Marcos Salles - OPC

Hoje faço 35 anos. Vou passar os próximos 365 dias fazendo uma experiência que nunca fiz: ser o primeiro perfil brasileiro inteiramente dedicado a orçamento, planejamento e controle de obras. OPC. Tese: Obra é ativo financeiro. O Brasil perde bilhões todo ano porque orça mal, planeja mal e controla mal. Engenheiros não conseguem traduzir o mundo da construção para o mercado. Entre esses dois mundos existe uma ponte que ninguém atravessou. Vou atravessar aqui e demonstrar no dia a dia, como funciona o mundo de gerenciamento de obras, projetos de capital e CAPEX. Vamos falar sobre: → Como é feito o orçamento, planejamento de controle de grande obras; → Boas práticas de gestão de projetos; → Por que 80% das obras no Brasil estouram prazo ou orçamento; → Notícias do Mercado de Construção; → Como realizar análise de viabilidade de obras; → WBS, produtividade, cronograma físico-financeiro; Sem recomendação de ação. Sem motivacional de LinkedIn. Sem política. Só o que aprendi vendo obras de perto nos últimos 10 anos, Se você aloca, analisa, controla ou executa obra, me acompanha. Vai ser um ano diferente.

@RamiroGFerreira Isso é porque o orçamento é feito com projetos em baixo nível de maturidade. Esse tema é amplamente estudado no ramo da engenharia civil

Projetos de obra, em média, ficam 25% a 50% acima do orçamento. Ainda assim, quando calculamos nossa própria reforma, estimamos que vai ocorrer no prazo e no orçamento. Somos péssimos em prever o futuro — e isso nos faz criar planos sem margem de segurança.

Esse galpão Triplo A, terá facefelt em duas de suas fachadas. Alguem sabe o motivo?

@Phelipefleury @dicas_de_ingles Eu tenho filho pequeno e quando chego em casa é impossível abrir um livro,brincar de 6 as 9, só depois que ele dorme.

@Phelipefleury @dicas_de_ingles Acredito não!

Qual a sua média de leitura por mês? Pergunto isso pq estou num papo com umas pessoas dizendo que em 4 meses leram 30 livros, outro 21. Pode até ser, mas qual o tamanho e o assunto do livro? Essa pessoa trabalha? Perguntas sinceras mesmo.

Melhor ramo do Real Estate brasileiro atual tem sido construir galpões logísticos triplo A. IPCA + 11% quando aluga e depois alguém te compra para ter um CAP de 9%.

Subindo!

Você abre o relatório do FII de desenvolvimento. Lá está: a Curva S. "Avanço da obra: 62%." É justo querer saber de onde esse número veio. Uma obra se decompõe em tarefas por exemplo: Fundação, estrutura, vedação, instalações, acabamento. Cada uma tem duração própria, distribuída no tempo. Isso é o cronograma físico. A Curva S só nasce quando você atribui a cada tarefa um peso financeiro: quanto daquela obra em R$ aquela tarefa representa. Duração da tarefa × peso financeiro, acumulado mês a mês. O resultado é uma curva que sobe devagar no começo (fundação pesa pouco), acelera no meio (estrutura e instalações concentram custo), desacelera no fim (acabamentos demoram mas pesam menos). Daí o formato em S. E aqui está o que quase nenhum relatório menciona: a Curva S só é leitura confiável se o cronograma subjacente for de qualidade. Dois desenvolvimentos imobiliários com "62% de avanço" podem ter realidades completamente diferentes, dependendo de como o cronograma foi construído e existem boas práticas para elaborar cronogramas de obras.

@lucas_montano @fernandoulrich Vou ouvir esse papo, com certeza foi interessante!

saiu um papo massa que tive com o @fernandoulrich a respeito do atual cenário da nossa área comenta lá se faz sentido ou não o que falamos

@RamiroGFerreira Vou focar em aprimorar essa habilidades!

As 3 habilidades que mais me fizeram ganhar dinheiro: criação de conteúdo (para alcançar pessoas), vendas (para converter) e conhecimento especializado (para entregar valor). Sozinhas chegam longe. As 3 juntas criam um diferencial raro.

@tallisgomes Crescimento das dividas. Kkkk

A Selic está em 14,75% ao ano, a mais alta em 19 anos. Juros para empresas no crédito livre: 1,9% ao mês, quase 25% ao ano. Você produz, paga imposto, paga juros, paga folha. E o governo fala em "crescimento econômico". Crescimento de quê?

@crisinveste Faz zero sentido pagar acima do VP.

MAS O MERCADO É EFICIENTE

@RamiroGFerreira Gosto dessa forma de pensar!

Há um erro comum ao tentar enriquecer: focar em reduzir gastos. Conheço poucas pessoas que ficaram ricas cortando despesas. Mas conheço muitas que ficaram ricas aumentando o valor que entregam ao mercado.

