理由はそう簡単じゃないかもしれないが、この数年で港区湾岸の相対的な停滞感は否めない。
2020年（前回潮目変わった頃）までは
芝浦 > 港南 = 月島 > 勝どき > 晴海 >= 豊洲 > 有明 > 東雲
（それぞれ5-10%差、ほぼ港区中央区江東区順）は、10数年維持してた東京ベイエリアの序列だった。
５年たって今は、
勝どき = 芝浦 > 月島 > 豊洲 >= 晴海 = 港南 >= 有明 > 東雲
になりつつ、様変わる（芝浦停滞気味、港南・晴海は弱含み）。
番狂せほど躍進した勝どき（PTK）、豊洲（BTT）、有明（CTTB）には確かにいずれも明確な牽引があった。
2021年初のパークタワー勝どき・ミッドの1期2次値上げ、おそらく全ての始まりだった。
2019年から晴海フラッグ板状棟、ブランズタワー豊洲の販売も続いたが、意外とマーケットにそれほど相手にされなかった印象。
2024-2025年に亘るSKYDUO・豊海タワーの大争奪戦がもちろんクライマックスになる。
そして、2025年10月のSKYDUO入居で歯車が逆回転（？）し始めるのは記憶に新しい。
個人的には、湾岸大御所達が提唱してた（PTKとフラッグ板状棟集中入居による）いわゆる「湾岸2024年問題」が２年遅れて2026年にやってきた、のほうが現段階しっくりくる。
次のチェックポイントは、ふじふじ太さんが指摘された今年10月（SKYDUOレバレッジ買替え勢の売却期限）であることも賛成。
10月以降に落ち着くなら一時的な需給アンバランスで片付くが、「需要不足」確定でしたら、今年月島GCT来年豊海タワーで優にSKYDUOの倍以上、怒涛の引渡し規模で、優等生の勝どきも短期的に免れられないのはず。
「晴海が厳しい」を言う暇じゃない。
一方、このシナリオも怖いが、2020年コロナ猛威の雰囲気にはさすがに及ばないのも素直な感想。
結果論、坪300-400万台でBTTとフラッグ最前列永久眺望を最後に買えたのも結局あのごろだった🫵。
難しい😓。
新線、大型再開発云々それぞれにあるが、全メンバーが国家戦略特区内の立地なので、実際に受ける影響はそれほど変わらない気もする。
戦争・AI・利上げなどで2020年頃より遥かに複雑になる世の中の環境で、湾岸に次の波が今後あるとしても「三井＋大規模」ほどシンプルじゃなくなる。これだけは断言できる。
経管ビザ勢の退場、円弱体化、インフレなど同時進行で、マーケットのプレーヤーもロジックも激変の中、「PTK規模再開発」そのものでなく、新たな「当時のPTK級インパクトある事象」を見つけるのが今後の鍵になりそう。
ただ、５年前のPTKと同じく、その事象が現れるまでは実に誰も分からない、気づかない可能性が大きい。
その意味でみんなが平等で、港区湾岸に来たら芝浦港南の復権になるし、東湾岸に来たら更なる飛躍になる。
AR@ar_06189
港南の成約データを見るだけでも、その違和感は分かります。 一般的には、新築マンションが周辺の中古相場を牽引するはずです。 しかし、港南周辺の中古価格の上昇幅やスピードはかなり限定的で、坪単価も500万円台後半から600万円台前半あたりに抑えられています。 この点では、豊洲や晴海にも劣っていると言わざるを得ません。 結局のところ、多くの人が現地を実際に見たうえで、「ここに住みたい」とは思わなかった、ということなのだと思います。 出典：@MTH_Tokyo
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