זה נהיה אפילו יותר מעניין כשחופרים בנתונים. הביטו בתרשים מטה. בתרשים מוצגים ממצאים אלו, תוך השוואה בין שתי תקופות במהלך שנת 25׳: לפני הטלת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון (ינואר- מרץ) לבין שלושת הרבעונים האחרים. כאן כבר נפתח פער בין שני הסגמנטים.  כך, ברבעון הראשון של 25, טרם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, 29% מרוכשי דירה ראשונה, שעשו זאת עם הטבות מימון, שילמו עד 10% בלבד ממחיר הדירה במועד החתימה. זאת לעומת 27% בלבד ממשפרי הדיור, אוכלוסייה המאופיינת ברמות הכנסה גבוהות יותר והון עצמי גבוה יותר. כך, דווקא מהאוכלוסיה שנמצאת בסבירות גבוהה יותר לאי יכולת להשלים את העסקה, נטו יותר הקבלנים להסתפק ב-10% מהמחיר בחתימה. ואז התהפכו היוצרות.  שימו לב איך צנח שיעור זה בקרב רוכשי ״דירה ראשונה״ לאחר כניסתו לתוקף של מגבלות בנק ישראל. ל -22% בלבד מהרוכשים. אצל משפרי הדיור הוא דווקא עלה מעט. ככה זה כנראה כאשר נקבעת ״מכסה״ כמה דירות מהפרוייקט הקבלן יכול למכור עם הטבות מסוג זה. הולכים על הסגמנט הבטוח יותר. אלו החדשות הטובות. החדשות הפחות טובות זה מה היה כאן עד כניסתן לתוקף של מגבלות אלו. העבר עוד לפנינו.

@yanir_dvir היי יש חדש במקרה?

@nir49600 היזם(מבנה) מעדכן על כך רק בדוחות הכספיים, מאז שצייצתי את זה לא היה פרסום דוח ולכן אין לי מידע עדכני יותר. ב25.3.26 תפרסם החברה את הדוחות השנתיים שלה ושם נראה מה מצב השיווק.

@Galitbennaim היי גלית, ראשית תודה. רציתי לשאול, האם יש בידייך מידע - מה הממוצע השנתי לקבלת טופס 4/גמר בנייה בכלל הארץ מדי שנה?

@Galitbennaim תודה על הסקירה, מחכים לתוצאות הדוחות של החברות הציבוריות בקוצר רוח😮

