David Miet

@KarlEngelss Oui il manque juste les emplois qui vont avec, pour ceux qui ont besoin d’un emploi.

@MietDavid Des logement y en a plein dans la creuse ou l'allier

On m’a demandé hier : ceux qui prônent de construire plus pour résoudre la crise du logement prêchent-ils dans le désert ? Disons qu’il y a plusieurs phénomènes qui font effectivement penser à un désert : 1/ les mirages : on trouve une foule d’acteurs, dont le gouvernement lui-même, qui disent vouloir provoquer un choc d’offre de logements d’ici 2030 (2 millions d’unités) mais qui ne prennent pas les décisions les plus élémentaires pour réaliser cette intention affichée. Les clés sont dans les mains des maires des secteurs qui sont en pénurie d’offre, et notre Ministre du logement est l’un de ces maires. Bref. On fait du cosmétique tout en déclamant l’inverse. 2/ à l’ombre des dunes : on trouve, parmi ceux qui ont la chance d’être déjà bien logés, une part, sans doute minoritaire mais qui est la plus affirmative et vindicative, notamment les chez professionnels de l’urbanisme, de personnes qui considèrent que construire plus ne sert à rien si ce n’est pas un produit contrôlé et hors marché. Ils s’offusquent de la communication du gouvernement, qui annonce un choc d’offre, mais dans le fond, d’un point de vue opérationnel, ces deux camps se rejoignent totalement. Ce sont les 2 faces du « camp du non ». 3/ Et puis il y a quelques oasis de compréhension : le logement est un phénomène vaste, organique, systémique, avec des effets de système. Le prix est une information, pas le problème en soi. Le problème, c’est la pénurie, qui crée la spéculation. Casser le thermomètre ne résoudra pas le problème. Construire plus, si. On trouve des oasis de ce type (des mouvements YIMBY) dans tous les pays du monde où la crise du logement est sévère et où elle est en grande partie imputable à des causes complètement artificielles qui relèvent des règlements de zones des plans locaux d’urbanisme.

@Brun0Cad J’imagine bien ! Il y a tout de même des acteurs comme Vivre en Ville qui perçoivent bien les mécanismes à l’œuvre il me semble.

@MietDavid On a le même problème au Québec. Les YIMBY n'existent pas politiquement et la majorité qui parlent de crise du logement propose du hors marché et des trucs comme le gel des loyers

C’est l’emplacement qui va devenir la clé de lecture principale plus que la qualité du bien (comme ça l’a toujours été pour le commerce) La métropolisation et la littoralisation ne font que commencer en France ; même avec une démographie déclinante, cela va continuer à devenir un vrai défi de bien loger tout le monde dans les lieux qui concentreront les emplois. L’exemple du Japon n’est pas inutile à regarder : papers.organiccities.co/des-poches-de-…

L'immobilier ne sera plus la machine à plus-value automatique et généralisée des 40 dernières années. Nous passons d'un marché de pénurie globale à un marché de sélection, où la qualité intrinsèque du bien et sa performance énergétique feront la vraie valeur.

Pourquoi l'immobilier français a-t-il explosé entre 1980 et 2020 ? Beaucoup pensent que c'est "naturel", mais c'est en réalité le résultat d'un alignement parfait de 3 facteurs structurels.

