不動産シミュレーターPro

「この物件、本当に買っていいのか？」 収支・IRR・DSCR・出口戦略を自動計算するiOSアプリを作りました。Best/Middle/Riskの3シナリオ対応。完全無料。 👇 App Store apps.apple.com/app/id67602258… #不動産投資 #不動産シミュレーター #利回り計算

@MaSANOVida1 高齢者を断っても住民は年を取る、まさにその通りですね。一棟オーナーとしても高齢入居者の受け入れは避けて通れない課題。家賃保証会社の高齢者対応プランや見守りサービスとの連携が整ってきているので、リスク管理しながら受け入れる体制を作る方が空室率の面でも合理的だと感じています。

GW中盤。 少しずつ「当たり前」が変わっていく途中。 高齢者が断られない賃貸も、 いずれ普通になります。 札幌はめちゃくちゃ晴れ。 散歩日和☀️ #高齢者住宅 #賃貸経営 #不動産管理会社 高齢者を断っても、住民は年を取る｜賃貸の現実 youtube.com/shorts/K_6yLSv…

@maximize_asset 利回りの種類を明確に定義するの、本当に重要ですよね。表面利回り8%でも、管理費・修繕積立・固定資産税・空室損を引くと実質4%台ということはザラにある。さらにローンを引いたCCRで見ると全く違う景色になる。自分は物件比較時にFCRとCCRを必ず並べるようにしてます。

「不動産投資の利回りは高い」という言説の前に、「何の利回りか」を定義しろ。不動産の利回りには表面利回り・実質利回り・FCR(総収益率)・CCR(自己資本収益率)の4種類があり、業者が使うのはほぼ例外なく「表面利回り」だ。表面利回りは年間賃料÷購入価格で計算する。空室・管理費・修繕積立金・税金・保険が一切含まれていない。 実質利回りは年間賃料から諸経費を引いてから計算するため、表面より1.5〜2%低くなることが多い。「表面6%」は「実質4%前後」に翻訳するのが現実的な出発点だ。東大式は「定義から始める」。業者と話す時に「利回りというのは何を分子に何を分母に計算していますか」と聞くだけで、提案の質が見える。定義を合わせずに数字を比較するのは、単位の違う量を足し算するのと同じだ。

@kimu_treeforest 1件目の「修繕1発で目が覚める」がリアルすぎます。自分もまさにそれでした。2件目以降は修繕費を最初から計算に入れるようになって判断が変わった。件数が増えると通帳の景色は確かに変わりますが、管理の重さも比例するので「何件までなら自分で回せるか」を先に決めておくのが大事だと思います。

不動産を何件持つと、どんな世界が待ってる？ 1件：家賃収入に感動、でも修繕1発で目が覚める 2件：少し投資家っぽい、空室が出ると急に不安 3件：毎月の入金が生活に効いてくる 5件：会社員の給料だけに頼らなくなる 10件：通帳の景色が変わる、でも管理も普通に重い 20件：不労所得っぽいけど、実際は小さな経営者 50件：もう副業ではなく、不動産業の人 不動産は持った瞬間に勝ちじゃない 増えた家賃収入の裏で、 空室、修繕、金利、税金も一緒についてくる でも乗り越えた人だけ、 給料とは別の人生を作り始める

@country02110812 「労力少なめの事業」が正しい、まさにそれですね。うちも管理会社に任せてますが、修繕計画は自分で主導しないと見積もりが甘くなる。特に今は建材高騰で予算通りに工事が進まないケースが増えてるので、年1回の見直しは必須。最初に言わない営業は本当に信用できないです。

「不動産は不労所得です」 嘘です。 ・入居者からのクレーム対応 ・退去時の原状回復交渉 ・修繕計画 ・確定申告 ・管理会社とのやりと り ・空室時の客付け戦略 完全放置で儲かる物件は存在しない。 「労力少なめの事業」が正しい。 これを最初に言わない営業は信用するな

