KOKO｜住宅ローンレスキュー！

【固定】はじめまして、KOKOです 住宅ローン専門のサービサー（債権回収会社）で20年。 数千件の延滞・破綻案件を責任者として対応してきました。 「もう終わりかも」と諦める前に。 銀行が教えてくれない選択肢を、毎日発信します。 ▼詳しく知りたい方へ ko-ko-go.com

@Assetzen 業界20年で見ると、答えは"その人の家計耐性次第"です👀 変動が向く人 ✅金利1%上昇でも月返済を吸収できる ✅借入残高3,000万以下or残期間20年以下 ✅ペアローンでない 固定が向く人 ✅金利上昇で眠れない ✅収入変動大（自営・歩合） ✅教育費ピーク重なる "得"より"耐性"で選ぶのが本質ですね✊

固定金利か変動金利か？ どちらが得かは終わってみないとわからないけど私は概ね変動金利一択です 皆様はどっちですか？

@ippo_hudosan 「特攻に近い」の表現、現場感に刺さります🔥 回収現場の警報基準は ✅年収の7倍超のフルローン ✅ペアローン（離婚・休職リスク二重化） ✅変動0.4%前提で月返済額限界 直近2年、2026年の購入者から3年後の延滞相談が確実に増える予感👀 いっぽさんの市況分析、現場と完全一致してます。

【悲報】マンション市場、過去最悪の買い時か 26年1-3月期の市場規模が6兆円を突破。 恐ろしいのは「販売戸数が減っているのに総額が増えている」こと🧐 1戸あたりの単価が爆上がりしており、もはや普通の共働き世帯がフルローンで挑むのは特攻に近い。 冷静な判断が必要です。

@narikin01111 業界20年から見ると、論点が3つに分けられますね👀 ✅金銭面：値崩れは確かだが、賃貸の生涯支払も同水準 ✅自由度：隣人ガチャは賃貸も同じ。引越コスト差が本質 ✅出口：売却・賃貸転用・任意売却まで設計してから買うかどうか "買う前提"より"出口設計から逆算"が現代の正解と感じます。

持ち家は将来いらないな。 買った瞬間値崩れし、損は確定する。 尚且つ、隣人ガチャ外れた場合、居心地悪い上にローンもあって引越せない地獄の状況になりそうで怖いわ

@masashidate 退職金8,000万円→家族崩壊、現場で見てきた典型😭 破綻の方程式 ✅妻に相談なく起業着手 ✅退職金を運転資金に投入 ✅2年で資金ショート ✅妻「あなたが決めた通りでしょ」で離婚協議 嫁ブロックは"突破"より"巻き込む"が正解👀

嫁ブロックは最難関😭 "60歳で起業した元サラリーマン〈退職金+貯蓄8,000万円〉「第二の人生は順風満帆」のはずが…数年後に待っていた〈家族崩壊と孤独な食卓〉" l.smartnews.com/m-7EHjK2mk/c9A…

@reQjgUhnipuQyvP 表の見せ方が秀逸👏 業界20年で見てきた退職金破綻3パターン ①住宅ローン全額返済→運用資金ゼロ ②運用に夢中→残債放置で利息負け ③切り崩し生活→年金前に枯渇 「住宅ローン残債×退職金運用」のバランス設計こそ本丸。住宅ローン側からも補足できる視点ですね✊

退職金2,000万円、そのまま切り崩すのと「運用しながら」受け取るのでは、毎年の生活費に大きな差が出ます。 💡 ヒント：表の「3.0%」と「20年」が交差する数字を使います。 正解と、失敗しないための「出口戦略」は専用サイトで公開中！👇 #老後資金 #退職金 #資産形成 #GW問題

@masashidate クレーマー役、配役完璧すぎ🤣 業界20年の現実は更にエグくて ✅リストラ判明→翌月から滞納 ✅3ヶ月目「給料ないんだから当然！」 ✅6ヶ月目で奥さんが私に電話「夫が話聞かなくて」 ✅最終話：奥さんと子供は実家に避難、ご本人は競売の家で一人 伊達さんの第3話、既に台本完成してます…👀