75 % du logement urbain neuf au Vietnam est produit par des projets portés par les habitants eux-mêmes, pas par des groupements de promoteurs, d'architectes et d'urbanistes. Et ce n'est ni un bidonville, ni un désordre. C'est un modèle. Ce qui se passe au Vietnam mérite d'être étudié dans toutes les écoles d'urbanisme. La métropolisation vietnamienne prend une forme que les chercheurs commencent à théoriser sous le nom de "plotting urbanism" (Karaman et al., 2020) : un urbanisme qui se fait parcelle par parcelle, par accumulation d'initiatives foncières individuelles, plutôt que par grands projets planifiés. Downes et al. (2024) l'identifient comme le « principal mode de développement urbain » de Hô Chi Minh-Ville sur la période 2010-2020. 101 millions d'habitants. Une population urbaine passée de 20 % en 1990 à 40 % en 2024 (Banque mondiale ; Downes et al., 2024). Croissance tirée par Hanoï (8,7 M) et HCMV (9,5 M officiels, plutôt 13 M avec les migrants non enregistrés), au cœur de deux aires métropolitaines de 15 et 21 millions d'habitants. Des densités spectaculaires : → 65 000 hab/km² dans le cœur urbain de HCMV — soit plus de trois fois Paris intra-muros. → Sur des parcelles de 30 à 120 m², souvent de 3 à 5 m de large pour 12 à 20 m de profondeur (Downes et al., 2024). À HCMV, la maison-tube (nhà ống) représentait 95 % du bâti résidentiel en 2010 (Downes et al., 2016, 2024). Cette typologie n'est pas un accident culturel : elle dérive d'une fiscalité ancienne qui taxait la largeur de façade, prolongée par un droit foncier post-Đổi Mới (1986) qui a redistribué la propriété en parcelles très fines. La clé du système n'est pas l'informalité. C'est la sécurité foncière. Au Vietnam, le sol appartient à l'État, mais les droits d'usage (LURC — Land Use Right Certificate, le « livret rouge ») sont titrés, transmissibles, hypothécables. Près de 78 % des parcelles habitées sont couvertes par un titre foncier, presque 100 % dans le delta du Mékong. Les ménages savent qu'ils ne seront pas délogés. Ils investissent en conséquence. C'est sur cette base sécurisée que se déploie la souplesse. La construction se fait souvent avec des permis incomplets, des dépassements, des régularisations a posteriori — ce que Downes et al. (2024) qualifient d'application « laisser-faire » des règles, dans le but explicite de ne pas freiner la production de logement abordable. Foncier cadré, titré. Bâti libre, évolutif selon les besoins, produit par une économie artisanale dense de dessinateurs, de petits constructeurs et d'artisans, sous maîtrise d'ouvrage habitante. C'est ce qui distingue radicalement le modèle vietnamien des informalités classiques du Sud global (favelas, bidonvilles), où l'occupation sans titre est la norme. > Les grands projets et l'État produisent environ 25 % du logement urbain neuf. > Les 75 % restants sont fabriqués par les habitants eux-mêmes, en maîtrise d'ouvrage individuelle, avec des artisans locaux (UN-Habitat, 2014 ; Banque mondiale, 2015), dans un cadre foncier défini par la puissance publique. À HCMV sur 2001-2005, au plus fort du boom de la filière de l'auto-promotion, les maisons-tubes à maîtrise d'ouvrage habitante représentaient 85 % de la production. Chaque bâtiment est ajusté, agrandi, surélevé au gré des besoins. Chaque espace se transforme de façon autonome, sans dépendre de la synchronisation globale d'un grand projet. La ville, le cadre de vie bâti, deviennent une coproduction architecturale, urbaine et paysagère, faite de milliers d'ajustements individuels, distribués, progressifs, rendus possibles par une structure foncière fragmentée et une vraie souplesse de construction : l'espace est avant tout une somme d'usages, le reflet d'une culture. Il ne s'agit pas d'un urbanisme « spontané ». Mais d'un équilibre subtil entre action publique (titres fonciers, planification, infrastructures, masterplans révisés régulièrement — tous les 5 ans à HCMC depuis 1993) et vitalité des contributions habitantes, qui sont pleines de hardiesse architecturale et urbaine. La clé : la distribution permise par la fragmentation foncière, et l'incrémentalité du processus de densification qui procède par petits projets successifs, individuels, personnalisés. En 2025 à l'échelle mondiale, ce niveau d'équilibre entre top-down et bottom-up est rare, tant les modèles ultraformels d'un côté, et informels de l'autre, dominent. Le modèle de l'urbanisme organique suppose que, sans renoncer à la planification, on accepte une part de production de la ville non planifiée dans les détails, et donc de désordre apparent. En retour, il produit un tissu robuste, agile, adaptable, beau. Et vivant. Les qualités qui en résultent sont celles que nous échouons souvent à créer : > diversité morphologique, fonctionnelle et sociale, > densité d'usage (commerce de rue, ateliers, logements imbriqués), > démultiplication des centralités, > mixité intergénérationnelle > faible incidence de bidonvilles, malgré la pauvreté (Open Development Vietnam, 2024), > espaces appropriés par la population, plantés, jardinés, designés et décorés avec une joie et une puissance d'expression qui rendent cet enthousiasme urbain communicatif. L'urbanisme organique vietnamien contemporain fait penser, sous bien des aspects, aux heures de gloire de l'urbanisme européen qui a produit tous les coeurs de ville du vieux continent. Ceux, précisément, que nous préservons aujourd'hui avec respect et déférence alors qu'ils sont le résultat d'un processus organique du même type, d'une urbanisme à la parcelle, à la fois cadré et libre, top down et bottom up. Comme l'Europe en son temps, le Vietnam a évidemment ses défis : pression foncière, inondations, qualité de l'air, infrastructure en retard sur la densification, mais aussi les impacts et la difficile intégration du « bypass urbanism » (Sawyer et al., 2021) qui crée des fragments planifiés déconnectés sur les franges. Il nous offre cependant la démonstration rare, vivante, et actuelle, qu'un urbanisme organique, dense, à fine granularité, largement produit par les projets portés par les habitants eux-mêmes, peut être développé à grande échelle. Et même à des échelles qui dépassent de très loin nos besoins. Il existe une troisième voie entre la table rase planifiée et le grand projet urbain, d'un côté, et l'informel subi, de l'autre. Elle est expérimentée grandeur nature à 10 000 kilomètres de chez nous : à nous d'avoir l'humilité de réapprendre, aujourd'hui, à faire ce que nous avons su faire, à une époque pas si lointaine, mais que nous avons manifestement oublié. Références principales : Downes et al. (2024), Urban Science 8(1) ; Shin, Kwon & Seo (2023), Land Use Policy 132 ; Karaman et al. (2020), Environment and Planning A ; UN-Habitat (2014), Viet Nam Housing Sector Profile ; Banque mondiale (2015), Vietnam Affordable Housing.