@seki_mirai0220 実績ベースで融資がつく流れ、素晴らしいですね。法定耐用年数はあくまで税務上の区分で、建物の実際の寿命とは別物。メンテナンスが行き届いた築古物件は構造的に全然使える。融資側がそこを評価してくれるようになったのは、空き家活用を本気でやってきた実績の賜物ですね。

通常、法定耐用年数を超えた物件での不動産投資は、なかなか融資がつきにくい。 でも最近は、これまでの空き家活用の実績を評価してもらい、築50年でも60年でも融資がつくようになってきた。 法定の年数を超えているだけで、まだまだ使える家は本当に多い。 むしろ下手な新築より、よほど頑丈な家もある。 このフェーズまで来られて本当に良かった。 事業がかなりやりやすくなった。

@HVZkib4UuylRZcQ 月15万のCFは数字だけ見ると心強いですが、大規模修繕費の積立を別途確保しているかがポイントだと思います。築年数によりますが一棟なら10〜15年周期で数百万の修繕が来る。その準備がないと「安泰」が一瞬で崩れます。CF15万のうち何万を修繕積立に回すかを決めておくと安心度が全然違いますよ。

不動産投資で①家賃収入-②ローン返済-③管理費-④修繕費-⑤固定資産税(月割)が15万円あればしばらくは安泰と考えていいのかな？🏠

@jinji_pro 全部リアルですね。特に修繕積立金と管理費は「見えにくい経費」で、表面利回りだけ見てると盲点になる。うちも建材高騰で修繕見積もりが半年前と全然違う金額になってて焦りました。ローンなしはリスク管理として最強ですが、経費だけでも年間で結構な額になりますよね。

ボクは会社員、個人事業主、不動産所得あり（小規模なので事業では無い）なのだが、誤解が大きいのが不動産所得。 ・全然不労所得じゃない＝入居後もやる事いっぱい。 ・経費が無茶苦茶かかる＝修繕積立金や管理費や固定資産税などなど ・ローンがあると空室で詰む（ボクは無いのでギリセーフ）

@jobxhunter267 めちゃくちゃ分かります。資料読んで現地行って融資つけて管理会社選んで…普通は面倒が勝つ。自分は物件を見るのが純粋に好きなので続けられてますが、それがないと途中で確実に脱落してたと思います。好きだからこそ修繕の見積書を読むのも苦じゃない（笑）

不動産投資を続けられる人って、不動産自体を大好きか興味がある人。そうじゃなきゃ説明つかん あれだけ資料見て、現地行って、融資つけて、普通面倒が勝つってば

@Asa_jinji この3つの整理、めちゃくちゃ共感します。自分も1棟目の時は全部怖かったです。特に②の空室は損益分岐入居率を計算してから恐怖が和らぎました。「何部屋空いたら赤字になるか」を数字で知ると漠然とした不安が具体的な管理項目に変わる。一個ずつ分解するのが本当に大事ですよね。

不動産投資を怖いと感じる理由って 大体3つに集約される気がしてる。 ①借金が怖い ②空室が怖い ③値下がりが怖い 全部わかる。 でも一個ずつ整理してみると見え方が変わる。 ①借金について 不動産のローンは自分の給料じゃなく 入居者の家賃で返していく仕組み。 普通の借金とは性質が違う。 ②空室について 板橋区・練馬区・大田区・足立区 川崎・横浜の単身者向け1R〜1LDKは 需要が安定してて空室率が低い。 エリア選びで大幅にリスクを下げられる。 ③値下がりについて 東京23区の中古マンション成約単価は 2013年から2024年まで 45期連続で上昇してる。（レインズ調べ） 怖いのは知識がないから。 知識が増えるほど 怖さが減っていく。

@haru_fire8000 @misaki_freelife リスクをちゃんと調べた上での判断、素晴らしいと思います。不動産は確かに金利・空室・修繕の三重リスクがある。ただ自分の経験では、リスクの正体を数字で把握できれば管理可能になる部分も多いです。例えば損益分岐入居率が何%かを事前に計算するだけで判断がかなり変わります。