@roderix1966 Rsrs. Cuidado com os incentivos

Quando a India era colonia inglesa tinha uma cidade infestada de cobras. Os ingleses tiveram a idéia de dar grana por cada cobra morta q o sujeito entregasse. Show né? Problema ia ser resolvido rápido! Só que o número de cobras entregues bombou!!!! Foram ver o motivo, a população começou a criar cobra pra entregar e faturar! Sempre falo: morro de medo das medidas que meia dúzia de burrocratas em Brasília impõe. De boas intenções o inferno tá cheio.

@renancaixeiro Concordo! Isso é o básico. Voce pode também elogiar no privado.

Elogie em público e critique no privado? Concorda com isso na Gestão de equipes? Ou é o contrário?

Curva S: Dados sem Contexto Enganam! Muito utilizada como visualização de progresso, a Curva S resume o status da obra, mas dados sem contexto são perigosos. Ex.: uma estrutura cara instalada (80% do custo) pode mascarar atrasos no caminho crítico. Ela é a fotografia do momento, mas não mostra o filme completo! Sem dados complementares, como análise de cronograma detalhada a curva pode gerar uma interpretação errônea dos status do projeto para os stakeholders. A RP 55R-09 da AACE alerta: use-a com outras ferramentas para uma visão real. Lição: Valide com indicadores críticos e evite decisões baseadas só no gráfico. Revise o caminho crítico semanalmente! Já caiu nessa? Curta o post e compartilhe sua experiência nos comentários!

@VanceEquities @DirtyCheapStock Minha crítica aos FIIs é o descaso com a manutenção. Na engenharia, a "meia-vida" é real: após 25 anos para estruturas e 15 para elétrica, o custo de manutenção deixa de ser linear e vira exponencial. Não vejo gestoras provisionando Capex para esse abismo técnico.

Eu concordo no ponto 1 e 3 Tem conflitos de interesse, gestor tende a querer aumentar o patrimônio líquido e vai lá e dilui o acionista com cotas abaixo do VP para financiar as vezes empreendimentos com caprate até menor 2- Eu acharia bom se não fosse os pontos 1 e 3. Gosto de ter uma classe que tira o risco de reinvestimento, traz mais previsibilidade. Ja temos as ações. Acho que na média retorno iria cair e iria ter um ou outro gestor faria bom uso disso. FIIs apesar de mais regulado podem usar dívida também , o BROF11 mesmo emitiu um CRI no passado para comprar o E-Tower ( não que eu achei um bom movimento kk) Eu acrescentaria o ponto 4 que os FIIs de tijolo enganam pois achamos seu retorno de longo prazo tende a ser seu yield + inflação ( mesmo vacância esteja normalizada) porém dificilmente o aluguel sobe o IPCA no longo prazo e o prédio se desgasta com o tempo.

Porque eu quase desisti de fundos imobiliários (exceto um único tipo): Antes de mais nada, sei que muita gente gosta dos FIIs por previsibilidade, isenção de IR, e que é uma forma melhor de investir em imóveis. Agora o que não te contam: 1- Conflito entre gestor e cotista. Para gestora quanto maior o patrimônio do fundo, maior a Taxa de administração dela. O que cria incentivos para emitir novas cotas (o que causa diluição dos cotistas). 2- Fundos Imobiliários são uma versão PIORADA dos REITS. Esse ponto é muito importante de entender, pois lá fora, os REITS podem tomar dívida, se alavancar, reter a receita dos aluguéis (enquanto os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos aluguéis). Existem alguns prós e contras desse modelo, mas essas restrições dos FIIs eventualmente criam barreiras para o bom gestor trabalhar, e coloca todo mundo no mesmo nível. 3- Quase toda oportunidade de aquisição de novos imóveis se torna diluição para o cotista. Dado que o fundo geralmente emite novas cotas para financiar a compra dos imóveis. Agora os fundos que estou escolhendo são basicamente os fundos de papel que na verdade são uma forma disfarçada de fundos de renda fixa Outros ponto que eu acho importante mencionar é que o investidor inteligente ele não fecha as portas para uma classe inteira de ativos. O meu ponto aqui é que estou mais crítico com relação ao investimento nesta classe e também se torna um ponto onde eu vou exigir mais prêmio para investir nos mesmos ativos de antes. Qual a sua opinião sobre isso?

@brunofaggion Você realmente compartilha conteúdo de qualidade.

Se você trabalha em empresa grande, esse podcast com o ex-VP da Amazon tá elite demais. Quase 3 horas só sobre politicagem corporativa. Se você tá no começo da carreira ainda, isso aqui te coloca uns 10 anos na frente, sem exagero.

@brunofaggion Passa uma semana em uma obra de grande porte para ver o tamanho do stress. Pressão por prazo e custo absurda.

Posso falar pelos médicos porque cresci nesse meio: Vários têm burnout. A maioria consegue resolver isso mudando de especialidade e/ou escolhendo trabalhar menos e ganhar menos. Alguns vão atender só no particular, outros vão pra uma cidade mais quieta e param com hospital.

@Oflicg Capex alto. Mas é um bom negócio.

Self storage funciona como um prédio de apartamentos. Só que no lugar de famílias, você aluga espaço pra guardar coisas. E a lógica financeira muda tudo.