יש משפט שנוהגים לומר לנו, כלכלנים שיושבים מבוקר עד ערב מול המחשב: יאללה, תעזבו את האקסל ותרדו לשטח. כאילו שאפשר באמת לעבוד על ביג דאטה עם אקסל. אבל בסדר. ביננו, כמו שזה נראה כרגע, גם אקסל יספיק לעבודה על סקירת הנדל״ן לחודש ינואר. אז ירדתי לשטח. אפילו לא במתכוון. אתמול, יום שישי שמשי. פסעתי לכיוון תחנת הרכבת הקלה הסמוכה לביתי. הרמתי את הראש לרגע מהפושים באייפון, ופתאום ראיתי את הבניין הזה בתמונה מטה. למען הדיוק, מה שקפץ לי מיד לעין לא היה הבנין עצמו, הרי אצלנו הם לא צצים כמו פטריות אחרי הגשם. אלא שלל המודעות. כולן למכירה, אם חיפשתם דווקא דירה להשכרה. הבניין כבר מאוכלס אם תהיתם. אולי זה רק סימבולי ששמתי לב לתופעה הזו בחודש בו טיפסה ירושלים למקום הראשון. במספר הדירות החדשות הלא מכורות. או אולי בגלל נתון אחר שפורסם השבוע. אבל כך או כך, זה מחזה שהופך יותר ויותר שכיח. גם בליבה של שכונה ותיקה ומבוססת בעיר הבירה. אגב, יש מצב שלפחות חלק מהדירות שעומדות למכירה בבניין הזה, הן לא מלאי בידי הקבלן. אלא מי שרכשו את הדירה וכבר מעמידים אותה למכירה. או דירות התמורה של מי שגרו בבניין הישן שעמד שם עד לפני כמה שנים. אבל כך או כך, זו עדיין בעיה של הקבלנים. מי מאתנו אוהב תחרות במגרש הביתי שלו? אפרופו דירות שהסתיימה בנייתן וטרם נמכרו. אחת הטענות החוזרות ונשנות ביחס למספר החריג של 86 אלף הדירות החדשות שעומדות למכירה היא שרק כ-17 אלף מהן הסתיימה בנייתן. אז ראשית, כדי לדעת אם באמת המילה ״רק״ מתאימה כאן, צריך לדעת על כמה עמד מספר זה לפני ארבע שנים, כאשר סך הדירות החדשות הלא מכורות עמד אז רק, ובאמת רק, על 44 אלף. אלא שלפחות עד היום טרם פורסם נתון זה. אבל בינינו, בריבית הנמוכה שהיתה עד שהחל בנק ישראל ברצף העלאות הריבית באפריל 22׳, אין זה סביר להניח שאנשים ממש התעקשו לקנות דירות בשלבי בניה התחלתיים, אם בכלל, כאשר היפותטית עמד מולם מבחר דירות שהסתיימה בנייתן. הרי כל הסיפור של הטבות המימון, ששכיחותן גבוהה כמובן בעיקר בדירות הנמכרות ״על הנייר״, היא שחלק גדול מהרוכשים פשוט רוצים להרוויח זמן עד מסירת הדירה, שהריבית תהיה נמוכה יותר משמעותית כאשר יצטרכו לקחת את המשכנתא. גם הקבלנים מבינים את זה. לכן כולנו רואים יותר ויותר פרסומות של הטבות ״היברידיות״. גם הטבות מימון מסוג 15/85 וגם מענק חודשי של אלפי שח מיום מסירת הדירה למשך ארבע ואפילו חמש שנים. כל זאת כדי להסיר את הדאגה שמא הריבית עדיין תהיה גבוהה כאשר תסתיים הבניה. לאחרים מציעים סבסוד של המשכנתא עצמה. רק תבואו. שוק של קונים. והם באים? אה, והשבוע ראינו משהו חדש. הגרלה של דירה! בת״א! הפעם זו לא הגרלה שלנו. הדירה תוגרל בין 50 הרוכשים הראשונים בפרויקטים השונים של הקבלן בת״א. כך לפי המודעה. שוק של קונים, כבר אמרנו? עכשיו גם של זוכים.רק תבואו. בנתיים הולך להיות מעניין החודש הקרוב. אם משעמם לכם עכשיו. הולך ומתקרב מועד המסירה האחרון של הדוחות השנתיים לבורסה. סוף מרץ. אנחנו כמובן יודעים כמה דירות מכרה כל אחת מיזמיות הבניה. לא רק הציבוריות, גם הפרטיות. אבל הדוחות האלו סופסוף ישפכו אור על המחיר האמיתי בו נמכרו דירות אלו, לאור הנחיית הרשות לניירות ערך לשקף בדוחות את שווי הטבות המימון ולתרגם אותן במחיר הדירה. אם תרצו, לרגל חג פורים הממשמש ובא, תוסר התחפושת שתפרו הקבלנים על מחירי הדירות. עד דלא ידע הציבור אם מחירי הדירות החדשות עלו או ירדו. לפני סיום, את הפוסט פתחתי עם ירידה לשטח. אבל האמת היא שהיו מי שלא בנו על זה. ועדיין, לפעמים תמונה אחת שווה יותר מאלף מלים. ואם לא עייפתם מנדלן, מוזמנים להאזין בקישור בתגובה הראשונה לראיון שלי בגלי ישראל בתחילת השבוע. בזמן שהפלאפון שלי הופצץ בהודעות, שיחות ממתינות וכל מה שהמכשיר הזה יודע לקבל. אתם כבר מבינים למה.

@Asaf2302 היי מאיפה המידע? תודה

(6) מבנה סיפולוקס, עליו כבר כתבתי בעבר. גם פה אני סבור שעוד לא נאמרה המילה האחרונה ביחס לזכויות הבנייה שיצאו לדרך ונראה עוד העצמה משמעותית. תחילת החפירה והדיפון פה צפויה להבנתי עוד ב- 2026. x.com/Asaf2302/statu…

עוד עסקה מסקרנת מאוד יוצאת לדרך על ציר יגאל אלון הצפוני, במה שמסתמן כאזור המרכזי אליו מתנקז הפיתוח העתידי של התעסוקה בתא 2040, זאת לצד הצמיחה של אזור חסן ערפה. אמות רוכשת 50% מהזכויות במבנה אגיש-רבד, על ציר האיילון, בקצה נחלת יצחק, בעסקה המשקפת לקרקע שווי של כ- 500 מיליון שח.