@misaki_freelife 不動産投資は興味がありましたが調べれば調べるほどリスクが高いということに気づきました。 確かにサラリーマンをしていて銀行からお金を借りて投資に回せるのでレバレッジが効きますが、金利の上昇、空室のリスク、メンテナンス費用と… やはり積立投資が最強だと信じています！

正直、意味がわからない……。 「新NISAは信用できない！不動産はYouTubeで安全って言ってたからやる」と豪語してた48歳の知り合い。 3000万近くあった貯金が、いまや2000万以上の赤字らしい。

@saison_freedom 「最悪失敗してもいい金額」で始める判断、すごく堅実ですね。1棟目をキャッシュで買うと融資枠を温存できるので、2棟目以降でレバレッジを効かせる選択肢も残る。身の丈から始めて実績を積む、これが一番再現性の高い戦略だと思います。応援してます！

なぜキャッシュで買ったか。 特別な資産があったわけじゃない。 普通のサラリーマンが地道に貯めた金額。 リスクを最小限にしたかったから。 最悪失敗してもいい金額にした。 融資なし、保証人なし。 身の丈に合った金額で始めた。 持たざる者でも、始められる。 #ボロ戸建て #サラリーマン投資家

@takashi_sekita 「住むなら湾岸区分、投資は一棟」、自分もまさにこの考え方です。区分は管理の自由度が低く修繕積立金もコントロールできない。一棟なら経費配分も出口も自分で設計できる。今の調整局面で手付放棄の話が出ている中、冷静にポジションを取れる人が数年後に差がつきますね。

『踊り場・調整来る！手付放棄する？』の嵐の中、ハラハラしてない理由😂 リビ品・月島申込なし、豊海は回ってきたキャンセル住戸をキャンセル、晴海フラッグ実需住で大満足👍 住むなら湾岸区分、投資は一棟。 (尚、好みによります) #マンション #不動産投資

@hacchoboriemon 新築比騰落率の鈍化は個人投資家にとっても重要なシグナルですね。価格上昇が止まると出口戦略の前提が崩れる。一棟投資でも「キャピタル狙い」から「CF重視」への切替判断が必要になる局面かもしれません。仕入余力のある大手と個人では戦い方が全く違うので、データの読み方が問われますね。

26年Q1の東京23区中古マンションは平均1.68億円・前期比+1.2%だが、新築比騰落率は前期比-0.5pt。需要の上限が見え始めた局面では、仕入余力と再開発パイプラインの厚い三井不動産・三菱地所などが相対優位になりやすい、という見方ができる。 #不動産投資 #首都圏マンション prtimes.jp/main/html/rd/p…

@saison_freedom GW挟むと返事が遅れがちですよね。うちも以前、内見後2週間音沙汰なしで不安になりましたが、連休明けに急に話が動いたことがあります。空室コストが気になるところですが、焦って条件を下げるより待つ方が結果的に得なケースも多い。GW明けの連絡、楽しみですね！

内見から約2週間、まだ連絡なし。 GW中だから仕方ない。 空室コストはかかり続けるけど、GW明けの連絡に期待。 #ボロ戸建て #不動産投資 #サラリーマン投資家 #大家さん

@uzuki_24 その姿勢が大事ですよね。修繕費は「いつか来る」じゃなく「必ず来る」。現金で備えておくと、急な見積もりにも冷静に判断できます。特に今は建材高騰で見積もりが跳ねやすいので、早めの積立が効きますね。

@REsimulatorPro 嬉しいお言葉ありがとうございます🌸 修繕は必ず来る！具体的に計算しといて現金で備えます🫡

不動産投資はやってよかった。 でも今から始めるなら、 もっと現金比率を意識する。 物件を買うと、 頭金・諸費用・修繕費で現金が一気に減る。 資産は増えるけど、 株の暴落時に動きにくくなる。 成功しても、次の課題は出てくる。 投資ってずっと調整。