@VentVol le point 2 en image

Deux choses : 1/ le nombre de ménages augmente car la taille moyenne des ménages baisse. 2/ nous déménageons vers les grandes villes (concentration des emplois dans l’économie moderne), les littoraux (pour le plaisir), etc. Sans pouvoir emmener notre logement avec nous. Nous manquons très fortement de logements dans moins de 10% du territoire. Dans le reste du territoire le parc est surtout inadapté à la demande contemporaine.

@steppedenizen A very important piece on how European cities lost their faubourgs and progressively locked themselves into sprawl (by @SCP_Hughes ) : worksinprogress.co/issue/the-grea…

What is a Faubourg? How can Leon Krier help us understand their function and form factor? Why must any attempt at bring New Orleans back to its former glory be approached on a Faubourg by Faubourg basis? Explore these ideas with me, in the thread below🧵>>>

Construire beau (d’une beauté populaire) aujourd’hui : rien d’impossible manifestement. (Hội An, Vietnam, 2024)

@cityaestheticss Look at this.

Building tons of housing is the ultimate form of tenant protection.

Tout à fait juste : l’urbanisme peut redevenir populaire et c’est la densité et la beauté qui l’y aideront.

@DaveDeek @patrickc @_brianpotter one of the best books available on urbanism topics.

@patrickc @_brianpotter May I introduce you to the concept of “Emergent Tokyo” on the whole looks in urbanism thing. governance.fyi/p/ugly-buildin…

This is how California became anti-growth in the 60s/70s btw. Citizens just started relentlessly punishing local elected officials that didn't strangle development.

I believe the French YIMBY position falls between the US and UK ones. Beauty matters here, of course, but the historical reference points (Haussmannian density, dense medieval town centers) actually demonstrate that beauty and density are compatible. The obstacle is twofold: aesthetic and cultural concerns, including a growing divide between professional taste and popular pleasure; and modern zoning rules that make good urban forms illegal. vv.guide/la-decoration-…

@patrickc @_brianpotter The British YIMBY movement differs on this point. There is a general recognition in UK that bad architecture is truly one of the sticking points for people supporting development. US YIMBY folks generally dismiss aesthetic concerns as being a NIMBY ruse to stop development.