@KOKO_mk02 いいですね。やります！ あと贅沢を言うと人間としても出演したいです😅 第3話あたりで、リストラされたクレーマーサラリーマン役をやりたいです🤣 「リストラされて給料ないんだから、ローンも返済しなくていいよね！」 →結果、競売に…🤣

@0717dtab01 817m2で27万円は破格ですね…👀 回収現場の知見だと、こういう物件こそ ✅占有者の有無 ✅前所有者の心情（怨念物件化） ✅進入路の登記 の3点をAI分析でしっかり見極めるのが命取り防止のキモ。 KeibaiXさんの3点セット分析、こういう用途で本領発揮ですね✊

激安競売物件を見つけたので共有 徳島県徳島市国府町東黒田の土地建物 27万円｜817m2 リスクは？ 3点セットのAI分析で確認してみてください keibaix.jp/property/1400 #競売 #不動産投資 #格安物件

GW最終日の夜に、業界20年から正直な話を一つ。 連休中ずっと頭の片隅で住宅ローンの不安があった人へ。 "動かない3日"は、現場では"選択肢が3個減る3日"と同じです。 ✅明日中：残債と月返済額を紙に書く ✅5/7朝一：銀行に「相談したい」と1本電話 これだけで、人生変わります👀

今日ブログ全51記事を1本ずつ徹底検証で大掃除✊ 今回直した3点 ✅異動5〜7年→5年（2022年KSC統一） ✅遅延損害金14%前後→14.5〜14.6% ✅期限利益喪失→競売「3〜6ヶ月」→概ね2〜3ヶ月 ネット情報の8割は2年前の数字。 "今動く人"ほど古い情報で詰みます👀

@masashidate 業界20年の修羅場あるある😂 回収現場で奥様から聞いた決め台詞TOP3 ①「あんた起業？私は退職金でエルメスよ」 ②「家のローンより私のジムの月会費」 ③「家がないなら賃貸で良かったじゃない」 ③は実話。任意売却決定の瞬間、夫が泣いてました…👀

@KOKO_mk02 女性はなんだかんだ言っても、自分の好きなことにお金を使いたい。 コンサル開業する？喫茶店を開きたい？お前はアホか！そんな金あるなら、私のためにエルメスのバッグを買いなさい！何年ガマンしてきたと思ってるの！

@masashidate 「正直住宅ローンレスキュー」🤣 1話：滞納1ヶ月「銀行からハガキが来ただけ」←ここで動かないと2話で詰む 最終話：競売開始決定→任意売却ギリ間に合う 伊達さんは「飼い犬から見た破綻家庭」の解説役どうですか🐕 "夜中に夫婦の会話を盗み聞きしたパグ"視点、絶対面白い👀

@KOKO_mk02 追記。 KOKOさんの体験で、 「正直住宅ローンレスキュー」というテレビドラマ出来そうですね😂 私も1話ぐらい出演したい😁

GWもあと3日。連休明けの5/7（木）に向けて "住宅ローンが頭をよぎった人"へ業界20年からの提案✊ ✅残債と月返済額を紙に書く ✅1%上昇で月いくら増えるか計算 ✅不安なら銀行に「来週相談したい」と一本電話 連休明けは督促電話が増えます。"動いた人だけが選択肢を残せる"のが現場の真実👀

@Ren_Clear 核心的な問いですね👀 2026年現在の私の見立ては ①金利+1%局面：固定/変動の選択ミスが破綻トリガーに ②離婚増×インフレ：単独ローン化の財務難度が急上昇 ③連帯債務の解除困難化：『売る』が最適解の夫婦が増加 今後は『売却×借換×法的整理』を組合せた出口設計が必須になる時代だと見ています。

@KOKO_mk02 円安やマクロ経済の不透明さが増す中で、家庭資産の流動性をどう確保するかが鍵になりそうですね。こういった負債を抱えた状態での離婚が増える中で、今後のローン市場はどう変化すると予測されていますか？