@0901_1031 解体→更地→分譲の出口設計、不動産屋ならではの視点ですね。投資家だと「持ち続けてCFを取る」か「売却益を狙う」の二択になりがちですが、用途転換まで含めた出口を最初から描けるのは強い。古い上物でも土地値が出るエリアなら戦略として成立しますね。

@REsimulatorPro コメントありがとうございます🙇 積算は上物が古いので全然出ませんでした（だから売れないんでしょうが…😓💦） 私は不動産屋なので数年保有して解体費用を家賃収入から捻出して更地にして分譲を想定して金額を出してます♪

千葉県某市の 小さな一棟マンション 『今9000万円ですが8000万で良いのでどうですか？』 との事だったので ちゃんと査定して 7500万で買付け出した。 …怒られた。。。GWなのに… #不動産投資 #指値

@9_i4v 積算もですが、それ以上に「2棟目の融資余力を残す」設計を最優先します。LTV70%以下・返済比率40%以内に抑えて、別行で2棟目の審査を通せる状態を保つのが理想でした。積算が高い物件は担保評価で有利ですが、CFとのバランスが肝ですね。noteもお読みいただきありがとうございます！

@REsimulatorPro noteを一部拝見しました。 ありがとうございます。 もし、その後悔を踏まえて1棟目を買えるとしたら積算を重視されるということでしょうか？

一番後悔しているのは、1棟目に融資を使い切ったことだ。 CF月7万円。利回り9%。数字は良かった。 でも8ヶ月後、2棟目の物件で融資申請に行ったとき「残債が重い」と言われた。 「1棟目が成功」と「次の融資が通る」は全く別の話だった。 #不動産投資 #融資戦略 #スケール

ナフサ不足の影響、一棟オーナーにも他人事じゃない。修繕費の見積もりが半年前と全然違うことがある。うちは年一回、管理会社に修繕積立の見直しを依頼してるけど、今年は特に早めに動いた方がいい。工事の「順番待ち」が長くなる前に。 x.com/otoufu_mankan/…

@otoufu_mankan ナフサ不足の影響、一棟オーナーにも他人事じゃない。修繕費の見積もりが半年前と全然違うことがある。うちは年一回、管理会社に修繕積立の見直しを依頼してるけど、今年は特に早めに動いた方がいい。工事の「順番待ち」が長くなる前に。

リンクはこちら 「工事ができない」は本当か？ ナフサ不足に揺れるマンション管理組合、いま備えるべきこと ｜楽待新聞 rakumachi.jp/news/column/39… #楽待新聞 #不動産投資

書いた記事が楽待に掲載されました！ナフサとは何か？とかそういう難しい話は無しにして、管理組合としてどうすればよいかという内容です。お読みいただけたら幸いです。

@appizou 「不動産は夢ではなく数字で買うべき」完全に同意です。収益還元価格を超えた水準での購入は、投資ではなく投機。特に金利上昇局面では返済余力指標や損益分岐入居率を先に確認して「金利が上がっても耐えられるか」を検証すべきですよね。感覚より数字、肖に銘じます。

「今買わないと上がる」は、不動産でいちばん危ない言葉だ。 このセリフを信じて討ち死にしたサラリーマンは、バブル期にいくらでもいた。 君たちの祖父世代、あるいはその少し下の世代の話だ。歴史は繰り返す。 そもそも、収益還元価格を大きく上回る水準で不動産を買う時点で、それは投資ではない。ただの願望にレバレッジをかけているだけだ。 とりわけ金利が上がる局面では、そのツケは一気に回ってくる。キャッシュフローは痩せ、逃げ場はなくなる。 「みんなが買っているから」「将来上がると言われているから」——そんな理由で背負う負債に、合理性はない。 不動産は夢ではなく、数字で買うへきだ。 さもなければ、また同じ墓標が増えるだけだ。