@bertrandmoine @PlusLibQ yimby.fr

@MietDavid excellent merci @MietDavid poke @PlusLibQ

Construire des logements neufs fait-il réellement baisser les loyers, y compris pour les ménages qui n'accéderont jamais au neuf ? La réponse, documentée par une stratégie d'identification causale particulièrement robuste, est affirmative. Et elle nous vient, en particulier, d'une étude publiée par la London School of Economics en 2023. * L'étude « Secondary Housing Supply » d'Andreas Mense (IAB Nuremberg & LSE, avril 2023) porte sur le marché allemand entre 2010 et 2018. Elle s'appuie sur deux sources de données exhaustives : l'intégralité des achèvements de logements enregistrés sur la période (Statistik der Baufertigstellungen), et environ 80 à 90 % des annonces locatives du marché allemand, collectées sur trois grandes plateformes en ligne. Le défi méthodologique central de ce type de travail est connu : offre et demande de logement se déterminent simultanément. Une corrélation entre construction et niveau des loyers ne permet donc pas, en soi, d'inférer une relation causale. Mense résout cette difficulté en mobilisant un instrument exogène : les chocs météorologiques pendant la phase de construction. Les épisodes prolongés de pluies estivales (juillet-septembre) et la profondeur du gel de février retardent significativement les chantiers. Le béton et le mortier mettent plus de temps à sécher ; certains liants et matériaux ne peuvent simplement pas être appliqués sous fortes pluies ; et la durée effective de travail diurne se réduit. Ces aléas climatiques sont, par construction, indépendants de l'état du marché immobilier local. Dans un secteur de la construction opérant à pleine capacité, ce qui était documenté en Allemagne sur l'ensemble de la période, ces retards ne se rattrapent pas l'année suivante. Le déficit d'offre induit par les aléas climatiques se prolonge donc dans la durée. La variation purement météorologique est ensuite utilisée comme variable instrumentale dans une estimation 2SLS (doubles moindres carrés) : on isole d'abord la part de la construction expliquée uniquement par la météo, puis on mesure son effet sur les loyers. * Les résultats principaux : > Élasticité estimée : une hausse de 1 % du flux annuel de logements neufs entraîne une baisse de 0,2 % des loyers moyens locaux. > L'effet se diffuse sur l'ensemble de la distribution des loyers, du 1er décile (–0,14) au 9e décile (–0,29). Aucun segment n'est épargné. > La robustesse est confirmée sur des sous-échantillons restreints aux territoires à forte croissance de l'emploi, du revenu salarial et du revenu des ménages. L'élasticité y reste comprise entre –0,16 et –0,30. > Pour un logement neuf supplémentaire, 4,8 unités anciennes additionnelles apparaissent sur le marché locatif dans les douze mois suivants. * Ce dernier résultat constitue l'apport théorique central de l'étude. Mense documente empiriquement le mécanisme d'"offre secondaire" (secondary housing supply) : chaque emménagement dans un logement neuf déclenche une cascade de mobilités résidentielles, qui libèrent à leur tour des unités dans tous les segments du marché. Un modèle structurel dynamique de choix discret, estimé sur les données du Panel socio-économique allemand (SOEP), simule explicitement ce mécanisme et confirme l'ampleur du résultat : entre 4,6 et 6,2 mouvements dans le parc locatif par logement neuf, selon que le choc porte sur le neuf en accession ou sur le neuf locatif. Ce mécanisme est important : il ne suppose pas que les logements neufs (souvent haut de gamme) soient des substituts directs aux logements modestes. Il suffit que les premiers attirent des ménages qui, en déménageant, libèrent des logements de gamme intermédiaire, eux-mêmes occupés par des ménages qui en libèrent d'autres, et ainsi de suite. C'est la mobilité résidentielle elle-même, et non l'interchangeabilité des biens, qui diffuse l'effet de l'offre nouvelle dans tous les segments du marché. * La conclusion de l'auteur, dans ses propres termes : « Restrictions to market-rate housing supply are harmful to low-income renters, as even the supply of single-family homes can lower this group's housing cost burden. » 🔗 Étude : eprints.lse.ac.uk/118645

'At this point, 'building housing reduces rent' is as close to a scientific law of the housing market as we’re likely to find' - @Noahpinion