📊 離婚×住宅ローンの「現実」 ▶︎ 2024年離婚 18万5,895組 ▶︎ 住宅ローン残あり 58.1% ▶︎ オーバーローン 15.5% ▶︎ 養育費受給率 28.1% 業界20年で見た最大の悲劇は 「離婚数年後、元妻に2,000万円の請求書」 連帯保証は離婚"成立前"にしか外せません👀

@dudley0609 @masashidate 「売って終わり」、まさにこの構造が破綻予備軍を量産してます😭 業界20年の回収現場で見た限り ✅5〜6倍：金利+1%でも吸収可 ✅7倍超：ボーナス払いカット即破綻 ✅8倍超：金利据え置きでも数年で限界 銀行も営業も「貸せる額」と「返せる額」を混同させがち。これ、もっと声大にしたい話です👀

@masashidate @KOKO_mk02 確かに営業マンは売ってしまったら終わりですからね。不動産の営業も銀行の担当者もそこまで親切に教えてくれませんよね。感覚的には年収の5～6倍くらいに抑えていれば多少金利が上がっても耐えうるかなと。7倍以上になると金利上昇時の対応がキツくなってくるかなと個人的には思います。

金利上昇が不安な方へ。日本の潜在成長率や中立金利を分析すると、実は「変動金利」こそが理に適った選択と言えます。マクロ経済の構造から導き出した、変動金利が正解である理由を徹底解説します！ papa-poikatsu-logic.com/hendo/ #住宅ローン #変動金利

@masashidate これ「賢者の選択」ですね😂 業界20年見て、退職金で住宅ローン全額繰上返済した夫が一番平和な家庭築いてました。 "妻に渡す"でも"自分で運用"でもなく"借金を消す"が正解。 身を縮めるんじゃなく、リスクを消した男が結局強いんですよね👀

@KOKO_mk02 旦那さんを支える健気な妻、って、ドラマの世界だけにしか存在しませんね🤣 男は退職金もらったら、死ぬまで大人しくしときましょ。

@masashidate これ業界20年で「なんでもいい」を真に受けて家計詰む夫婦を100組見てきました😂 正解は『カルボとペペロン、どっち？』の2択提示。 "決めて"の本心は『選びたくないが納得はしたい』。 住宅ローンの変動or固定の決断でも全く同じ現象が起きます👀

@KOKO_mk02 追記。 女性心理入試問題 問1 ランチタイムになりました。あなたは彼女に「何食べたい？」と聞きました。彼女は「なんでもいいよ。あなたが決めて。」と笑顔で言いました。 さて、なんと答えるのが正解か？ 正解を述べよ。

@dudley0609 @masashidate 「年収5〜6倍までならOK、7倍超は金利上昇に弱い」、これ実際のデータと驚くほど一致します👀 現場で延滞・破綻案件を数千件見てきましたが、年収7〜8倍超で組まれた方の延滞率は明らかに高いです。みんなのポイ活さんの肌感、ほぼ業界の警戒ライン通りの数字でした。

@dudley0609 「強制積立で家計に火消し環境を作っておく」、これ本当に強い方法ですね👏 現場20年の感覚だと、破綻しない方の共通点は『使う前に振り分け終わってる』こと。シミュよりも"仕組み化"の方が成功率が圧倒的に高いというの、毎回痛感します😊

@KOKO_mk02 恐れ多いです。大半の人がシミュレートしていないのもあるのかもしれませんが仮にしたとしてもお金をためにくいのだと思います。強制的にいくらか積立、投資信託、株等に割り振ってしまうのがいいと思います。そしていざといった時には火消できる環境があるといいかなと個人的には思います。

@masashidate これは難問😂 正解候補：①「じゃあパスタかな？」（即決→面倒くさい男認定）②「●●屋とか●●屋とか▲▲もあるけど」（決められない男認定）③彼女の最近のSNS投稿を確認後に提案（情報戦）。サービサー時代の経験で言うと、③でも『前回行ったとこじゃん』と詰みます🫠