@rimon_hayat איזה בנק? ואיזה סכום?

יש לי הרבה דברים לא ממש טובים לומר על הבנקים אבל כשאני רואה את המשכנתה הזו של לקוח מזרחי אני מבסוט מהם. כל שורה מבטאת עוד סכום שקיבל האיש באפס ריבית ובאפס תשלום חודשי עבור תקופת מילואים נוספת. מחווה יפה.

@Galitbennaim היי גלית תודה על המידע. אשמח לדעת האם יש בידייך נתונים בנוגע לעסקאות של משפרי הדיור ?

פירסמנו השבוע את סקירת הנדל״ן לחודש אוקטובר. למחרת, ביום בו הגיעה אלינו ״ביירון״ בסערה, הכותרת באחד העיתונים הכלכליים נראתה כמתארת את מה שקרה באותה עת בחוץ. קפוא? קרה! וזה לא הדבר היחידי המשותף בין ״ביירון״ לשוק הנדל״ן. תכף אחזור לזה. 1,038. זה מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש אוקטובר. הרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו מאז אוקטובר 23׳ השחור. בהשוואה לאוקטובר 24׳ זוהי ירידה חדה של 42%. ובאוקטובר השנה עוד היו שלושה ימי עבודה יותר מאוקטובר אשתקד. למי שניסו להסביר את השפל במכירות בחגי תשרי.. 3,639. למי שעוקב אחר שוק ההון זה מספר מוכר. קרוב למדד ת״א -35 בימים אלו. למי שעוקב אחר שוק הנדל״ן זה מספר שפעם, ב-24׳ למשל, שיקף כמה דירות הקבלנים לבדם היו מוכרים בחודש. אבל באוקטובר האחרון זה היה מספר העסקאות בשוק החופשי (חדשות ויד שניה). זו ירידה של 21% לעומת אוקטובר אשתקד. מחצית משיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. כן, פלח השוק של יד שניה ממתן את הירידה בסך העסקאות. לא ששם המצב מזהיר, אבל שם לא תימרצו מכירות אשתקד עם הטבות מימון, כך שיש פחות מהיכן לרדת. ואולי גם למוכרי יד שניה יש נכונות גדולה יותר כיום לרדת במחיר כדי לסגור עסקה. מהרבה סיבות, שזה לא המקום לפרטם. בסקירה התייחסנו גם לתזרים המזומנים של הקבלנים. זה שבפועל, בהתבסס על דוחות מע״מ שלהם. בהשוואה לתזרים התיאורטי, המחושב לפי ההיקף הכספי של המכירות, ללא תלות במועד קבלת התשלום. התקבלה תוצאה מוזרה לכאורה. לפיה סך התזרים בפועל, ברוטו (לפני ניכוי תשומות) היה משמעותית גבוה יותר מהתזרים התיאורטי. מאיפה הכסף תשאלו? אחד ההסברים האפשריים לכך הוא הטבות המימון מסוג 20%/80% שהחלו להתרחב לפני שנתיים. נראה שיותר ויותר עסקאות כאלו הגיעו לשלב התשלום הגדול, עם מסירת המפתח. אגב, זה גם מתיישב עם נתוני המשכנתאות, שמצביעים על גידול בחודשים האחרונים, חרף הירידה במספר העסקאות. זה אותו הכסף. ואם תהיתם לגבי התזרים נטו בפועל, לאחר ניכוי תשומות, כי זה בעצם מה שחשוב, הוא הסתכם ב-400 מלש״ח בלבד, בדומה לחודש הקודם. מחצית מתזרים זה בחודשיים המקבילים אשתקד. כמה מזה שמרו בצד ל- rainy day? מה שמחזיר אותי ל״ביירון״. הוא כבר מאחורינו. אבל סכנת ההצפות בכמה ערים עדיין קיימת. הביטו בתרשים מטה. קחו את ת״א למשל. סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרת החודשים הראשונים השנה ירדו ב-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לפי הלמ״ס בסוף ספטמבר השנה היו בת״א כ-11 אלף דירות חדשות לא מכורות. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כמעט 6 שנים למכירת מלאי יקר זה. כך גם בשכנה ממזרח, ר״ג. ומי תידרש לזמן כמעט כפול? בת ים. שם נחתכו מכירות הקבלנים השנה בחצי (49%). ובאר יעקב, שם נחתכו המכירות ב-60%. ורק נתיבות עם יציבות יחסית במכירות לעומת אשתקד, תוכל ״להיפטר״ מהמלאי הלא מכור תוך פחות משנה. אם רק יצליחו למכור באותו קצב, מבלי לחרוג ממגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, ששכיחות מאד בעיר זו. מצד שני, אם לא יחול שינוי בהנחיות בנק ישראל, ממילא עוד שנה יפוג תוקף מגבלות אלו. משהו לבנות עליו ? קישור לסקירה בתגובה הראשונה.

@NBhgdrh לפני זה לא הצלחת לישון ברצף? איזה פלסטר אתה ממליץ לרכוש?

בתחילת דצמבר אשתקד התחלתי במסע לתקן את השינה השבורה שלי. השתנו לי החיים. מילימטר לא מגזים. למדתי להתנסות ובעיקר לא להתפשר על שינה גרועה. זה הבסיס בהגדרה, ולא מכיר השקעה טובה מזו (ואני מכיר השקעות מצוין) מאז אספתי תובנות ולקחים, רבים מהם אפשר למצוא בחיפוש פשוט אצלי בפיד תחת שינה או מסע שינה דבר אחד קבוע ולא השתנה מאז: אין לילה שאני ישן ללא פלסטר על הפה, גם כשאני בחופש או בחו״ל. אין. נקודה. זה נשמע כל כך פשוט וכל כך מטומטם אבל זה עובד

@YaacovShamsian איך אפשר לפנות אלייך בפרטי?

@nir49600 כן בטח

בעקבות שלל הכתבות על מילואימניקים שחוזרים הביתה לצרות משפטיות. משתדל לעזור בתחום שלי: מילואימניקים - התעורר לכם בזמן המילואים עניין בתחום המקרקעין, דרישה לדמי שכירות, בעיה בקנייה או במכירה. צרו קשר, הסיוע עלי. בבקשה רטווטו.

@eitankliman אלוף

מחר ימלאו 4 שנים ללכתה של אחותי האהובה. אלירז הייתה מלאת חסד ונתינה אינסופיים. ולזכרה אנסה קצת גם אני להוסיף קצת טוב בעולם. לעשרת הראשונים שיירשמו (בתגובות), אתן שעה של שיחה פיננסית אישית - השקעות, פנסיה, השתלמות, קופת גמל להשקעה וכל דבר שתרצו לשאול. השעה בעלות 18 ש"ח (דמי רצינות) שיילכו למשפחות נזקקות.

@eitankliman קלימן אתה חשוף, שמור על עצמך

רפיח או לא רפיח, הדוחות האלה לא יקראו את עצמם. בקרוב - קצת שרשורי סיכום לדוחות נבחרים.

@eitankliman מדים, נשק וילך לרישום הקרוב לביתו. סביר שייכנס ללא בעיה בשעות הבוקר.

יש לי חייל, הגיע במיוחד מצרפת לסבב מילואים בעזה ונמצא כרגע באפטר קצר בתל אביב. הוא זקוק לחדש את התוקף של תעודת הזהות שלו, הבעיה היא שהתור הפנוי הבא ברשות הוא רק בסוף החודש. אם למישהו יש איך לעזור, אשמח מאד תודה מראש!

@LinorDeutsch @eranetzion מדויקת.

שר הכלכלה יושב אתמול בדיון ומאשים את כולם בעליה ביוקר המחיה; כולם אשמים, רק לו אין אחריות. ופתרונות? הצרכנים צריכים לבחור חכם ולכתת בין הרשתות. אחרי שעה+ של מצגת על הקשרים הגיאו פוליטים המדהימים עם הודו, לא הייתה ברירה אלא לעמת אותו עם מה שקורה בסופרים בראשל״צ וירוחם. הקטע המלא:

@eitankliman בהצלחה חבר יקר🫡

אחרי הרבה מחשבות ולבטים, מתרגש ושמח לבשר שהחל מחודש יוני אני יוצא לדרך חדשה כשותף-מנהל בקרן הגידור "Long Road Partners" הקרן תעסוק במניות השוק הישראלי, ובדגש על שוק היתר.